Immobilier : les avantages d’une diversification dans la pierre-papier

LesEco.ma29/07/2022

Parmi les derniers instruments introduits sur le marché financier, les OPCI connaissent un début encourageant. Pour l’instant, l’investissement dans ces véhicules est réservé aux investisseurs qualifiés. Il sera par la suite élargi au grand public. En attendant, les particuliers peuvent opter pour les foncières cotées en Bourse, puisqu’elles fonctionnent sur le même modèle que les OPCI et sont ouvertes à tous les investisseurs. Au-delà de la possibilité d’investir dans l’immobilier professionnel locatif avec des tickets très faibles, l’épargnant minimise les risques liés à la gestion des biens et aux impayés de loyer contrairement à un investissement direct dans l’immobilier. Compte tenu des caractéristiques du produit, son couple rendement-risque devrait l’intercaler entre les classes d’actifs obligations et actions, estiment les professionnels.

L’immobilier constitue un choix d’investissement qui ne laisse personne indifférent. Outre la «pierre physique», il existe l’investissement «pierre papier» qui consiste à acheter des parts ou des actions de sociétés qui acquièrent ou construisent des immeubles en vue de leur location.

C’est le cas des OPCI. Parmi les derniers instruments introduits sur le marché financier (juin 2019), ils connaissent un début encourageant. L’actif net sous gestion a pratiquement quadruplé entre 2020 et 2021 à 22 MMDH pour 21 fonds. Ces véhicules d’investissement sont classés en deux grandes catégories : les OPCI à règles de fonctionnement allégés (OPCI-RFA), réservés aux investisseurs publics, et les OPCI grand public.

Ils peuvent prendre la forme de sociétés ayant la personnalité morale ou de fonds en copropriété. L’investissement dans ces véhicules est réservé aux investisseurs avertis et sera élargi au grand public. A fin 2021, l’Autorité marocaine des marchés des capitaux a agréé 21 fonds. Dans certains pays, les fonds grand public ont mis plusieurs années avant de voir le jour.

En attendant la création des fonds grand public, les particuliers peuvent opter pour les foncières cotées en Bourse, puisqu’elles fonctionnent sur les mêmes modèles que les OPCI et sont ouvertes à tous les investisseurs (grand public et investisseurs institutionnels). Par ailleurs, la pierre-papier peut être inclus dans les contrats d’assurance-vie, précisément les contrats en unités de compte, pour améliorer la collecte.

Un couple risque-rendement intercalé entre les classes d’actifs obligations et actions
Pour les investisseurs personnes physiques, ces véhicules représentent une opportunité de diversification du patrimoine dans l’immobilier d’entreprise. La formule est assez simple, à l’image de l’investissement dans les OPCVM. Au-delà de la possibilité d’investir dans l’immobilier professionnel locatif avec des tickets très faibles, l’épargnant minimise les risques liés à la gestion des biens et aux impayés de loyer contrairement à un investissement direct dans l’immobilier.

Dans tous les cas, c’est une solution d’investissement qu’il convient de sélectionner avec soin.«Avant d’investir dans ces véhicules, il faut bien analyser le règlement de gestion et la politique d’investissement. Ils fourniront de précieuses informations sur les actifs détenus par l’OPCI, leur maturité, leur typologie, leur localisation, mais également sur les locataires, le taux d’occupation, la durée des baux et la qualité des signataires», conseillent les professionnels. L’investissement en OPCI doit s’inscrire dans une stratégie de placement à long-terme et non spéculative. Il faut rechercher une rentabilité locative qui permet de dégager des dividendes réguliers. Dans les grandes villes comme

Casablanca, les rendements locatifs peuvent atteindre 10%, selon les professionnels. Les premiers OPCI ayant été créés en 2019, il n’y a donc pas de recul nécessaire pour étudier leur performance sur une longue durée. Cependant, compte tenu des caractéristiques du véhicule, son couple rendement-risque devrait l’intercaler entre les classes d’actifs obligations et actions.

Le rendement de l’OPCI est étroitement lié à l’évolution du marché immobilier, puisque la poche immobilière doit représenter au moins 60% du fonds. La part des terrains non bâtis et des actifs en construction ne doit pas dépasser 20% du total des biens immeubles et l’OPCI peut détenir au moins 10% de liquidités et d’instruments financiers à caractère liquide.

Il n’y a pas de risque zéro
Aucun placement n’est jamais sans risque. Dans le cas des foncières, il est moins patent que dans la promotion immobilière. En général, elles ne construisent pas, sinon pour des tiers. Et, ce sont des projets clés en mains pour lesquels les locataires sont déjà identifiés. Par ailleurs, pour minimiser le risque de vacance au sein des actifs en portefeuille, les décisions d’investissement reposent, entre autres, sur la qualité des biens et de l’emplacement, la qualité des locataires et la fermeté des baux.

Les OPCVM peuvent prendre la forme de sociétés ayant la personnalité morale ou de fonds en copropriété

Société de Placement Immobilier (SPI)

• Société anonyme à capital variable.

• Le nombre d’actionnaires minimum est égal à 3.

• Le capital minimum initial est égal à 50 millions de dirhams.

• La possibilité d’inscription à la cote de la Bourse des valeurs.

• Les titres peuvent être libellés en devise ou régis par une législation étrangère.

• Une gouvernance flexible : aucun quorum requis pour l’AGO et l’AGE sur 2e convocation.

• Gérée par une société de gestion agréée qui exerce la direction générale de la SPI Fonds de Placement Immobilier (FPI)

• Copropriété d’actifs (pas de personnalité morale).

• Constitué par l’émission d’au moins 2 parts représentant les actifs.

• Le montant de l’apport minimum initial est égal à 50 millions de dirhams.