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Remboursement anticipé : une fausse bonne idée ?

La durée restante du crédit est un paramètre à prendre en compte en cas de remboursement anticipé d’une partie ou de la totalité d’un crédit, notamment immobilier. Plus celle-ci diminue, moins le remboursement devient intéressant. Mais l’opération ne se déroule pas sans incidence. 

Il se peut qu’à un moment donné on arrive à accumuler une somme d’argent importante sur les livrets d’épargne ou encore les comptes courants. Ce qui peut représenter une bonne occasion pour remettre à plat l’organisation de son patrimoine. Beaucoup auront le réflexe d’atténuer leur niveau d’endettement en soldant leur crédit en cours, et en premier lieu le crédit immobilier qui reste le plus lourd. Mais est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ? Selon les experts en gestion financière, le remboursement demeure toujours une tactique avantageuse pour l’emprunteur, notamment dans le cas où il compte de nombreuses échéances à honorer.

Un cash à conserver ?
En revanche, des experts plaident en faveur de la conservation du crédit tant que les revenus de l’emprunteur arrivent à supporter le crédit en question. Pour eux, il s’agit d’un moyen pour réaliser une épargne mensuelle. De plus, dans le cas où le crédit est «vieux», c’est une façon de conserver une dette qui ne coûte pas cher, car les taux de crédit demeurent plus avantageux que ceux octroyés en ce moment.

D’un autre côté, si le crédit sert à financer un investissement locatif, mieux vaudra également le garder. L’avis de l’économiste Driss Effina abonde dans le même sens. Pour lui, il est plus judicieux de garder le cash pour d’éventuels investissements. Un constat corroboré par Hicham Berrada, directeur général de la plateforme de courtage en immobilier Oprêtsolutions.ma.

«Le remboursement par anticipation est forcément intéressant pour l’emprunteur, notamment lorsque la durée du crédit contractée dépasse les 20 ans. Toutefois, rembourser un crédit vers le dernier tiers de la durée n’a pas de sens, puisque, à ce moment-là, les intérêts ont d’ores et déjà été payés. A ce stade, c’est le capital qui reste à rembourser, autant laisser l’échéance. Du coup, il n’est pas intéressant de procéder à une anticipation vers la fin du crédit. L’idéal serait d’envisager un remboursement anticipé durant les premières années», insiste-t-il.

En effet, à ce sujet les experts sont unanimes. Pour donner un ordre de grandeur, à titre d’exemple, si un crédit est contracté sur une durée de 25 ans, il serait plus judicieux de rembourser lors des 5 premières années.

Pénalités de remboursement
En revanche, le contrat de prêt peut cependant interdire tout remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du règlement de son solde. Votre banque ne peut s’opposer à un remboursement anticipé total du capital restant dû, quelle qu’en soit la somme. Mais elle peut toutefois appliquer des frais correspondant en partie à son manque à gagner, au regard des intérêts qui ne seront pas perçus. Le remboursement partiel peut se traduire, après versement d’une somme, par une diminution du montant des mensualités ou de la durée restante du prêt.

D’ailleurs, sur un document officiel que nous avons pu nous procurer, il est clairement mentionné que «l’emprunteur pourra toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, et sans indemnités, en totalité ou en partie, le crédit qui lui a été consenti, et ce, sur demande écrite adressée à la banque. Les montants ainsi remboursés ne peuvent, toutefois, être égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du crédit, sauf s’il s’agit de son solde».

Mais l’opération ne se déroule pas sans incidence. Il se trouve qu’une indemnité est versée à l’établissement financier si l’on envisage d’honorer des engagements par anticipation. Il s’agit de pénalités de remboursement. Si, jadis, elles pouvaient atteindre jusqu’à l’équivalent de 6 mois d’intérêt, actuellement avec la loi relative à la protection du consommateur, la pénalité est fixée à un mois d’intérêt en fonction du montant remboursé, laquelle est stipulée dans le contrat d’emprunt.

Par ailleurs, il s’agit d’un recours que les banques n’apprécient pas. Néanmoins, la question se pose rarement auprès du banquier au moment de contracter le crédit. Or, d’un point de vue légal, rembourser un crédit par anticipation est un droit que la réglementation bancaire accorde à l’emprunteur. Dans la même perspective, le courtier en immobilier insiste sur le fait d’évoquer ce point avec les banques, voire pouvoir négocier l’exonération de la pénalité.

Maryam Ouazani / Les Inspirations ÉCO

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