Marchands de biens : la CGEM propose un régime fiscal adapté

L’activité de marchand de biens n’est pas règlementée par une loi spécifique. Raison pour laquelle la CGEM préconise, dans le cadre de ses recommandations pour la loi de Finances 2024, d’instaurer un régime fiscal adapté. Détails.

Le dernier indice des prix des actifs immobiliers a affiché, en glissement annuel, une quasi-stagnation au 2e trimestre 2023. Il en ressort une progression de 0,9% pour les prix des terrains et de 2,1% pour les biens à usage professionnel contre une baisse de 0,5% des prix des biens résidentiels. Dans ce cadre, la CGEM propose d’instaurer, parmi ses propositions pour la loi de Finances 2024, un régime fiscal adapté à l’activité marchand de biens. Au sens de l’article 30 du Code général des impôts pour l’année 2023, déterminant la nature des revenus professionnels, «les marchands de biens sont toutes les personnes qui réalisent des ventes d’immeubles bâtis et/ou non bâtis acquis à titre onéreux ou par donation».

Cependant, cette activité n’est pas règlementée par une loi spécifique puisqu’elle est considéré comme relevant de l’activité commerciale. De ce fait, son statut est assujetti à la TVA (sur les marges réalisées) et l’IR sur les bénéfices générés en se référant au premier alinéa de l’article 30 du CGI qui détermine les marchands de biens comme revenus professionnels imposables pour l’application de l’IR.

Application de la TVA uniquement sur la marge
C’est la raison pour laquelle la CGEM a préconisé, dans le cadre de ses recommandations pour la loi de Finances 2024 – déjà déposées depuis début juillet au ministère de l’Économie et des finances – d’appliquer la TVA (fixée actuellement à un taux normal de 20 %) sur la marge uniquement. Ainsi sera consacrée l’unicité de l’opération d’achat-vente suite à transformation sous cinq ans, en matière de droits d’enregistrement. Le but est aussi de mieux définir l’activité des marchands de biens au Maroc en les distinguant des agents et des promoteurs immobiliers.

Pour rappel, cette proposition faisait déjà partie des recommandations de l’Ordre des experts comptables (OEC) à l’occasion des troisièmes Assises de la fiscalité, tenues à Skhirat. La proposition consistait en l’institution d’un régime de taxation de la marge pour les marchands de biens immeubles à l’instar de celui prévu pour les marchands de biens, le but étant d’encourager le développement de cette activité.

L’indice des prix des actifs immobiliers en recul
Par ailleurs, l’indice des prix des actifs immobiliers a reculé de 0,7%, (-1,2% pour le résidentiel et -2% pour les biens à usage professionnel, contre +0,7% pour le foncier). En parallèle, après le rebond de 33,7% en 2021, le nombre de transactions a accusé en 2022 une chute de 12,3%. Celle-ci a concerné toutes les catégories de biens, avec des baisses de 16,5% pour le foncier, 12% pour les biens résidentiels et 6,5% pour les biens à usage professionnel. Au niveau des principales villes, la baisse des prix a concerné sept villes sur les 10 couvertes par l’indice (de -0,5% à Rabat à -3,8% à El Jadida). Quant aux autres villes, elles ont enregistré les hausses suivantes : (+ 0,5% à Marrakech ; +0,6% à Agadir ; et +1,4% à Oujda). Pour ce qui est des ventes, hormis Agadir où elles ont augmenté de 17%, les autres villes sont en recul (de -0,9% à Tanger à -23,7% à Rabat).

Yassine Saber / Les Inspirations ÉCO