Villes nouvelles : Comment OCP combat la spéculation foncière

Les projets d’éco-urbanisme du Groupe OCP avancent bien. Les phases d’aménagement prioritaires sont désormais lancées. Pour réussir son pari, le Groupe OCP s’attaque aux problèmes de spéculation immobilière et d’accessibilité qui ont souvent une incidence fatale sur la réussite des projets de villes nouvelles.

Les projets de villes durables de l’OCP commencent à prendre forme. Que ce soit la ville verte de Benguérir, le Pôle urbain de Mazagan, près d’El Jadida ou encore la Technopole Foum El Oued à Laâyoune, tous sont aujourd’hui à un stade d’avancement satisfaisant, selon les responsables du Groupe OCP. À travers ces projets, le groupe entend mettre en place de nouveaux concepts de pôles urbains durables. Le projet le plus avancé est manifestement celui de la ville verte Mohammed VI, lancé en 2009. Le premier programme immobilier (résidentiel, hôtelier et commercial) a été lancé et les travaux d’aménagement de la technopole ont, d’ores et déjà, démarré. La Société d’aménagement et de développement vert (SADV) a également démarré la réalisation d’équipements d’accompagnement et d’attractivité. Prévue sur une superficie de 1.000 hectares, la ville verte Mohammed VI vise une population cible de 100.000 habitants avec pas moins de 25.000 logements prévus.

L’ingénierie bouclée
Le Pôle urbain de Mazagan entame également une phase importante de son développement. «Nous avons bouclé les études d’ingénierie, nous sommes actuellement sur le point de démarrer les travaux d’aménagement. En début octobre, nous lancerons la première phase de notre travail avec 200 hectares prioritaires», explique Karim Laghmich, directeur général de la Société d’aménagement et développement de Mazagan (SAEDM). Le coût global du projet est de 5 MMDH et la phase I devrait nécessiter près de 600 MDH. Le montage financier de cette phase a déjà été bouclé. «Les deux grandes banques de la place nous ont suivis dans le cadre de cette partie du projet», précise Laghmich.

Plus récent, le projet de la Technopole Foum El Oued n’a pas perdu de temps pour démarrer la réalisation de ses principaux projets. Il s’agit notamment de la composante formation et enseignement qui devrait démarrer courant septembre ses travaux d’aménagement avec la construction des bâtiments servant à accueillir l’Université Mohammed VI polytechnique de Laâyoune, le lycée d’excellence et le Centre de compétence industrielle. «Nous allons atteindre les échéances fixées pour septembre 2018. Les 3 bâtiments seront livrés à cette date», promet Hajbouha Zoubeir, vice-présidente de la fondation Phosboucrâa pilotant l’exécution du projet. «Nous venons également de lancer les études de landscaping, c’est-à-dire tout ce qui concerne les espaces verts et les travaux autour de la lagune. Nous travaillons également sur le chantier du business center et de l’incubateur ainsi que de la composante hôtelière. Des appels d’offres ont été lancés sur la composante ferme expérimentale», ajoute la même source.

Ambition révisée
D’ailleurs le plan initial qui ambitionnait d’atteindre les 12.000 bénéficiaires à l’horizon 2030 a été revus à la baisse. «Nous nous sommes fixé un objectif plus raisonnable. Nous préférons rester pragmatiques en tablant sur 6.000 bénéficiaires à l’horizon 2030. Un chiffre qui inclut tant l’emploi direct et indirect que les nouveaux habitants de la ville», affirme la vice-présidente de la fondation. Il ne faut pas oublier que la technopole s’inscrit dans le cadre d’un projet global de développement de la commune de Foum El Oued qui permettrait d’atteindre, sur le long terme, les ambitions affichées à l’occasion du lancement du projet. «Toutefois on ne peut pas se prononcer définitivement sur cette question car nous attendons toujours un plan d’aménagement urbain pour la commune».

En tout cas, un défi de taille attend le Groupe OCP pendant les prochaines années. À ce titre, les responsables des différentes entités, chargées de l’aménagement de ces projets, entendent éviter les difficultés qui affectent généralement l’exécution de ce genre de projet. Spéculation foncière (voir point de vue), accessibilité limitée, offre immobilière non diversifiée… l’aménageur est prêt à contrer les difficultés qui minent souvent ces projets de villes nouvelles. «Il faut créer une base de vie complète pour les habitants de ces villes afin de garantir le succès du projet. Tous les aspects d’éducation, de santé, de commerce de proximité etc. doivent être développés afin de ne pas créer des cités-dortoirs où l’on va passer la nuit, mais où l’on ne pourra pas vivre au quotidien», explique Laghmich. C’est pourquoi les différents projets de villes durables de l’OCP s’appuient tout d’abord sur des infrastructures de base à l’instar d’universités, d’hôpitaux, de routes et d’autres services de base qui constitueront le cœur de la ville. «L’aspect collectivité est également important. La ville devra disposer de tous les services administratifs nécessaires», affirme le DG de la SAEDM.

Viabilité
Pour éviter de faire de ces villes des cités-dortoirs, les aménageurs s’appuient également sur une offre immobilière variée, combinant logement économique, moyen et haut standings. «Notre positionnement pour le projet de Mazagan est plutôt diversifié, dirigé tout autant vers la classe moyenne, que vers le logement économique et le haut standing. Il faut veiller à garder cette mixité, et le logement économique sera une nécessité pour atteindre cet objectif», précise l’aménageur du pôle urbain de Mazagan. Ces projets disposeront par ailleurs d’une composante «Business center» et d’incubateurs d’entreprises.

C’est le cas, en particulier, du projet de Foum El Oued dans les provinces du Sud qui entend agir comme catalyseur pour l’ensemble de la région. La Fondation Phosboucrâa entend attirer des acteurs internationaux à travers ses partenaires institutionnels. L’objectif étant de développer un business center à vocation mondiale qui tirera la région vers le haut. «La viabilité de ce projet se fera à travers des chantiers comme la smart technopole en insistant sur nos secteurs économiques de prédilection, à savoir l’agriculture, la pêche ou encore les services», explique Hajbouha Zoubeir. La fondation mène actuellement les études nécessaires afin de déterminer la nature des activités à privilégier.

Pour un foncier complètement assaini

Karim Laghmich
Directeur général de la SAEDM

L’une des principales difficultés auxquelles doit faire face ce type de projets, concerne le risque de spéculation foncière. Dans ce sens, nous préparons un chantier de valorisation de notre projet sur le plan immobilier et foncier. Nous travaillons à la mise en place de clauses précises qui  permettront d’éviter ce genre de spéculation grâce à la mise en place de délais de construction et de vente clairement identifiés. Ceci nous permettra de faire face à ce genre de surenchères qui peuvent coûter cher à la ville. Avec nos partenaires gouvernementaux, nous avons ficelé ces projets de valorisation afin de bénéficier d’une certaine sécurité foncière et d’éviter tout type de dérives. Concrètement, le développeur, qui sera amené à construire sur le terrain, devra respecter un délai de mise en œuvre du projet au risque de se voir appliquer des sanctions. Par ailleurs, nous promettons un foncier complètement assaini qui ne souffre d’aucune difficulté. L’avantage que nous avons est que nous disposons d’un seul titre foncier pour l’ensemble du projet du pôle urbain de Mazagan. Ces problématiques liées au foncier posaient beaucoup de problèmes avec les développeurs les poussant même parfois à claquer la porte et à abandonner les projets.   

Agriculture coûteuse
Le projet de la Technopole Foum El Oued doit faire face à plusieurs contraintes dues au climat aride de la région. C’est le cas notamment de la faiblesse des ressources hydriques qui suppose un obstacle de taille pour le développement de l’agriculture. «Ce que nous avons opéré dans le cadre du projet de dessalement de l’eau de mer reste coûteux et nous empêchera de développer une agriculture durable. Toutefois, l’environnement saharien est caractérisé par la présence du vent ce qui peut être un atout considérable», précise Hajbouha Zoubeir, vice-présidente de la Fondation Phosboucrâa. C’est pourquoi la R&D, privilégiée par le projet, est axée sur le triptyque eau, énergie et agriculture qui permet un développement durable du projet. «Si nous arrivons à développer le mix énergétique dans le vent, la mer et le sol, nous arriverons à développer une agriculture de qualité, non seulement pour les provinces du Sud mais aussi pour l’ensemble de la zone saharienne», précise Zoubeir.