Revenus locatifs. Une migration vers les SCI ?

La suppression de l’abattement de 40% sur les revenus locatifs peut rendre les sociétés civiles immobilières plus attractives d’un point de vue fiscal. L’exécutif prévoit justement de les intégrer dans le régime juridiques des sociétés commerciales.

Le projet de loi de Finances 2019 compte en finir avec certaines exonérations. Ainsi, pour l’impôt sur le revenu, l’abattement de 40% sur les loyers a été supprimé, tandis qu’un taux libératoire de l’IR de 15% va être appliqué au montant brut des loyers. Un seuil exonéré pour les loyers dont le montant brut ne dépasse pas 30.000 DH lorsque le contribuable ne dispose que de revenus locatifs a aussi été institué. Concernant le cas de location entre particuliers, l’impôt de 15% devra être versé spontanément sur la base d’une déclaration simplifiée. «Ce nouveau régime risque de créer un migration vers les sociétés civiles immobilières», alertent certains promoteurs immobiliers.

En effet, le régime fiscal y est plus clément. L’impôt est dû sur ce résultat fiscal au taux de droit commun qui s’élève actuellement à 35%. La société est également soumise à la cotisation minimale calculée sur les produits d’exploitation au taux actuel de 0,5% sous réserve de l’exonération de début d’exploitation. A cet égard, les produits imposables inclus dans le résultat fiscal correspondent principalement aux revenus de location. De même, les charges y afférentes concernent l’amortissement des biens immeubles selon les taux en usage dans le secteur en question et les autres charges locatives. Par ailleurs, la cession des biens immeubles ou des titres de participation détenus par les sociétés civiles, est soumise à l’IS en tenant compte des abattements prévus par l’article 19 de la loi relative à cet impôt sauf option pour l’exonération totale prévue par ce même article. La société civile immobilière ayant une activité civile est à priori hors champ d’application de la TVA en vertu des dispositions de la loi n°30-85 relative à cette taxe. Toutefois, la location meublée est soumise à la TVA. La location nue est quant à elle hors-champs, ce qui implique que les loyers facturés par la société ne sont pas grevés d’une quelconque taxe. Corrélativement, les taxes supportées en amont par la société aussi bien sur les biens immeubles que les autres achats et frais généraux ne sont pas récupérables. Ces taxes rentrent dans le coût des biens auxquels elles s’appliquent.

La cession des parts sociales des sociétés civiles immobilières par des personnes physiques résidentes n’ayant pas inscrit ces titres à un actif professionnel, est passible de l’IGR catégorie des revenus et profits mobiliers au taux de 10%. Toutefois, la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière est soumise à l’IGR catégorie des revenus et profits fonciers au taux de 20%. En revanche, la cession de parts inscrites à un actif professionnel relève de l’impôt général sur le revenu catégorie des revenus professionnels, en tenant compte de l’application des abattements prévus par l’article 18 de la loi relative à cet impôt sauf option pour l’exonération totale prévue par ce même article. Néanmoins, l’exécutif compte bien mettre fin à ce petit oasis, puisqu’il a prévu un amendement du Code des obligations et des contrats (DOC), qui vise à intégrer les SCI dans le champ d’application du Code de commerce, notamment en matière d’inscription aux registres «sans pour autant en présumer le caractère commercial» au même titre que les groupements d’intérêts économiques. Un verrouillage qui permettra ainsi d’appliquer l’obligation de transformation en sociétés commerciales dès lors que l’entreprise effectue des marges dans des transactions immobilières. Il faut qu’en matière de spoliation, si les auteurs, les intervenants et les modalités diffèrent, il y a un point commun à plusieurs affaires : la SCI. Un statut juridique spécial qui permet à une personne ou à un ensemble de personnes de détenir un patrimoine immobilier via une structure distincte. «Seulement, la réglementation de la SCI demeure beaucoup trop légère et ne permet pas un suivi et une traçabilité de ses opérations», explique Me Abdellatif Yagou, notaire à Casablanca.

En effet, contrairement aux S.A et aux autres types de sociétés (SARL, SNC…), elle ne dispose d’aucune loi propre. Ses deux seules bases juridiques sont l’article 982 du Code des obligations et des contrats régissant le contrat de société (et qui en réalité s’applique à toutes les formes de sociétés) et la fameuse circulaire 717 du Code général des impôts définissant la société civile comme «n’ayant pas de caractère commercial». Lors de sa constitution, cette société n’est pas soumise aux formalités de dépôt et de publicité, n’est pas tenue de s’inscrire au registre de commerce ni de tenir des livres de commerce et de facto, elle ne peut être mise en faillite. Au niveau des livres fonciers, le flou de ce statut juridique et les conséquences néfastes qu’il entraîne ont poussé les conservateurs à ne plus accepter les transactions relatives aux sociétés civiles immobilières. «Lorsqu’une personne morale souhaite vendre ou acquérir un bien immobilier, l’opération s’assimile à un acte de commerce, la circulaire 717 a d’ailleurs bien défini que la SCI ne peut servir de cadre à une opération commerciale. Ainsi pour que la transaction soit validée, elle est dans l’obligation de se transformer en société commerciale (généralement en SARL) ou alors de se dissoudre pour laisser place à une copropriété de fait», indique ce conservateur de l’une des agences foncières les plus sollicitées de Casablanca. Actuellement, les SCI peuvent établir des transactions immobilières, en enfreinte totale au Code de commerce. 

Les biens acquis par héritage difficiles à appréhender

Pour le cas de la cession de biens immeubles lorsque le bien est acquis par voie d’héritage, le prix d’acquisition à considérer doit être conforme à la valeur vénale des immeubles, au jour du décès du de cujus, inscrite sur l’inventaire dressé par les héritiers ou à défaut, à la valeur vénale des immeubles au jour du décès du de cujus, qui est déclarée par le contribuable. Ces coefficients servent au calcul de l’impôt sur le revenu (IR) au titre des profits fonciers, et la réévaluation s’effectue par l’application de ces coefficients qui sont fixés, chaque année, par un arrêté ministériel. Si, par exemple, il y a vente soit d’un bien immobilier, soit d’un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20% avec un minimum à payer de 3% du prix de cession. Les professionnels indiquent que ces dispositions de la loi de Finances ne sont pas encore prises en compte lors des contrôles et redressements, et les sous-évaluations des biens sont légion. Une attitude qui diffère de la volonté du législateur, qui a même exonéré de l’IR sur profits fonciers, lors de donation d’un bien immeuble au profit d’un enfant pris en charge dans le cadre d’une kafala, ayant fait l’objet d’une ordonnance du juge des tutelles, et a également soustrait cette catégorie de l’IR sur les plus-values et instauré un droit d’enregistrement proportionnel, réduit de 1,5%, sur les actes de donation à titre gracieux, entre le kafil et l’enfant pris en charge.