Maârif, Tanger centre ou Gueliz, où s’installer ?
Selon une étude de Jumia House, Maârif (Casablanca) reste plus cher que Gueliz (Marrakech) et Tanger centre autant pour l’achat que la location. Le loyer moyen mensuel de Tanger centre est plus élevé qu’à Gueliz.
Du Maârif, Tanger Centre et Gueliz, quel est le meilleur quartier pour investir dans la pierre ou s’installer ? La question était au centre d’un comparatif immobilier récemment publié par Jumia House, la filiale du groupe Jumia spécialisée dans la mise en relation entre l’offre et la demande en produits immobiliers au Maroc. L’étude, la seconde du genre après celle réalisée par la plateforme entre Dar Bouazza et Bouskoura, fait suite, selon Jumia House au fort engouement constaté pour ces trois quartiers. Tout comme la première, l’analyse qui consiste en une comparaison entre les différents produits immobiliers disponibles dans ces trois quartiers. Comme échantillon, l’étude a porté sur 5.211 produits sur les trois villes, dont 3.329 proposés en location et 1.882 en vente. Par ordre de grandeur, le quartier Maârif (Casablanca) arrive en tête de l’échantillon avec 2.064 produits, suivi du quartier Gueliz (Marrakech) avec 1.882 produits puis Tanger centre-ville avec 726 produits.
Ce qui pèsera sur la balance…
Si le rapport note plusieurs similitudes entre les trois quartiers, notamment leur situation au cœur des trois villes respectives, leur accessibilité par tous les moyens de transport, leur infrastructure moderne et leur offre constituée majoritairement de produits moyen et haut-standing, celui-ci relève d’importantes différences en termes de prix d’achat et de coût de location. Ainsi, s’agissant du prix d’achat au mètre carré, l’enquête constate que le Maârif reste nettement plus cher que les deux autres quartiers étudiés, avec un prix moyen de 14.646 DH/m², alors qu’il n’est que de 11.818 DH/m² à Gueliz et que de 10.580 DH/m² à Tanger centre. Toujours concernant les achats, l’enquête précise que les prix affichés pour les petites superficies sont plus élevés au mètre carré que pour les grandes superficies. Ainsi, le prix au mètre carré pour un bien composé d’une seule chambre est de 17.272 DH au Maârif, tandis qu’il est de 12.724 DH à Gueliz et de 12.000 DH à Tanger centre, alors que le prix au mètre carré pour un bien de 3 chambres est de 14.454 DH au Maârif, de 11.360 DH à Gueliz et de 10.500 DH à Tanger centre. S’agissant de la location, le Maârif reste en tête avec un loyer médian au mètre carré des appartements plus élevé qu’à Gueliz ou Tanger centre, à 85 DH/m² contre 71 DH/m² à Gueliz et 55 DH/ m² à Tanger centre. Néanmoins, Jumia House relève que le prix moyen forfaitaire du loyer mensuel à Tanger centre est plus élevé que celui de Gueliz, notant en moyenne 6.749 DH par mois contre 6.231 DH à Gueliz. Ceci est dû, selon l’étude, à l’extension rapide de la zone industrielle de Tanger et l’arrivée de nombreux étrangers ainsi qu’à des superficies moyennes plus élevées.
L’enquête conclut sur cet aspect que le Maârif reste bien le quartier le plus cher avec un prix moyen du loyer forfaitaire de 9.318 DH par mois. Toutefois, le comparatif relève de bonnes raisons pour certaines catégories de locataires ou d’investisseurs d’opter pour les deux autres quartiers. S’agissant des personnes amenées à s’installer pour une longue durée et cherchant à louer ou acheter un bien, l’étude indique que Tanger centre offrirait un privilège en termes de superficie pour un investissement moins élevé que celui des deux autres villes. Autre avantage comparatif pour ce quartier, contrairement au prix d’achat ou de location, les superficies des biens sont nettement plus grandes que celles du Gueliz ou du Maârif. Ceci pourrait s’expliquer, selon Jumia House, d’abord par le fait qu’une partie de ces biens a été construite par des Européens à une époque où les bâtiments étaient conçus sur de grandes surfaces, mais aussi par l’abondance des terrains destinés à la construction, plus rares dans les deux autres quartiers étudiés. Aux investisseurs soucieux de faire fructifier leur capital, l’étude suggère plutôt l’option Gueliz.
À ce propos, le rapport montre que pour un investissement de 2.000.000 DH, l’acheteur jouira d’une superficie de 167 m² à Gueliz, qui pourrait alors être louée à 8350 DH et avec un rendement locatif annuel (ROI) de 5% tandis que pour le même investissement à Tanger centre, ce dernier obtiendra une superficie de 158 m², pour un loyer mensuel de 9.006 DH et un rendement locatif annuel de 5,4% et enfin au Maârif, il bénéficiera d’une superficie de 128 m² et d’un loyer mensuel de 9.600 DH, soit un rendement locatif annuel de 5,7%. En outre, pour un investissement de 900.000 DH (soit une traite de 4.000 DH sur 20 ans, sans apport), vous auriez une superficie de 64 m² à Gueliz qui pourrait être louée à 6.144 DH et aura un rendement locatif annuel (ROI) de 8,1% contre une superficie de 68 m² pour un loyer mensuel de 4.704 DH et un rendement locatif annuel de 6,2% à Tanger centre, contre au Maârif une superficie moyenne de 47 m² avec un loyer mensuel de 5.921 DH et un rendement locatif annuel de 7,8%.
