Copropriétés du Maroc. La malédiction du syndic
Le développement phénoménal de la construction en milieu urbain au Maroc à partir de la fin des années 80 a fait que désormais un nombre croissant de Marocains est soumis au régime de la copropriété. Selon les estimations des professionnels, on dénombrerait entre 1 et 2 millions de ménages en copropriété au Maroc. Plus encore, selon la secrétaire d’État à l’habitat, Fatna Lkhiyel, 57% des Marocains valoriseraient la vie en copropriété. Pour autant, l’observation de la réalité laisse plutôt entrevoir le monde de la copropriété comme un «monde de problèmes». L’analyse de ces problèmes de copropriété est d’autant plus utile qu’elle permet de déchiffrer la société marocaine dans son rapport à l’espace collectif et dans son appréhension du «vivre ensemble».
La copropriété : un monde de problèmes
La presse nationale s’est souvent faite l’écho des nombreuses défaillances du modèle de copropriété au Maroc au travers de titres souvent très évocateurs. Il est vrai que les affaires présentées devant les juridictions nationales se comptent par dizaine de milliers et connaissent chaque année une croissance à deux chiffres. L’essentiel des litiges porte sur la question des impayés de frais de syndic. Pour de multiples raisons, les copropriétaires rechignent à payer ces frais, ce qui occasionne des problèmes graves dans la gestion quotidienne des parties communes. Au-delà de la question des impayés, il n’est pas un copropriétaire au Maroc qui n’ait été confronté aux abus et autres incivilités de ses voisins comme par exemple les dépôts encombrants dans les espaces communs de circulation (prémisse parfois à leur appropriation définitive), le stationnement permanent de véhicules qui ne sont pas en état de marche dans le parking de la copropriété, la confiscation de places de ce même parking pour le stockage ou l’entreposage de matériaux divers, l’installation anarchique d’antennes paraboliques, l’implantation d’enseignes commerciales dans les parties communes ou encore le développement d’activités commerciales et artisanales dans un immeuble normalement réservé à l’habitation…Toutes ces pratiques perturbent la vie collective mais également et surtout celle du syndic qui est amené à réguler, arbitrer et solutionner. Les difficultés et les problèmes se sont par ailleurs fortement amplifiés ces dernières années, en particulier dans certaines villes, avec l’engouement des MRE pour l’accès à la propriété secondaire ; leur absence prolongée et le faible taux d’occupation de leur bien favorisant régulièrement le comportement opportuniste des copropriétaires résidents permanents.
La faute à qui ?
Les problèmes récurrents des copropriétés peuvent trouver des éléments d’explication tout à la fois dans l’absence d’une culture de la copropriété, dans le manque de rigueur des promoteurs et dans l’incapacité récurrente des syndics bénévoles. La copropriété est un concept relativement récent dans les habitudes des Marocains. C’est en effet à partir des années 90 et avec le développement de l’habitat social et moyen standing que la copropriété a commencé à se diffuser largement. Dans l’esprit de beaucoup de Marocains, l’accès à la propriété sous-entend la fin du loyer payé à un tiers. Or, à bien des égards, les charges de copropriété sont perçues comme un loyer déguisé. Par ailleurs, l’idée de la communauté des parties communes ; autrement dit le fait que ces parties communes appartiennent en indivision à tous les copropriétaires est encore très faiblement intégrée par les résidents. Ceci conduit à un certain nombre de comportements déviants associant d’un côté ceux qui ne se sentent pas concernés par ces parties communes et d’un autre ceux qui ont tendance à les privatiser, à en user et abuser, voire à y effectuer des changements substantiels sans en référer à qui que ce soit. Le manque de rigueur des promoteurs, parfois même leur comportement opportuniste est également un élément explicatif dans l’analyse des conflits qui minent les copropriétés. En effet, nombreux sont les promoteurs qui vendent ou ont vendu des parties dites en principe indivises (places de garage ou de parking, box divers…). Par ailleurs, un certain nombre d’entre-eux ont vendu des immeubles sous dotés en places de parking, ce qui conduit les résidents à s’inscrire dans une logique toujours conflictuelle du «premier arrivé, premier servi» mais la responsabilité des promoteurs peut être beaucoup plus profonde. En effet, la qualité des constructions livrées par ces derniers est souvent annonciatrice de problèmes à venir. Nombre de promoteurs sont d’abord et avant tout motivés par les profits rapides et le retour immédiat sur investissement. Aussi construisent-ils «à la va-vite», avec des matériaux bon marché des ensembles immobiliers qui ne résisteront pas à l’épreuve du temps. De ce fait, les problèmes d’entretien, de réparation et de maintien en l’état surgissent régulièrement dès la première année de livraison, ce qui multiplie les charges pesant sur le syndic et par conséquent le montant de ses appels de fonds…et les conflits subséquents. L’incapacité des syndics bénévoles renvoie tout à la fois à leur incompétence et à leur caractère encastré (ils sont eux-mêmes copropriétaires). La fonction de syndic est un métier à part entière qui nécessite des compétences techniques importantes en termes de gestion de trésorerie (pour pallier le caractère irrégulier du paiement des copropriétaires), de négociation et d’achat (pour mettre en concurrence les prestataires éventuels lors du vote de travaux) de réglementation (pour tout simplement connaître les droits et devoirs de chacun). Or, la plupart des syndics bénévoles sont très loin de maîtriser ces diverses compétences. Au-delà de la question de leurs compétences, les syndics bénévoles sont également eux-mêmes des copropriétaires. Ils peuvent dès lors être partie prenante des problèmes voire parfois en être la source. Ainsi, ils ne sont pas neutres dans les systèmes de relations et les alliances qui peuvent se nouer ponctuellement ou structurellement autour d’un problème ou d’un litige local. Par ailleurs, il n’est pas rare qu’ils s’arrogent certains droits en compensation de leurs services. Ils peuvent ainsi par exemple utiliser eux-mêmes certaines parties communes à des fins privatives, se dispenser de payer leur quote-part des charges communes, passer des contrats personnels avec des tiers contre rémunérations (location d’espaces publicitaires, installation d’antennes relais…). Cependant, la pratique déviante la plus fréquente passe par le détournement à leur profit des services du concierge qui lui-même, intérêt bien compris, montre une certaine diligence à «servir» prioritairement le syndic et ses affidés.
Sortir de l’impasse : les «bricolages» du syndic bénévole
Comment dès lors pallier la malédiction du syndic et sortir la copropriété de la logique de jungle apparente ? Face aux multiples problèmes qui peuvent surgir dans la copropriété et qui sont quasi systématiquement subsumés par le non-paiement des cotisations, le syndic bénévole n’est pas totalement démuni. Ses marges d’actions recouvrent quatre stratégies : la discussion-négociation, la stigmatisation, l’exclusion et la judiciarisation. À ce jour, le porte à porte et la négociation amiable restent la principale pratique de recouvrement utilisée par le syndic. Cette pratique demeure cependant pour beaucoup d’entre-eux pénible en termes de charge mentale et également très coûteuse en temps. La pratique de stigmatisation dite «name and shame» est relativement récente dans les stratégies de recouvrement des syndics. Elle passe par l’affichage public dans les halls d’entrée de la liste des copropriétaires qui ne sont pas à jour de leurs cotisations ; (autrement dit des mauvais payeurs). Parfois, c’est le montant des créances qui est affiché. Cette pratique est relativement efficace. Savoir son nom et sa situation affichés au vu et au su de tous est problématique dans une société où l’apparence et le «qu’en dira-t-on» sont importants. Elle est donc de nature à accélérer le dénouement de nombre de litiges. Pour autant et justement du fait de l’importance de ce regard d’autrui, cette pratique débouche parfois sur une montée en intensité du conflit, ce qui met régulièrement le syndic dans des situations difficiles. Les stratégies et pratiques d’exclusion qui sont devenues très courantes constituent une étape supplémentaire dans la logique de coercition. Elles consistent, par exemple, en coupures d’électricité dans les parties communes, en la mise en place de clés ou cartes individuelles d’accès à l’ascenseur (qui ne sont remises qu’aux propriétaires à jour de leurs cotisations). Pour efficaces qu’elles soient, ces pratiques n’en sont pas moins radicales et, dans l’essentiel des cas, elles contreviennent au cadre légal. La judiciarisation et le recouvrement judiciaire ont connu une croissance importante ces dernières années. Dans l’esprit de nombre de syndics bénévoles, elles restent pourtant les solutions les moins valorisées, tout autant par manque de temps que par manque de moyens. La montée en puissance des syndics professionnels devrait sans doute accélérer le recours à ces options.
Professionnalisation et régulation : de fausses bonnes idées ?
La mise en place de syndics professionnels est souvent évoquée lorsqu’il s’agit de mettre fin à l’amateurisme ambiant. De fait, ces dernières années ont été marquées également par une forte demande sur les sociétés de syndic ou de gestion d’immeubles. Pour autant, là encore les règles sont loin d’être claires et il n’existe pas de critères d’accès ou de barrières à l’entrée dans la profession, pas plus qu’il n’existe de règles en matière de seuil d’honoraires ou de modalités de fixation des cotisations à verser par les copropriétaires. Par ailleurs, le syndic professionnel présente à son tour des limites non négligeables. Outre la question de son coût, il est également au cœur de nombreuses asymétries informationnelles pouvant conduire à des comportements opportunistes et collusifs au détriment des copropriétaires (multiplication des travaux sans fondements, arrangements divers avec les prestataires…). La piste du renforcement réglementaire est également intéressante et elle a déjà été mise en œuvre à plusieurs reprises depuis le début des années 2000 (en 2002, avec la loi 18-00 ou encore en 2016 avec les amendements du texte 106-12). Cependant, là encore, la plupart des dispositifs réglementaires apparaissent à la fois trop modestes et insuffisamment proactifs pour être en mesure d’endiguer le flux de contentieux. Parfois même, la nouvelle réglementation a contribué à exacerber les problèmes en remettant en question des statu quo et des équilibres qui s’étaient imposés au fil du temps. Au final, on peut penser qu’à défaut d’une réglementation plus englobante et pensée largement en amont, les affres de la vie en copropriété ne risquent pas d’être atténués pas plus que la malédiction du syndic d’être levée.
Camal Gallouj
Directeur à HEC Rabat, Professeur à l’Université Paris 13 Sorbonne Cité
