Offre foncière. Les opérateurs dans l’expectative
Alors que 2018 est considérée comme une année de consolidation des acquis du marché durant laquelle l’achat spéculatif a laissé la place à la demande «naturelle», les opérateurs demeurent subordonnés à la décision étatique pour définir leurs grandes stratégies pour 2019.
Le dernier trimestre de l’année 2018 est l’occasion de faire le point pour les opérateurs immobiliers quant au comportement du marché et aux tendances générales de celui-ci. La dernière note de conjoncture du Haut-commissariat au Plan indique ainsi qu’en dépit du repli des ventes de ciment au terme des cinq premiers mois de l’année 2018 (- 4,8%) après un recul de 5,8% un an auparavant, l’encours des crédits alloués au secteur immobilier maintient une évolution favorable avec une croissance de 3,3% à fin juin 2018. Cette évolution résulte d’une hausse des crédits alloués à l’habitat de 3,3% et de la confirmation de la bonne tenue de ceux accordés à la promotion immobilière (+2,8% après +2,3 à fin juin 2017). Ainsi, les crédits bancaires à taux fixe démarrent à 4,20% HT pour les durées de 7 ans pour atteindre les 4,90% sur une période de 25 ans.
Les taux variables, quant à eux, sont proposés à 3,80% pour le crédit sur 7 ans et 4,20% pour la durée de 25 ans. Il s’agit là des meilleurs taux d’intérêt depuis plusieurs années sur le marché bancaire national. «Il serait faux de considérer aujourd’hui que la demande naturelle, à savoir celle qui reflète un besoin réel des particuliers, est en baisse. Bien au contraire, elle continue sa croissance. Par contre, l’achat spéculatif a baissé et c’est ce qui explique la stagnation des prix», témoigne Yassine Lahlou, dg de Meilleurtaux Maroc. Selon lui, la «pléthore de l’offre» serait à l’origine de la légère baisse des transactions, qui ne serait que «conjoncturelle». «2018 a été une année charnière», explique de son côté Ghali Chraïbi, DG de CAPFI Maroc. Il ajoute : «La Banque centrale, en jouant sur le taux directeur, a permis aux banques de revenir à des marges raisonnables tout en appliquant des taux agressifs sur le marché, ce qui a permis de faciliter l’accès au crédit à une plus grande frange de la population».
Par contre, la totalité des opérateurs et praticiens contactés indiquent que l’un des facteurs les plus inquiétants est celui de la longueur des transactions. La tendance depuis 2017 est que les transactions peuvent prendre jusqu’à 5 mois. Difficulté pour la clientèle de débloquer des fonds, contraintes législatives liées aux procurations, délais fiscaux et administratifs… Plusieurs facteurs entrent en jeu. Pour ceux qui n’ont pas recours à un financement immobilier, ce délai pourra être raccourci. Cependant, cela ne concerne que moins de 5% des transactions. Cette période permet donc principalement à l’acquéreur de rechercher le meilleur crédit immobilier possible en comparant et en négociant. Il faut également tenir compte des durées légales entre le jour où une banque vous fait une offre de prêt et la date à partir de laquelle vous êtes en droit de l’accepter. L’acheteur dispose de 45 jours pour obtenir un accord de son organisme de prêt. Lorsque le marché immobilier est favorable à l’achat (taux d’intérêt bas, prix des biens à la baisse…), il est toutefois recommandé de prévoir un délai de 60 jours pour la préparation du financement : les banques auront en effet plus de demandes à traiter et seront donc plus longues à répondre. Il est même possible de demander une extension de délai si l’on sait que la demande va connaître des retards de traitement mais il ne s’agit pas de s’alarmer outre mesure. En effet, malgré la tendance baissière, les marqueurs de tendances que sont Casablanca et Rabat ont connu une hausse de 10 à 15% des transactions lors de l’année en cours, une tendance «qui va sans doute se répercuter sur le plan national», assure Chraïbi mais les opérateurs demeurent néanmoins dans l’expectative.
En effet, ils sont unanimes quant à leur subordination aux politiques publiques pour définir les grandes tendances de 2018. Deux hypothèses sont possibles : soit un renforcement de la tendance liée au moyen standing, notamment dans les périphéries, soit une libération du foncier au niveau des centres-villes. «Un début de réponse peut être entrevu lors de la prochaine loi de Finances», assure un promoteur casablancais. Ces derniers ont d’ailleurs peu développé lors de cette année puisqu’ils se sont concentrés sur l’écoulement de leurs stocks et la reconstitution de leurs trésoreries.
OPCI, pas maintenant…
Instrument conçu pour dynamiser le secteur immobilier, les Organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI), dont le lancement a été annoncé en fin d’année dernière, ne sont toujours pas opérationnels, la faute à un circuit législatif capricieux. À l’heure actuelle, seulement deux décrets ont été publiés au Bulletin officiel, l’un concerne la composition des actifs, l’autre traite de la commission consultative chargée d’instruire les demandes d’agrément. Néanmoins, la constitution d’un portefeuille n’est toujours pas possible puisque tous les textes d’application n’ont pas encore été publiés. L’autorité des marchés a, quant à elle, déposé des circulaires auprès du Secrétariat général du gouvernement.
