L’auto-construction commence à prendre de l’ampleur

Hermétique aux évolutions négatives du secteur, ce segment constitue aujourd’hui près de 50% des acquisitions de propriété immobilière.

L’année qui arrive sera, encore, une année de transition pour le secteur immobilier. La relance étant attendue pour 2020. En effet, selon les experts rassemblés à Palmeraie Country Club le 4 décembre dernier. «L’Etat a intérêt à ce que le secteur immobilier retrouve des couleurs, au vu de sa rentabilité fiscale», martèle Karim Tajmouati DG de l’Agence nationale de la Conservation foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC). Mais le caractère tumultueux de l’écosystème actuel, fait d’une légère baisse de la demande, combinée à des intrants qui deviennent de plus en plus chers et des marges qui se réduisent, poussent les pouvoirs publics à réfléchir à des méthodes alternatives d’accès à la propriété foncière.  

Et l’auto-construction se présente comme le candidat parfait. En effet, les évolutions de ce segment démontrent qu’il n’interagit pas avec les problématiques endémiques à l’immobilier. Selon une enquête récente du ministère de l’Habitat, plus de 48% des acquisitions immobilières sont ainsi faites via l’auto-construction. Néanmoins, plusieurs problèmes persistent.  Avant d’entamer les constructions, l’acquéreur du terrain est assujetti à plusieurs impôts et taxes, à commencer par les droits d’enregistrement pour lesquels il a le choix entre deux taux. Le premier est de 4% à condition qu’il s’engage par écrit dans l’acte d’acquisition du terrain de construire son bien dans un délai qui ne dépasse pas 7 ans. En face, il inscrit son bien en hypothèque au profit de l’Etat. S’il ne respecte pas ce délai, il est dans l’obligation de payer le complément, soit 2% supplémentaires, auxquels s’ajoutent les pénalités de retard depuis la date d’acquisition du terrain. L’auto-constructeur pourrait opter pour le second taux directement (6%), sans qu’il soit assorti d’un quelconque engagement. Il faut ajouter à cela les droits d’inscription à la conservation foncière de l’ordre de 1,5%, les frais d’hypothèque qui vont de 1% à 1,5% en fonction du prix du terrain, ainsi que la taxe sur les terrains non bâtis (TTNB) qui varie entre 4 et 20 DH/m2 pour les terrains situés en zone immeuble et entre 12 et 20 DH/m2 pour ceux situés dans les zones villas ou de logement individuel. Dès que l’intéressé décroche son autorisation de construire, il est censé commencer les travaux immédiatement. Cela dit, l’administration fiscale lui accorde un délai de 3 ans pendant lesquels elle l’exonère de cette taxe. Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit payer une taxe dite de contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle. Elle est appliquée par tranche de métrage couvert construit, avec une exonération pour les logements dont la superficie est inférieure à 150 m2. Elle peut aller jusqu’à 400 DH/m2 couvert construit. Notons que la délivrance du permis d’habiter est conditionnée par le paiement de cette taxe.

Le recensement du Haut-commissariat au plan (HCP) ainsi que plusieurs enquêtes font ressortir que ce type d’habitat demeure bien apprécié des Marocains du fait qu’il convient pour les familles nombreuses et évite les ennuis liés au syndic ou à la copropriété.  Et malgré sa pertinence, cette catégorie d’habitat ne bénéficie pas d’assez de mesures de soutien de la part de l’Etat, que ce soit au niveau fiscal, administratif ou foncier. Ahmed Berrada, directeur adjoint au directeur du Budget du ministère de l’Economie et des Finances, remet en question la pertinence des aides de l’Etat et l’équilibre entre la promotion de l’offre, voire même le renforcement des capacités des ménages à accéder à un logement décent. Le ministère de l’Economie et des Finances mène actuellement en partenariat avec la Banque mondiale une étude d’évaluation des aides au logement. Objectif: établir un état des lieux des aides publiques pour ce secteur, évaluer leur portée, proposer des mesures pour améliorer leur efficacité, notamment avec l’arrivée à terme du dispositif d’incitations actuelles à l’horizon 2020. Ahmed Berrada a annoncé des pistes de réflexion.