IDE : comme le diamant, l’immobilier est éternel !

Avec 8 milliards de DH drainés en moyenne par an entre 2008 et 2023, le secteur immobilier est le deuxième «produit» le plus vendu du Maroc aux investisseurs étrangers. Une résilience qui contraste avec les déboires connus par quelques opérateurs. 

Le diamant est éternel, proclament les bijoutiers d’Anvers et ceux de la célèbre place Vendôme à Paris, mais la pierre l’est tout autant, diraient les investisseurs étrangers qui misent sur l’immobilier au Maroc. Depuis 2008, le secteur immobilier est en effet celui qui capte le plus de flux d’investissements directs étrangers dans le Royaume derrière l’industrie.

Entre 2008 et 2023, l’immobilier a drainé, en moyenne annuelle, 8 milliards de dirhams d’IDE avec une régularité qui détonne d’autant plus que certains promoteurs étaient au bord de l’abîme en raison de l’accumulation des invendus. Et cette dynamique n’est pas loin de s’arrêter. Avec 5,9 milliards de DH en 2023, soit 53% de flux nets des IDE, l’immobilier est même passé à la plus haute marche du podium, révèle l’Office des changes. Les deux autres places reviennent au secteur des transports et entreposage (18%, médaillé d’argent) et aux activités financières qui décrochent la médaille de bronze. La part de ces trois secteurs dans le total des flux nets des IDE s’établit à 84,7% l’an dernier.

Pour les opérateurs, l’explication du «boom» actuel des IDE dans l’immobilier tient à plusieurs facteurs. Après un coup de mou, la «magie» de Marrakech joue à nouveau à plein régime. La ville aimante des peoples étrangers qui y investissent massivement, et pas que dans les résidences secondaires, confie un agent immobilier. Et pour certains, espérer se mettre à l’abri de l’administration fiscale de leur pays d’origine.

L’absence du tourisme, du moins sa colonne vertébrale, à savoir l’hôtellerie, qui connaît une effervescence sans précédent avec l’ouverture de plusieurs unités de luxe, est normale car il ne fait aucun doute que le gros de l’investissement dans les murs des hôtels est reclassé dans l’immobilier, et logé dans les véhicules de type OPCI. La constance de l’attractivité de l’immobilier se confirme également en décryptant le stock d’IDE à fin 2023. Si l’industrie tient le lead avec un stock d’IDE de 165 milliards de DH, tiré par les usines automobiles, le secteur immobilier aura cristallisé 132,1 milliards de DH, soit le double des IDE dans le tourisme (63,5 milliards) et dans le secteur des télécoms (62,6 milliards de DH).

L’effet d’aubaine des OPCI
Les OPCI étaient censés élargir les possibilités d’investissement dans l’immobilier et, par ricochet, contribuer à la structuration et au financement du secteur en drainant une partie de l’épargne. Ce n’est pas tout à fait ce qui s’est passé. En effet, le législateur fiscal n’avait pas anticipé l’inventivité des conseils qui opèrent dans les sociétés de gestion des OPCI.

«Les loyers versés aux OPCI et portés en charges déductibles pouvaient être assimilés à des charges fictives et à un abus de droit qu’il a fallu neutraliser», indique un fiscaliste.

Mis au parfum des intentions du gouvernement, les banques et les compagnies d’assurance avaient mobilisé leurs relais pour faire barrage à l’élagage partiel des incitations fiscales adossées aux OPCI. A l’origine, l’abattement de 60% sur les dividendes versés par les OPCI devrait tout simplement passer à la trappe.

Au final, le législateur fiscal a concédé l’abattement de 40% à condition d’ouvrir le tour de table de l’OPCI à d’autres investisseurs et sa limitation aux produits provenant des bénéfices relatifs à la location des biens immeubles bâtis distribués par les OPCI qui ouvrent leur capital à la participation publique, à travers la cession d’au moins 40% des parts existantes.

Par ailleurs, les revenus provenant des bénéfices distribués par les OPCI aux personnes physiques ont par ailleurs été requalifiés en revenus fonciers mais bénéficient du même abattement. Ils ne relèvent donc plus de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Avant 2023, les organismes de placements collectifs immobiliers (OPCI) bénéficiaient d’un régime d’imposition très attractif qui leur permettait de bénéficier de l’exonération totale de l’impôt et d’un abattement de 60% sur les dividendes distribués aux actionnaires investisseurs. Une autre incitation temporaire était appliquée aux opérations d’apport d’immeubles aux OPCI effectuées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022, afin de les accompagner dans la phase de lancement.

Il s’agit d’un sursis de paiement de l’IS ou l’IR au titre de la plus-value nette ou du profit foncier réalisé suite à l’apport d’immeubles, en plus d’une réduction de 50% d’impôt lors de la cession ultérieure des titres reçus en contrepartie de cet apport.

Abashi Shamamba / Les Inspirations ÉCO