L’Istisna’a fait son entrée dans le marché

Le contrat permettra de financer notamment les opérations d’auto-construction.

Prévu à l’article 58 de la loi sur les établissements de crédit en tant que moyen de financement participatif, le contrat Istisna’a fait enfin son entrée dans le marché marocain avec la dernière publication du Bulletin officiel, qui en définit les contours juridiques. Un contrat de financement par lequel un Financier finance, pour son compte propre ou pour le compte de son Client, la construction d’un ouvrage mobilier ou immobilier auprès d’un tiers qui le construit («le Fabricant»). Le Financier paie le Fabricant comptant ou avec un échéancier durant la phase de construction. À côté du contrat d’Istisna’a entre la banque et le fabricant, est par ailleurs mis en place un autre contrat d’Istisna’a entre le financier et le client (celui-ci étant généralement distinct du fabricant), dans lequel les modalités de paiement prennent généralement la forme d’un différé de paiement accordé par le financier au client.

En pratique, le contrat conclu entre le financier et le client intervient avant celui passé entre le financier et le fabricant; de plus, les deux contrats ont les mêmes spécifications concernant l’ouvrage à construire. Le contrat entre le l’établissement de crédit et le client prévoit le transfert de propriété de l’ouvrage au bénéfice du client à l’achèvement de celui-ci.

Dans ces opérations, la banque peut être conduite à facturer au client une commission au titre de son rôle d’intermédiation, ainsi qu’une marge («Revenu») au titre du différé de paiement accordé au client. Dans le cas où un différé de paiement est accordé au client par le financier, l’opération d’Istisna’a doit réunir certaines conditions obligatoires. Il s’agit notamment du prix d’acquisition de l’actif par la banque, son revenu constituant la seule contrepartie du différé de paiement accordé au client, et la commission correspondant à la rémunération du financier au titre de sa seule intermédiation, à l’exclusion de toute autre prestation ou profit (notamment la plus-value réalisée sur la cession de l’actif), laquelle doit être «conforme aux normes usuelles». D’un point de vue fiscal, une opération d’Istisna’a sera donc considérée comme une opération d’achat conventionnel comprenant le cas échéant un fractionnement des paiements et/ou des délais de paiement.

Concernant les opérations d’Istisna’a parallèles, et s’agissant du contrat d’Istisna’a entre le financier et le client, le revenu du financier tel que défini par le décret peut être appréhendé sur le plan économique comme la contrepartie du décalage dans le temps accordé pour le paiement. Par conséquent, le revenu de la banque constitue la rémunération d’un différé de paiement assimilable, sur le plan fiscal, aux intérêts dus durant la période considérée dans le cadre d’un financement conventionnel.