Crédit immobilier : Est-ce le moment d’acheter ?

Crédit à 5,1%, à 4,9% ou encore à 4,3%… Les taux de crédit à l’habitat ont atteint au terme du premier trimestre un niveau historiquement bas. Dans leurs courses aux parts de marché, les banques ont enclenché depuis les six derniers mois une baisse de leur taux de crédit immobilier. Si pour certains professionnels, cette aubaine est amenée à se prolonger dans la durée, d’autres plus pessimistes, craignent un effet d’écran…

Jamais le crédit immobilier n’a été aussi accessible. En effet, courant 2016 -et même en ce début d’année-, les taux d’intérêts des crédits à l’habitat se sont engagés sur une pente baissière. Une aubaine pour le consommateur marocain qui a pu profiter de taux d’intérêts qui se situent actuellement aux alentours de 4,5 % (contre 6% à fin 2014). En facilitant l’accès à la propriété, cette tendance a, du coup, favorisé une certaine dynamique du marché. Pour Yassine Lahlou, directeur général de Meilleurtaux, l’un des éléments déclencheur de cet élan, réside dans les révisions à la baisse du taux directeur.

En effet, Bank Al Maghrib (BAM) a enclenché à plusieurs reprises cette diminution (le taux directeur est passé de 3% à 2,75% en septembre 2014 puis à 2,50% en décembre 2014 jusqu’en mars 2016 où il a été abaissé à 2,25%). Certes BAM a tenté par ces mesures d’éviter en premier lieu de tomber dans une spirale déflationniste. Mais beaucoup y voyaient, également, l’une des meilleures solutions face au ralentissement du crédit. Sauf que la croissance des crédits étaient restée assez limitée.

Refinancement à moindre coût
Il faut dire que l’ampleur de l’impact de cette mesure dépend, en grande partie, de la manière dont les établissements de financement répercutent cette diminution. La théorie exige que la baisse du taux directeur permettent aux banques de se refinancer à moindre coût, ce qui devrait les inciter à baisser leurs taux d’intérêt et ainsi prêter davantage aux ménages et aux entreprises. Une mesure bénéfique pour le futur acquéreur certes, mais qui cache aussi une autre réalité. Les banques sont certes, libres de répercuter ou non la diminution du taux directeur sur leurs clients. Sauf que dans le cas où elles acceptent de revoir ses taux à la baisse, elles peuvent aussi durcir l’accès au crédit. Les encours des crédits à l’habitat qui ont atteint 189,9 MMDH à fin février 2017 seulement contre 179,4 MMDH à fin 2015. Ce qui représente une progression de 6%. Mais, comme le remarque Yassine Lahlou, il suffit qu’une banque annonce une offre avec un taux de crédit -relativement- bas pour que les autres établissements lâchent un peu de lest.

Le courtier en prêt déclare que pour ce mois d’avril 2017, la meilleure offre (pour un emprunt étalé sur une période de 20 ans) est assortie d’un taux fixe de 4,4%. Depuis quelques mois, la course aux parts de marché a poussé les banques à se renforcer sur des niches spécifiques et à multiplier les offres promotionnelles. Crédit du Maroc (CDM), habitué depuis quelques mois à faire des opérations coup de poing, a dévoilé, en début d’année, une offre de prêt habitat au taux de 4,3%. L’offensive de CDM avait, à l’époque, sensiblement bouleversé le marché, vu que le taux moyen dépassait 5%. La BMCI riposte en proposant son taux pour le crédit à taux variable dégressif. Le crédit sera ainsi plafonné à 5,1%, avec un réajustement à 4,1% en cas de baisse du marché.

Les sociétés de financement proposent, également, des taux promotionnels jusqu’à fin mai. Leur taux culminait aux alentours de 7%. Eqdom affiche un taux de 5,17%. Sofac, de son côté, fait chuter son taux à 4,99%. Une offre qui reste consacrée aux clients favoris de ce type d’établissements et réputés sans risque, en clair les fonctionnaires. L’offre promotionnelle Sofac dédiée aux salariés du secteur privé est, quant à elle, assortie d’un taux de 5,9%. Une bonne nouvelle donc pour les futurs emprunteurs. Surtout que la baisse généralisée du coût du crédit rend le foncier plus accessible. Selon plusieurs professionnels, 2017 marquera la rupture avec l’atonie du secteur immobilier de l’année précédente. Les transactions, devraient même reprendre d’ici la fin d’année.

Hausse des taux en vue ?
Historiquement, les mois de mars, avril et mai restent les plus propices à la vente dans ce secteur. Pourtant, pour les plus pessimistes, cette tendance à la baisse n’est pas amenée à durer. Pour certains, ces promotions ne sont que périodiques, le retour aux taux initiaux est imminent. Pour d’autres, c’est surtout après la récente mise en garde de Bank Al-Maghrib. Lors du dernier Conseil tenu en mars, l’institution a demandé à l’ensemble des établissements de financement de faire attention aux conséquences d’une telle concurrence. «BAM s’inquiète du risque qu’encourent les banques en proposant des taux de crédit aussi bas», souligne Lahlou. Durant le premier trimestre 2017, le marché a fait face à des taux établis à un niveau historiquement bas.

Déjà, en 2016, le Comité de coordination et de surveillance des risques systémiques -composé de Bank Al-Maghrib, de l’AMMC (Autorité marocaine du marché des capitaux), de l’ACAPS (Autorité de contrôle des assurances et de la prévoyance sociale) et du ministère de l’Économie et des finances- avait appelé les banques à plus de vigilance quant à leur exposition aux risques de taux d’intérêt, en cas de poursuite de la baisse. «Une situation qui pourrait altérer le niveau de rentabilité des établissements bancaires», expliquait le comité. Suite à ces alertes, de nombreuses banques seraient en passe d’augmenter leurs taux dans les semaines à venir. Les offres pourraient ainsi remonter à des taux comparables à ceux appliqués il y a deux ans. «Mais une chose est sûre, la remontée actuelle des taux de crédit immobilier n’est pas du tout liée à l’évolution du taux directeur. Elle est due à une décision d’éviter de mettre en danger la solvabilité des banques en proposant des offres trop agressives», atteste Lahlou.

D’un autre côté, l’ouverture du marché aux banques participatives représente une donne intéressante pour relancer le secteur de l’immobilier. Sauf que la majorité des professionnels n’arrivent toujours pas à se prononcer puisqu’il n’existe pas assez de visibilité -en termes de coût- sur les offres de la finance participative. Mais surtout, «personne ne peut prédire la profondeur de la demande de ce type de produit», conclut Yassine Lahlou.