Bail commercial : Révisez vos contrats !

Depuis le 11 février dernier, les nouvelles dispositions relatives aux baux commerciaux sont entrées en vigueur. Tant les locataires que les bailleurs doivent désormais se soumettre à ces nouvelles règles. Les juristes conseillent d’ores et déjà aux parties déjà liées dans le cadre d’un bail commercial d’envisager de l’adapter au regard des dispositions nouvelles.

La loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, est entrée en vigueur le 11 février dernier. À partir de cette date, tous les contrats en cours sont régis par cette loi. La Chambre de commerce belgo-luxembourgeoise au Maroc a consacré récemment un atelier à la question en vue de vulgariser les concepts et informer les différentes parties à ce type de contrats concernant les nouveautés de cette loi.

Un bail écrit, quelles implications
Il est à noter d’emblée que le bail commercial doit obligatoirement être écrit et qu’un état des lieux contradictoire doit être désormais dressé. «Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de ladite loi, on pourrait considérer que des reçus de loyers constituent une preuve suffisante de l’existence d’un bail commercial», affirme Daniel Libin, juriste au sein du cabinet Mrini. Toutefois, les juristes recommandent une révision des baux verbaux déjà en cours. «Pour les contrats verbaux en cours, il nous semble impératif de prévoir dès à présent un écrit conformément aux nouvelles dispositions de la loi», précise Libin. L’objectif étant de s’assurer une meilleure sécurité juridique face aux aléas de l’application de cette nouvelle loi. «Nous croyons judicieux de revoir les contrats en cours et les adapter éventuellement moyennant un avenant», tranche le juriste.

Renouvellement de bail, nouveau dispositif
La nouvelle loi change les conditions du droit au renouvellement : dorénavant, à partir de février 2017, pour avoir le droit au renouvellement, le locataire devra soit avoir occupé les lieux au moins deux années consécutives, ou avoir déjà payé un montant en contrepartie du «droit au bail». Auparavant, le locataire devait justifier une jouissance consécutive de deux années en vertu d’un ou plusieurs baux écrits successifs ou de quatre années en vertu, ou bien d’un ou plusieurs baux verbaux successifs (ou bien de baux écrits ou verbaux successifs). «La nouvelle loi accorde selon toute vraisemblance une meilleure protection au locataire à ce niveau», précise Libin.

«Le droit au bail», clé de voûte
Le «droit au bail» dont il est désormais question pour pouvoir bénéficier d’un droit au renouvellement du bail équivaut à la notion de «pas de porte». Il s’agit de l’indemnité qui peut être demandée par un commerçant titulaire d’un bail commercial à celui qui prend sa suite dans la location du local. Ce «droit au bail» doit être écrit et précisé dans le contrat de bail (ou dans un autre document signé par les parties). Il équivaut au montant minimum à prendre en compte dans le cadre d’une indemnité d’éviction qui serait due au locataire. L’indemnité d’éviction, à laquelle il ne peut être renoncé dans le contrat, est censée réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. Les éléments suivants sont pris en considération pour l’évaluation du préjudice : la valeur marchande du fonds de commerce établie sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années, les éventuels frais supportés par le locataire pour les réparations et améliorations du local ainsi que les éléments du fonds de commerce perdus et les frais de changement de domiciliation : Le bailleur pouvant toujours établir que le préjudice subi par le locataire est moindre, cette preuve ne sera toutefois pas aisée.

Reprise des locaux en cas d’impayés
En vertu de l’article 32 de la nouvelle loi, le bailleur peut demander en référé la reprise des locaux, si ces derniers restent fermés ou sans usage pendant une durée de six mois, et si le locataire ne procède pas au paiement de son dû durant la même période. Dans ce cas, le président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, peut ordonner l’ouverture du local et l’autorisation de sa restitution au propriétaire. La demande du bailleur doit toutefois être accompagnée de certaines pièces justificatives : principalement le contrat de bail, les constatations prouvant la fermeture ou l’abandon du local (tout en précisant une date approximative) ainsi que la mise en demeure de respecter les obligations contractuelles adressées au locataire. Sur la base de cette demande, le juge ordonne une expertise afin de vérifier l’état de fermeture ou d’abandon des lieux. Ensuite, le juge pourra ordonner l’ouverture du local et autoriser la restitution des locaux. Les effets de l’exécution de la décision intervenue en référé sont définitifs si l’absence du locataire se prolonge pendant une durée dépassant six mois à compter de la date de la décision, ce qui entraîne alors la résiliation du contrat de bail et la vente de l’ensemble des biens meubles aux enchères.

Le locataire surprotégé ?
Toutefois, si le locataire apparaît pendant la procédure d’exécution, les mesures décidées seront automatiquement suspendues. Dans ce cas, le juge accorde au locataire un délai ne dépassant pas 15 jours afin de régulariser la situation, faute de quoi la procédure d’exécution se poursuivra. Par contre, si le locataire apparaît après l’exécution de la décision judiciaire, ce dernier, après avoir prouvé qu’il a payé toutes ses dettes locatives, peut solliciter du président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, de l’autoriser à une reprise de la situation contractuelle telle qu’elle était. Le locataire peut également demander des indemnités pour tous les préjudices qu’il aurait subis suite à l’engagement d’une telle procédure à son encontre s’il démontre avoir payé régulièrement les loyers, sans omettre qu’il a également la faculté de demander la restitution du local, si ce dernier reste vide ou non exploité.

Sous-location, cession du droit au bail, les nouveautés
Auparavant interdite, la sous-location fait désormais son entrée dans le cadre du nouveau texte. Le preneur peut sous-louer tout ou partie du bien à condition d’en informer le bailleur sauf disposition contractuelle prohibant cette possibilité. Les preneurs (initial et sous-locataire) restent solidaires vis-à-vis du bailleur. «Le propriétaire se retrouve ainsi devant deux débiteurs en cas de problèmes, en espérant qu’au moins l’un d’entre eux soit solvable», commente le juriste belge. Concernant la cession du droit au bail, l’article 25 de la loi 49-16 dispose que le locataire d’un bail commercial peut céder son droit de bail, avec ou séparément des autres éléments du fonds de commerce, par un acte écrit ayant date certaine. La première condition à laquelle doit répondre cette cession est d’informer le bailleur. À défaut, la cession ne produira pas d’effet à son égard. Le locataire initial demeure redevable envers le bailleur de toutes ses obligations et le nouveau preneur ne sera obligé que devant son cocontractant.