Marché des OPCI : les évaluateurs se bousculent au portillon
Sur les 15 sociétés ayant déposé leur demande d’agrément pour la mission d’évaluateurs immobiliers, 10 sont actuellement agréées. Un nombre qui rassure les experts de la place, lesquels y voient un signe de maturité de l’écosystème des OPCI. Détails.
Une nouvelle liste d’évaluateurs immobiliers pour les actifs OPCI est disponible. Elle a été rendue publique cette semaine par le ministère de l’Économie et des finances qui rappelle que cette base de données est soumise à modifications compte tenu des agréments délivrés et/ou retirés. Ainsi, au 1er octobre dernier, une société a fait son entrée dans la liste des évaluateurs parue le 15 janvier, qui comptait Edgestone Valuation, Capital Realty, Dexa Sarl, Tinsa Maroc, Terra Modus Sarl, Alhambra Property Maghreb, Sigmatop Sarl, le guichet unique d’ingénierie GUI 4 et le cabinet immobilier Abdellah Lazrak. Il s’agit du cabinet Colliers Conseil Maroc. Tout comme les neuf sociétés déjà agréées, le spécialiste en immobilier d’entreprises et filiale du groupe américain Colliers International aura pour mission d’apporter un regard critique sur les portefeuilles OPCI. Ces évaluateurs auront ainsi la responsabilité de garantir un minimum de transparence, comme l’espèrent de nombreux investisseurs et professionnels de la place.
«Les évaluateurs immobiliers ont un rôle prépondérant dans cette nouvelle activité. Leur arrivée dénote ainsi une certaine maturité de l’écosystème», souligne un spécialiste du marché, qui précise qu’après l’appel à manifestation lancé par le département des Finances en 2018, 15 sociétés se sont empressées de déposer leur demande d’agrément.
«Ces évaluateurs constituent un garde-fou pour l’activité afin de pouvoir rassurer l’investisseur et lui apporter un minimum de garanties», commente un autre spécialiste en droit des affaires.
C’est dans ce sens que le dispositif global des OPCI prévoit que ces sociétés nouvellement avalisées transmettent périodiquement au ministère des Finances un rapport d’actifs. L’évaluation des actifs que les OPCI auront dans leurs portefeuilles devra être réalisée tous les six mois. Elle permettra de calculer l’actif net réévalué (ANR). Ces experts devront ainsi estimer la valeur de biens immobiliers à des fins de taxation, de vente, de financement ou d’analyse de rentabilité. Leur mission portera sur l’évaluation des valeurs des biens et leurs évolutions prévisionnelles en tenant compte des environnements économique, social, financier et environnemental. Il s’agira aussi d’établir des rapports d’expertise immobilière pour des clients potentiels ainsi que les autorités judiciaires, administratives, financières et fiscales. L’expertise des évaluateurs s’étendra à toutes les catégories d’actifs immobiliers mis en location et détenus par les OPCI. Cela concernera autant les actifs classiques (bureaux, commerces, etc.) que les actifs à usage spécifique de type établissements d’enseignement, cliniques, entrepôts logistiques ou encore usines. «Cela devrait permettre aux porteurs de parts d’avoir la vision d’un professionnel indépendant et conforté par un deuxième professionnel», explique cet acteur du secteur immobilier.
En effet, la valorisation des actifs est décernée par deux évaluateurs – indépendants l’un de l’autre – qui devront une fois par semestre déterminer la valeur liquidative des biens immobiliers détenus par l’OPCI. Il en découle un rapport d’expertise détaillé qui sera transmis à l’ensemble des acteurs de l’écosystème, soit la société de gestion de l’OPCI, le dépositaire ainsi que le commissaire aux comptes. Un résumé du rapport doit ensuite être mis à la disposition des souscripteurs. «Ces évaluations immobilières ne sont pas destinées à fixer les prix des transactions», alerte le spécialiste en droit des affaires. «Mais elles pourraient toutefois servir d’indicateur de référence et servir comme une base de comparaison pour les opérateurs qui souhaiteront investir dans l’immobilier locatif», souligne-t-il. Pour l’ensemble des experts questionnés, l’écosystème des OPCI ne montre pratiquement pas de défaillance et semble prêt au lancement. Si l’arsenal juridique semble aujourd’hui verrouillé, quelques détails subsistent, notamment l’absence d’un indice de loyer de référence. Aussi, le plan comptable finalisé et validé par le comité permanent depuis pratiquement une année est toujours en attente d’approbation par le Conseil national de la comptabilité. «Pour l’heure, nous suivons les best practices européennes proposées par la European Public Real Estate Association (EPRA) qui encadre la comptabilité des foncières. Nous attendons toujours la mise en place du plan comptable des OPCI pour pouvoir nous y conformer», nous avait expliqué Soumaya Tazi, PDG d’Immorente Invest, dans un récent entretien (www.leseco.ma).
Aida Lo / Les Inspirations Éco
