Locations d’été : prix, loyers et rentabilité en bord de mer

Face à des tensions économiques et une demande touristique toujours vive, l’immobilier saisonnier marocain se trouve dans une phase charnière. Alors que les prix de vente varient fortement d’une ville à l’autre, les loyers, eux aussi, oscillent selon les destinations. La question se pose : un bien pensé pour l’été reste‑t‑il un placement rentable à long terme ?

L’immobilier d’été a longtemps été considéré comme une valeur refuge au Maroc, porté par la double demande des résidents et des Marocains du monde. Les chiffres actuels témoignent pourtant d’un marché à plusieurs vitesses.

Dans certaines métropoles, les prix se maintiennent malgré le ralentissement des transactions, tandis que dans les stations balnéaires, les loyers saisonniers continuent d’offrir des rendements attractifs. L’analyse des prix par ville, à l’achat comme à la location, permet de mieux mesurer la solidité de ce segment et d’envisager sa rentabilité future.

Les grandes métropoles, entre stabilité et valeur refuge
Casablanca reste la capitale économique de la pierre. Le prix des appartements se situe entre 12.000 et 25.000 dirhams le mètre carré, tandis que les villas atteignent 35.000 dirhams dans les quartiers haut de gamme comme Aïn Diab.

Cette stabilité relative s’explique par la demande locale, nourrie par les ménages mais aussi par les entreprises. À Rabat, la tendance est similaire avec des prix d’appartements avoisinant 14.500 dirhams le mètre carré et des villas proches de 20.000 dirhams.

Pour l’investisseur, ces deux marchés garantissent une valorisation régulière du capital et une demande locative soutenue. La rentabilité brute se situe généralement entre 5% et 7% en location longue durée. Elle n’offre pas les pics observés ailleurs, mais elle assure une régularité, notamment grâce à une clientèle composée de fonctionnaires, diplomates et cadres du secteur privé.

Villes touristiques, rendement élevé mais volatilité assumée
Marrakech illustre une logique différente. Dans les quartiers prisés comme l’Hivernage ou Guéliz, le prix du mètre carré dépasse 25.000 dirhams, mais en périphérie, il reste accessible à partir de 7.000 dirhams. Cette disparité reflète la force du tourisme international. Les loyers saisonniers y offrent des rendements compris entre 7% et 12%, avec des hausses notables en période estivale ou lors des grands événements.

L’inconvénient réside dans l’irrégularité : hors saison, les revenus chutent, et l’entretien des biens impose un suivi plus rigoureux. À Tanger, la dynamique est portée par les projets structurants et par la proximité avec l’Europe. Le centre-ville affiche des prix autour de 16.000 dirhams le mètre carré, contre moins de 10.000 en périphérie.

La location longue durée y reste attractive grâce à une démographie en croissance rapide, mais la courte durée gagne aussi du terrain avec des rendements estimés entre 6 et 10%. Les stations balnéaires comme Agadir, Essaouira ou Saïdia affichent des prix nettement plus bas, souvent entre 5.000 et 7.000 dirhams le mètre carré pour un appartement.

Pour les acquéreurs au budget limité, elles constituent une porte d’entrée intéressante. La contrepartie est une forte dépendance à la saison estivale. En dehors des mois de juillet et août, les loyers chutent, ce qui allonge la durée nécessaire pour amortir l’investissement.

Combien de temps pour amortir un bien estival ?

L’équation est simple, plus le bien est acheté cher, plus il faut de temps pour le rentabiliser. Un appartement acquis à 2,2 millions de dirhams et loué 22 000 dirhams par mois pendant dix mois affiche un rendement brut de 10%. Mais après déduction des frais (entretien, charges, gestion et périodes de vacance), le rendement net descend à 4-6%.

L’amortissement de l’investissement nécessite donc entre 14 et 18 ans. Dans les villes balnéaires, l’achat initial est moins élevé, mais la saisonnalité rallonge parfois le délai d’amortissement. Casablanca et Rabat garantissent une occupation plus régulière, ce qui compense des rendements bruts plus modestes.

Faiza Rhoul / Les Inspirations ÉCO