Moins de procédures, autant de conflits

Le nouveau texte simplifie la tâche aux promoteurs, mais les praticiens critiquent l’absence de «dispositions répressives» à l’encontre du syndic et des mauvais payeurs…

L’entrée en vigueur du règlement-type de copropriété mettra fin à la divergence de la pratique entre promoteurs, puisque ce sont ces derniers qui sont dans l’obligation de l’établir et le déposer à la Conservation foncière, à chaque commercialisation d’un immeuble. Une simplification de la procédure qui n’est pas l’objet empirique de cette unification. Celui-ci s’attaquera-t-il aux maux profonds de ce mécanisme ? En effet, les tribunaux croulent sous les dossiers liés à la copropriété. Entre 2015 et 2016, les juridictions nationales ont enregistré plus de 150.000 affaires liées aux problèmes de voisinage, en hausse de 25% par rapport à la séquence 2013/2014. Principal type de litiges : le non-paiement des frais de syndics qui représentent plus de 75% des dossiers soumis aux tribunaux. C’est ainsi que plusieurs juristes critiquent ce nouveau dispositif, expliquant qu’il ne pourra pas endiguer les contentieux. Les textes prévoient une réunion obligatoire par an (en particulier pour entériner les comptes, voter le budget prévisionnel, désigner le syndic lorsque le mandat arrive à terme ; etc. «Des fautes commises par certains syndics sont de ne pas réunir l’assemblée, ou de la convoquer de manière non conforme aux procédures. Des syndics peuvent faire la sourde oreille à des demandes de réunion d’une assemblée générale extraordinaire ou ne pas porter à l’ordre du jour une question suite à la demande d’un copropriétaire, ou encore ne pas envoyer dans le délai de deux mois le procès-verbal de l’assemblée qui vient de se tenir», explique Ahmed Taouh, avocat, qui indique que des dispositions plus répressives doivent être prises.

Le syndic est néanmoins tenu de respecter les décisions de l’assemblée générale ; elles s’imposent à lui ; il est fautif s’il reste inactif. À l’inverse, il n’a pas le droit d’agir sans avoir été mandaté par l’assemblée, ainsi il ne peut faire exécuter des travaux sans que l’assemblée en ait décidé explicitement, et ceci en dehors des situations d’urgence. La jurisprudence a, néanmoins, pallié au laxisme de la loi et en l’absence de dispositif juridique répressif vis-à-vis des mauvais payeurs, les juges ont ainsi admis la possibilité pour les associations syndicales de «majorer» les sommes à recouvrer. «Outre les soucis financiers que peut rencontrer la copropriété, la coexistence quotidienne est également l’objet de contentieux que les tribunaux se doivent de trancher», explique un magistrat de première instance à Casablanca, dont la juridiction a traité, à elle seule, plus de 35.000 litiges de copropriété durant l’année passée. Les usages non autorisés des parties communes sont également fréquents : dépôts encombrants de divers objets ou de marchandises dans les espaces de circulation et la cour, tentative d’appropriation d’un espace commun, etc. La situation devient plus compliquée quand certains promoteurs vendent directement les parties en principe indivises (box sur la terrasse, place de garage…) ou quand la superficie dédiée à ces usages ne peut permettre à tous les acheteurs d’en disposer. «C’est clairement illégal de vendre des parties indivises, telles que des parcelles de terrasses ou de garages, comme parties divises et de les inclure dans les contrats de transactions immobilières», indique notre source. Mais la pratique est ainsi, plusieurs fois même les promoteurs immobiliers imposent l’acquisition de telles parcelles aux acheteurs.

Les tribunaux de première instance ont aussi eu à traiter des affaires dans lesquelles le syndic commet des erreurs de procédure, comme envoyer tardivement les convocations à l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires peut être amené à agir en raison d’erreurs, de fautes ou de négligences du syndic qui peuvent engager sa responsabilité civile, voire pénale (imprudence ayant causé des dommages corporels). Des cas de malversations financières commises par des syndics indélicats ont été signalés dans les juridictions pénales. Les solutions peuvent être diverses : un changement de syndic, voire une démission, une révocation ou une procédure judiciaire devant le Tribunal de première instance, souvent longue et coûteuse, qui entraîne la désignation d’un administrateur provisoire.