Fini l’anarchie des syndics
L’étau se resserre autour des mauvais copropriétaires. Le nouveau texte du département de l’Habitat sur la question clarifie la gestion des syndics en précisant les modalités de tenue des assemblées générales et en rendant obligatoire la définition des montants des cotisations.
La nouvelle loi sur la copropriété saura-t-elle mettre fin aux maux des habitats à usage collectif ? En tout cas, le ministère de l’Habitat ambitionne, à travers son projet de loi 106-12 modifiant et complétant la loi N 18-00, relative au Statut de la copropriété des immeubles bâtis, de remettre de l’ordre dans les immeubles. Le texte qui vient d’être validé à la 2e chambre entame la dernière ligne droite avant sa publication au Bulletin officiel.
Il remplace ainsi le texte entré en vigueur en 2002 et qui n’a décidément pas réglé les nombreux soucis de copropriété. Au lendemain de sa mise en œuvre, le texte a fait l’objet de plusieurs critiques et sa mise en application au fil des ans n’a fait que compliquer les relations entre copropriétaires. Avec la prolifération des habitats à usage collectif, notamment les appartements qui constituent aujourd’hui 25% du parc logement national et près de la moitié de celui de grandes villes comme Casablanca (45%), il était urgent de remédier aux failles de l’ancienne mouture.
Nouveautés
Le nouveau texte intègre de nombreuses nouveautés permettant notamment de clarifier les droits et les obligations de chaque copropriétaire, d’organiser et de clarifier les relations entre les copropriétaires ainsi qu’avec le syndicat de copropriété, et de définir avec précision les règles et les organes de gestion de la copropriété. Concernant la gestion des parties communes, la nouvelle loi rend obligatoire la spécification de ces derniers et des parties privatives ainsi que les droits y afférents, avec la possibilité de déterminer provisoirement la partie de chaque copropriétaire dans les parties indivises concernant les constructions réalisées progressivement.
D’ailleurs, la nouvelle loi intègre deux nouveaux types de copropriété, à savoir la construction verticale (villas) et la construction progressive. En outre, le texte interdit toute division, saisie, cession ou vente obligatoire des parties communes et des droits y afférents indépendamment des parties privatives. Tout le challenge d’un syndicat de copropriété est d’arriver à couvrir les charges de l’immeuble (frais de préservation de la copropriété, son entretien, sa gestion et l’entretien des équipements collectifs…) qu’il gère avec les cotisations des copropriétaires. Or, les mauvais payeurs à ce niveau sont légion. Le texte rend ainsi obligatoire la définition des montants de ces cotisations, ce qui constitue une nouveauté majeure.
Les règles de gestion bien définies
Dans le même registre, la loi définit les règles de gestion, de la tenue de l’Assemblée générale et ses attributions, ainsi que les règles et les critères de nomination du syndic et de son adjoint. Pour l’Assemblée générale, le texte prévoit la limitation du droit de présence aux seuls copropriétaires remplissant les conditions de présence, notamment, ceux ayant honoré leur engagement financier envers le syndicat de la copropriété.
Autrement dit, les mauvais seront de facto rejetés. À ce titre, la répartition des voix de l’Assemblée générale se fera dorénavant selon le taux qui revient à chacune des parties privatives avec un plafond ne dépassant pas la moitié des voix et avec la possibilité de déléguer le droit de vote sans dépasser 3 délégations pour chaque copropriétaire et dans la limite de 10% de l’ensemble des voix.
Pour assurer la bonne tenue de ces réunions, le texte clarifie les procédures de convocation à l’Assemblée générale, son déroulement, le statut de notification et la promotion de la communication entre les copropriétaires, ainsi que le droit de ceux-ci à l’accès à la situation financière avant la tenue de l’Assemblée générale. «La mise en place d’un syndic de copropriété devrait être une priorité et se faire dans l’année suivant la délivrance des permis d’habiter.
Malheureusement la réalité est toute autre», déplore Ahmed El Kettani, directeur associé à Business Realties. Pour répondre à ce manquement, le texte précise la procédure d’enregistrement et de publicité du statut de la copropriété auprès des services de la conservation foncière et du tribunal le cas échéant. Il renforce par ailleurs les garanties d’établissement et de signature des contrats de cession soumis au régime de copropriété et définit droits et obligations des copropriétaires financiers et administratifs dans les cas ordinaires et de litiges.
D’autres nouveautés apportées par ce texte de loi consistent en la délimitation du droit de priorité au maximum à 20 titres fonciers, le prolongement du délai de prescription des dettes du syndicat à 5 ans au lieu de 2 ans et l’ouverture d’un compte supplémentaire pour faire face aux frais imprévus et inhabituels.
Refonte de l’arsenal juridique
Le mandat du ministre de l’Habitat et de la politique de la ville Nabil Benabdallah a décidément été celui de la refonte juridique du secteur. Le département de l’Habitat s’est en effet attelé à la mise à jour de nombreux texte de loi. C’est le cas de la nouvelle loi sur la vente en état future d’achèvement (VEFA) qui a été adoptée en janvier dernier, mais aussi du texte sur les bâtiments menaçant ruine et l’organisation des opérations de rénovation urbaine qui vient d’être validé en deuxième chambre en même temps que la nouvelle mouture portant sur la copropriété. En parallèle, le ministère a validé sa version du texte sur la réglementation de la profession d’agent immobilier. «Le texte a été déposé auprès du Secrétariat général du gouvernement et devrait désormais suivre le circuit d’adoption», affirme Nabil Benabdallah. Le ministère a également piloté 3 études portant respectivement sur la situation de la lutte contre l’habitat insalubre, le parc logement et la demande en immobilier. Des études dont les résultats constitueront une base de données décisive pour les politiques publiques durant les prochaines années.
