Immobilier : le nouveau plan de l’État contre les loyers chers

Le ministère de l’Habitat prévoit de lancer un programme de logement locatif abordable afin de permettre aux ménages disposant de revenus intermédiaires d’accéder à des résidences à prix réduits. Détails.

C’est un fait. Trouver un logement est loin d’être une sinécure pour une bonne frange de la classe moyenne. La raison ? Un marché locatif où la demande dépasse largement l’offre, particulièrement dans les grandes villes comme Casablanca, Rabat et Marrakech.

Résultat : une pénurie de logements qui fait monter le prix des loyers, exacerbés par les commissions parfois démesurées des courtiers ou agents immobiliers. Au grand dam de nombreux ménages, jeunes actifs ou étudiants.

L’urbanisation rapide du Maroc, dont le taux est estimé à 62,8% (contre 60,3% en 2014) selon le Recensement général de la population et de l’habitat (RGPH) 2024, aggrave la situation. Résoudre cette épineuse équation, tel est le souhait du ministère de l’Aménagement du Territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville. Sa trouvaille : un programme dédié au logement locatif intermédiaire (LLI) pour diversifier l’offre de logements sur des segments géographiques ou sociaux particuliers.

Analyser l’opportunité des LLI
Il s’agit de logements locatifs plus abordables qui s’adressent aux ménages aux revenus intermédiaires qui ne sont pas éligibles aux logements sociaux, ni en mesure de se loger facilement sur le marché locatif privé.

«Ce programme permettrait de répondre à la tension de plus en plus forte sur les marchés immobiliers marocains et aux difficultés d’accès au logement qui en découlent, et ce, précisément dans les grandes villes du Royaume et/ou celles où des projets de grande envergure ont été lancés et/ou sont programmés sur le court et/ou moyen terme», explique le département de Fatima Ezzahra El Mansouri.

Afin d’analyser l’opportunité de développer des LLI, le ministère de l’Habitat compte s’adjoindre les services d’un cabinet qui l’assistera dans cette mission, pour un montant fixé à 3,5 millions de dirhams (MDH). L’ouverture des plis de cette consultation internationale est prévue pour le 18 juillet. Ce travail, qui englobe deux phases, devra être exécuté sur cinq mois, à compter de la remise de l’ordre de service.

Selon les clauses du contrat, le prestataire effectuera, dans un premier temps, une analyse approfondie du marché locatif marocain, en examinant notamment les aspects juridiques et fiscaux ainsi que le parc vacant existant, pour définir les pratiques et mesures qui pourraient être proposées. Il étudiera également les solutions envisageables en s’inspirant de cas d’école notamment en France, au Royaume-Uni et en Argentine.

Établir le montage techno-financier des types de logements envisagés
«À l’issue de cette phase, le prestataire assistera le maître d’ouvrage lors de la validation, des scénarios optimums pour le déploiement d’un programme dédié au logement locatif intermédiaire au Maroc en indiquant pour chacun des scénarios, les facteurs clés de succès ainsi que les obstacles et enjeux y afférents», souligne le ministère.

Avant d’ajouter : «Les résultats ainsi que les propositions des leviers et mécanismes incitatifs à mettre en œuvre au profit des bailleurs et des locataires devront obligatoirement être présentés au maximum deux mois à partir du lancement de cette première phase».

Durant la deuxième phase, l’adjudicataire définira les caractéristiques et modalités de mise en œuvre du programme, notamment la gouvernance et les acteurs à impliquer, et identifier le public cible (volumes, caractéristiques, attentes, parcours résidentiels) afin de préciser les besoins et quantifier les volumes par territoire. Il établira aussi le montage techno-financier des types de logements envisagés, déterminera les seuils minimaux de logements nécessaires pour assurer la viabilité économique.

Également à sa charge, la réalisation de simulations financières pour «identifier le niveau acceptable des loyers d’un point de vue des bailleurs et de l’État avec ou sans option d’épargne» et «des loyers avec ou sans option d’épargne à payer par les locataires».

Trois pistes envisagées pour les logements locatifs intermédiaires

Trois pistes sont envisagées par le ministère de l’Aménagement du Territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville : l’acquisition ou autoconstruction pour une location à prix maîtrisés, la location pour une sous-location de logements à prix maîtrisés par l’intermédiaire d’une entité dédiée, avec prise en charge du risque locatif, et, enfin, la rénovation de logements existants déjà en location avec l’appui d’une entité, puis sous-location gérée également par ladite entité. Elles seront expérimentées dans plusieurs villes pilotes : Agadir, Casablanca-Mohammédia, Dakhla, Fès, Laâyoune, Marrakech, Tanger et Rabat-Salé.

«Ces solutions avec celles qui seront développées par le prestataire pourraient être associées à un système d’épargne liée au loyer, dont une part serait dédiée à la constitution d’un apport. Cet apport pourrait ensuite être débloqué pour le financement d’un projet d’accession à la propriété, favorisant ainsi une dynamique de parcours résidentiel», précise la même source.

Elimane Sembène / Les Inspirations ÉCO