Procurations immobilières : La chasse aux actes non authentiques est lancée

Sous l’égide du ministère de la Justice, les banques, les notaires, les adouls, les conservateurs fonciers et le ministère des Affaires étrangères devront recenser tous les actes non-authentiques après l’entrée en vigueur de la réforme de l’article 4 du Code des droits réels.

Considérée comme la réforme phare de la stratégie anti-spoliation immobilière, l’amendement de l’article 4 du Code des droits réels impose désormais un acte authentique pour toute procuration ayant pour finalité la vente d’un bien. Seulement un problème de timing se pose.

En effet, si la nouvelle version de l’article 4 a été publiée au Bulletin officiel le 14 septembre, se pose la question des actes accomplis avant cette date, mais dont les ventes n’ont pas encore été effectuées. Un bien immobilier représente pour la majorité des particuliers la partie la plus importante de leur patrimoine. Le vendre peut avoir une importance capitale sur la situation financière et économique des familles. Signer une procuration pour vendre représente donc un engagement très important pour le mandant. Il devra donc être attentif et examiner avec précision l’étendue des pouvoirs conférés au mandataire. Le département de la Justice a ainsi exhorté les notaires, les conservateurs, le ministère des Affaires étrangères ainsi que le Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM) à «recenser toutes les procurations immobilières sous seing privé, afin de les certifier de manière authentique, ou de les réécrire en accord avec les nouvelles dispositions du Code des droits réels». Lors de la signature d’un acte authentique, le notaire doit constater le consentement éclairé des parties. Lorsqu’une partie a donné procuration par acte sous seing privé, le notaire peut se trouver dans l’incapacité de vérifier l’identité de la partie absente à l’acte.

Le notaire doit donc vérifier que la signature est bien celle du mandant et pour cela, il exige que sa signature soit légalisée par les services communaux, d’un consulat, d’une ambassade, d’une gendarmerie, d’un commissariat ou par un notaire. Le notaire exécutera son devoir de conseil le plus souvent par l’envoi préalable d’un modèle de procuration et du projet d’acte, le cas échéant accompagné d’un signalement des difficultés ou anomalies du dossier. Le contenu de la procuration est alors essentiel.

Ainsi, la procuration devra être suffisamment complète et reprendre les charges et conditions essentielles de l’acte pour lequel elle est donnée. Le mandant, en signant lui-même la procuration, validera son consentement éclairé à l’acte envisagé. Le notaire vérifiera également que les mentions manuscrites obligatoires (notamment en matière de prêt bancaire, ou de cautionnement) sont bien respectées. Pour autant, il n’est pas toujours possible d’établir une procuration : c’est le cas pour certains actes personnels pour lesquels la partie à l’acte doit être présente et ne peut se faire représenter.

La problématique des actes signés à l’étranger
La difficulté des transactions signées par des non-résidents est la principale raison de l’implication du ministère des Affaires étrangères. Désormais, pour toute transaction, la personne concernée devra se rendre chez un consul marocain pour signer un acte qui aura la même valeur qu’une procuration notariée, mais qui devra ensuite être légalisée. Il pourra également se rendre chez un notaire local, s’il a les mêmes attributions qu’un notaire marocain ; dans ce cas, les procédures de légalisation et éventuellement de traduction seront plus fastidieuses. Ainsi, si un candidat vendeur projette un voyage lointain et durable, il aura peut-être intérêt à signer une procuration chez un notaire marocain, avant son départ. 

SSP ou authentique, quelle différence ?

Les actes sous seing privé ne requièrent en principe aucune formalité autre que la signature manuscrite des auteurs de l’acte. Toutefois, les contrats bilatéraux (engagements réciproques), notamment la vente, doivent comprendre certaines indications supplémentaires, comme la mention du nombre d’originaux : il doit y en avoir autant que de parties. Ils doivent généralement être présentés à la formalité d’enregistrement : ils acquièrent dès ce moment «date certaine». Les actes authentiques, quant à eux, sont soumis à des formes nombreuses qui ont pour but d’en assurer la régularité et la véracité. Avant la réforme, une procuration pour signer un compromis de vente (qui constitue la majorité des mandats dans la pratique) ne devait pas nécessairement être dans la forme d’un acte notarié. Par contre, une procuration signée pour représenter un vendeur lors de la signature de l’acte notarié de vente devait impérativement être reçue par un notaire.