Immobilier : une reprise du marché dans les mois à venir ? (entretien)

Kevin Gormand, le cofondateur de Mubawab.ma présente sa vision du comportement des ventes de l’immobilier. Il livre également ses conseils en matière d’investissements immobiliers.

Depuis mars dernier, comment se sont comportées les ventes dans le secteur de l’immobilier ?
Il existe deux aspects différents de l’offre immobilière : d’une part, les transactions réelles, et d’autre part l’offre sur le marché, qu’elle aboutisse ou non à une transaction, tout en y ajoutant la dimension du prix de l’offre versus le prix de la transaction finale. Il est important de relier ces deux aspects afin d’avoir une lecture complète de la santé du secteur. Selon l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib, au 2e trimestre 2020, les transactions ont chuté de 65% pour les maisons, de 25% pour les villas et de 20% pour les appartements, avec une chute de prix de 4% en moyenne. Cependant, si l’on regarde les chiffres de l’offre, notamment ceux sur Mubawab.ma, nous observons un tout autre scénario. Bien que, dans un premier temps, les tendances suivent celles annoncées par l’IPAI, avec une baisse de 68% de l’offre pour les biens à usage d’habitation au mois d’avril – qui représentait le pic de recul depuis le début de la pandémie–, nous observons une belle reprise à partir du mois de mai, avec +77% d’annonces de logements sur le portail. En ce qui concerne les prix de l’offre, alors que tout le monde s’attendait à une chute des prix, l’indice des prix Mubawab nous démontre le contraire: après un début d’année assez positif, nous observons, à partir du mois de mars 2020, un recul de 7 points des prix des appartements à la vente. Un recul qui semble s’atténuer fortement en avril, avec un seul point de perdu. Cette tendance s’inverse au mois de mai, et nous observons une reprise de l’indice, qui compense sa perte et reprend 9 points. Ce n’est que bien plus tard, en août, que la pression sur les prix se fait sentir, mais cette baisse est plutôt liée à un effet de saisonnalité.

Pensez-vous que ce soit le moment d’investir dans l’immobilier ?
En analysant le prix et l’offre, il n’y a pas de raisons de s’inquiéter quant aux investissements immobiliers. Le dernier indicateur déterminant, sur lequel nous allons nous pencher, est celui de la demande. Selon l’étude de marché menée par Mubawab sur l’impact du confinement sur le comportement des intentionnistes, 65% des personnes qui étaient à la recherche d’un bien avant le début du confinement ne souhaitent pas repousser/annuler leur projet, et parmi celles qui souhaitent repousser leur projet, 22% le reportent à un délai maximum de six mois. Cette donnée sous-entend que la dynamique de la demande se maintient, même si les transactions réelles ont connu une pause en raison des circonstances. Ces chiffres se reflètent d’ailleurs sur les performances de notre portail, qui a connu son meilleur mois en trafic organique en juin dernier. Nous sommes conscients, avec le contexte actuel, que, sur le court terme, les biens peuvent perdre de leur valeur, mais l’investissement est à long terme sur un bien immobilier. Si une opportunité se présente, il faut la saisir puisque le bien est forcément revalorisé à long terme. Il y a actuellement des incitations fiscales et des conditions favorables pour permettre à la demande d’aboutir à des transactions réelles (facilité d’accès aux financements, taux de crédit immobilier favorable, digitalisation des modes de visite ou encore des démarches administratives…). Oui, c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier pour les projets d’une vie.

Comment jugez-vous la demande en matière de location en général ?
En ce qui concerne la location longue durée, 41% des visiteurs de Mubawab.ma sont à la recherche de location, et 74% d’entre eux sont intéressés par des appartements. Le constat principal que nous faisons de cette demande est que le confinement a profondément changé les habitudes de recherche en location longue durée. En effet, en plus de rechercher des superficies plus petites, nous perdons en moyenne 8 m² au niveau national. La demande est plus friande d’aménagements extérieurs : 58% recherchent désormais un appartement comportant un balcon ou une terrasse, et 68% de ceux qui recherchent une villa la désirent avec une piscine. Cette tendance est tout à fait logique: ces personnes viennent de passer plusieurs mois confinées, sans possibilité de se déplacer pour exercer leurs loisirs. Le choix d’avoir un espace de vie plus agréable s’oppose au comportement pré-pandémie.

Pensez-vous que les Marocains soient toujours capables d’investir dans l’immobilier, avec la crise actuelle ?
L’immobilier est et restera une valeur refuge et un investissement sûr. Les acquéreurs souhaitent une baisse des prix pour concrétiser leur projet d’achat immobilier, et cela s’est fait sentir auprès de plusieurs promoteurs qui ont appliqué des remises attractives sur bon nombre de leurs projets. Avec le contexte actuel, les conditions d’acquisition sont favorables avec de meilleures opportunités qui s’expliquent notamment par des stocks disponibles pour les promoteurs, en plus des efforts déployés par les banques et le gouvernement pour favoriser la relance de la demande. Comme l’a démontré l’étude menée par Mubawab.ma, les acquéreurs n’ont pas annulé leur projet d’acquisition. Partant de ce constat, les Marocains, ou du moins une partie, sont toujours capables d’investir dans l’immobilier, notamment ceux qui ont vu leurs exigences évoluer avec le contexte. Nous avons constaté, sur Mubawab.ma, un signe de reprise avec un trafic record sur notre portail, ce qui démontre également que la demande est bien présente. Enfin, avec notre Business Unit Mubawab Transaction, nous avons une nette reprise des transactions depuis le mois d’août et nous sommes très optimistes concernant le mois de septembre 2020.

Quels conseils pouvez-vous donner aux investisseurs immobiliers pour le restant de l’année ?
Il faut sans cesse évaluer la bonne santé de la demande, mais aussi la compatibilité de celle-ci avec ce que propose le marché. Avant d’investir, il faut effectuer une étude de marché sur la zone d’intérêt, ainsi qu’un calcul minutieux de la rentabilité locative du quartier et du segment de biens en question. Pour finir, il ne faut pas négliger l’impact de la conjoncture sur cette demande ; bien que motivée, il faut que les conditions lui permettant de réaliser ses projets soient réunies.

Pensez-vous qu’il y aura une reprise du marché dans les mois à venir ?
Il est très difficile de se prononcer sur les mois à venir au vu de la conjoncture actuelle. Néanmoins, la lecture de Mubawab est très optimiste quant à la reprise. Comme nous l’avons vu, les principaux indicateurs du marché ont déjà entamé la pente de la reprise. Le dernier indicateur à suivre dans les prochains mois est celui des transactions réelles, qui nous sera révélé dans la prochaine édition de l’IPAI, intervenant le mois prochain.

Dans ce sens, quels seraient les biens immobiliers les plus cotés ?
C’est un écosystème complexe que nous avons là ; le type de bien phare d’une zone ne serait certainement pas adapté dans une autre. Il faut donc composer avec cette complexité. Par exemple, dans le segment des appartements haut standing à Casablanca, dans les quartiers de l’Oasis, Californie et Les Princesses, la demande est friande de grandes superficies allant de 120 à 180 m². En revanche, dans le segment des appartements moyen standing, dans les quartiers de Ain Sebaâ, Belvédère et Oulfa, la demande est plus friande de superficies moyennes, allant de 80 à 120 m².

Sanae Raqui / Les Inspirations Éco