Investissements directs étrangers : l’immobilier ne connaît pas de passage à vide
Avec huit milliards de dirhams drainés en moyenne entre 2008 et 2023, l’immobilier est le deuxième secteur captant le plus d’investissements directs étrangers au Maroc, juste derrière l’industrie automobile. Une résilience qui confirme la place de la pierre dans la vitrine du Maroc pour les investisseurs étrangers. Ce dynamisme tient aussi à la reprise de l’investissement dans les murs hôteliers, des investissements souvent logés dans les OPCI (organismes de placements collectifs immobiliers).
Voilà une confirmation qui devrait rejaillir sur le moral des promoteurs immobiliers en cette rentrée. Depuis quinze ans, soit de 2008 à 2023, le secteur immobilier est celui qui capte le plus de flux d’investissements directs étrangers (IDE), juste derrière l’industrie.
Durant cette période, ce secteur a drainé en moyenne annuelle huit milliards de dirhams d’IDE avec une régularité qui détonne d’autant plus que certains gros promoteurs étaient englués dans des difficultés dues à l’accumulation de «rossignols» (stocks d’invendus). Et la dynamique se poursuit. En 2023 (derniers chiffres disponibles), en termes de flux net, les activités immobilières arrivent au premier rang avec une part de 53% du total du flux net des IDE, révèle l’Office des changes. Elles sont suivies du secteur des transports et entreposage (18,3%), et des banques et assurances avec une part de 13,4%.
Pour les professionnels, l’explication du boom des IDE dans l’immobilier tient à plusieurs facteurs. La «magie» de Marrakech joue à nouveau à plein régime. Comme à ses plus belles heures de gloire, la Ville ocre aimante des personnalités étrangères et des stars qui y investissent, et pas que dans les résidences secondaires, corrige un agent immobilier. Espérant, pour certains, se mettre à l’abri de l’administration fiscale de leur pays d’origine.
La constance de l’attractivité de l’immobilier se confirme également en décryptant le stock d’IDE à fin 2023. Si l’industrie tient le lead avec un stock d’IDE de 165 milliards de dirhams, tiré par les usines de constructeurs automobiles et de sous-traitants, le secteur immobilier aura concentré 132,1 milliards, soit le double des IDE dans le tourisme (63,5 milliards) et dans les télécoms (62,6 milliards).
L’absence du tourisme, du moins sa colonne vertébrale qu’est l’hôtellerie, en ébullition avec l’ouverture de plusieurs unités de luxe, relève juste d’une question comptable car une partie de l’investissement dans les murs des hôtels est reclassée dans l’immobilier, et logée dans les OPCI.
À l’origine, les OPCI étaient censés élargir les possibilités d’investissement dans l’immobilier et, par ricochet, contribuer à la structuration et au financement du secteur en drainant une partie de l’épargne. Ce n’est pas tout à fait ce qui s’est passé. En effet, le législateur n’avait pas anticipé l’inventivité des conseils qui opèrent dans les sociétés de gestion des OPCI.
«Les loyers versés aux OPCI et portés en charges déductibles pouvaient être assimilés à des charges fictives et à un abus de droit qu’il a fallu neutraliser», indique un conseil fiscal.
Mis au parfum des intentions du gouvernement, les banquiers et les assureurs avaient mobilisé leurs relais pour faire barrage à la suppression de la niche fiscale adossée aux OPCI et qu’ils avaient massivement utilisée.
À l’origine, l’abattement de 60% sur les dividendes versés par les OPCI devait tout simplement passer à la trappe. Au final, le législateur a concédé l’abattement de 40% à condition d’ouvrir le tour de table de l’OPCI à d’autres investisseurs et sa limitation aux produits provenant des bénéfices relatifs à la location des biens immeubles bâtis distribués par les OPCI qui ouvrent leur capital à la participation publique, à travers la cession d’au moins 40% des parts existantes.
Par ailleurs, les revenus provenant des bénéfices distribués par les OPCI aux personnes physiques ont par ailleurs été requalifiés en revenus fonciers mais bénéficient du même abattement. Ils ne relèvent donc plus de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Avant 2023, les organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) bénéficiaient d’un régime d’imposition très attractif qui leur permettait de bénéficier de l’exonération totale de l’impôt et d’un abattement de 60% sur les dividendes distribués aux actionnaires investisseurs.
Abashi Shamamba / Les Inspirations ÉCO
