Immobilier : Vers un dépoussiérage des droits d’enregistrement
La révision du Code général des impôts prévoit une mise à jour importante des modalités entourant les droits d’enregistrement. Une adaptation à l’éco-système juridique (Code des droits réels, droit locatif, Code du travail et droit des sociétés) qui aura pour première conséquence une nouvelle terminologie mais surtout une anticipation des sources de contentieux fiscaux. Ainsi, les membres de la Commission des finances proposent avant tout d’insérer les règles de territorialité dans un article à part à l’instar des autres impôts et taxes. Ainsi seront soumis à la formalité de l’enregistrement dans les termes de l’article 127, les actes et conventions établis au Maroc ou les transactions passées à l’étranger portant sur des biens, droits ou opérations dont l’assiette y est située. Cette dernière concerne les biens et droits qui sont situés ou exploités au Maroc, les créances dont le débiteur y est domicilié, les actes de sociétés ou de groupement, les valeurs mobilières et autres titres de capital ou de créance dont l’établissement émetteur y a son siège social.
La récente réforme du droit locatif impose également une mise au diapason de la réglementation fiscale. Ainsi, il est prévu la suppression du bail emphytéotique, qui était conclu pour une période allant de 18 à 99 ans et ne demeurent plus que le bail à rente perpétuelle de biens immeubles, bail à vie et bail dont la durée est illimitée. Les baux à vie sont, comme leur nom l’indique, conclus avec comme échéance la mort de l’une des deux parties – bailleur ou preneur – ou parfois d’un tiers tel que l’héritier de l’une des parties au contrat. Les baux de durée illimitée sont ceux dont la période d’application ne peut être fixée ni par les circonstances, ni par l’usage des lieux. Le bail à durée illimitée se distingue quant à lui par l’étendue des prérogatives acquises par le preneur qui s’apparentent à celles du propriétaire, à l’exclusion du droit de disposer du bien loué par cession. En raison de la pérennité des droits qu’ils confèrent au preneur et de leur étendue, les baux à rente perpétuelle de biens immeubles, les baux emphytéotiques, les baux à vie et ceux dont la durée est illimitée sont assimilés fiscalement aux ventes.
Toujours dans l’immobilier, les droits proportionnels appliqués aux bénéficiaires des logements sociaux seront désormais conditionnés. Pour bénéficier du taux réduit de 3%, l’acquéreur du logement social doit l’affecter à son habitation principale pendant 4 années consécutives à compter de la date du contrat d’acquisition définitif sous peine d’application du taux de 4% et le cas échéant de la pénalité et des majorations prévues. L’imposition relative à la saisie immobilière d’un immeuble est également en voie d’être amendée par le biais de la déclaration de commande. Lorsqu’un bien a été vendu aux enchères publiques, la personne qui s’est portée le dernier enchérisseur et qui donc a été déclarée adjudicataire, à la faculté de déclarer qu’elle n’a pas agi pour son propre compte mais pour le compte d’un tiers dont elle doit dénoncer ensuite l’identité. C’est la déclaration de commande et elle est assujettie à un droit d’enregistrement fixe lorsqu’elle est faite par acte authentique dans les 48h de l’acte d’acquisition. Toutefois, une levée d’ambiguïté est nécessaire pour «éviter la coexistence de deux dates, source de contentieux dans l’application de la règle fiscale», explique le rapport de la commission. Ainsi, l’acte stipulant la réserve de déclarer commande et celui portant cette déclaration doivent comporter une seule date chacun.
Au niveau de la liquidation, une innovation particulièrement basée sur le consensus des différents acteur et en voie de prendre forme dans le prochain Code général des impôts. En cas d’échange de biens passibles de taux différents, les droits dus sont liquidés par application du taux le plus élevé par voie légale ; le traitement adopté sur le plan doctrinal concernant le cas d’échange.
Quid des actions des sociétés cotées ?
La même importance a été accordée à la cession d’actions des sociétés cotées en Bourse. Le but étant de clarifier la nature de l’acte constitutif du fait générateur des droits d’enregistrement dans ce cas. La réforme prévoit d’appliquer les droits seulement lorsque ladite cession fait l’objet d’un acte autre que les formalités requises pour l’enregistrement de la cession au marché central ou de bloc à la bourse des valeurs.
