Immobilier : Les promoteurs réclament la verticalité
Les professionnels demandent des autorisations de construire en hauteur afin de contrer la rareté du foncier. Le ministère de l’Habitat examine l’opportunité d’aller jusqu’à du R+8 afin d’amortir le coût du foncier dans les grandes villes. Le rétrécissement des superficies des nouveaux appartements est également une nouvelle tendance du secteur.
Le nouveau programme du gouvernement vise la réalisation de pas moins de 800.000 unités à l’horizon 2021 et la réduction par là de 50% du déficit en logement qui affecte pas moins de 120.000 foyers. Un bien ambitieux projet lorsqu’on sait que le besoin en logements concerne principalement le moyen standing dont le développement est entravé par la rareté du foncier en centre-ville.
Dans les grandes agglomérations, les terrains de la réserve publique ne suffisent plus et des concessions de sol devront impérativement être faites pour répondre à cette urgence. L’ouverture du foncier à plus de verticalité est d’ailleurs perçue comme le Saint Graal chez les professionnels. Il permet aux promoteurs de construire plus d’étages dans le cadre des nouvelles constructions. Avec la reprise par le ministère de l’Habitat des prérogatives en termes d’urbanisme et de l’aménagement du territoire, les promoteurs s’attendent à l’application de mesures urbanistiques qui faciliteront cette verticalité dans les normes de construction. «Il s’agit de mettre en place des solutions urbanistiques sans toucher à la loi de Finances, ni à la fiscalité locale. Cela peut se faire via des décisions techniques qui nous permettront de procéder à des dérogations urbanistiques ou de mettre en place des zones nouvelles», explique Ikbal Kettani, directeur délégué à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Les nouveaux plans d’aménagement devraient permettre la construction au-delà du R+4 ou du R+5 afin de satisfaire la demande grandissante en appartements dans les villes. Le ministère estime pouvoir monter jusqu’à du R+8 en vue de rentabiliser l’investissement des promoteurs. Le peu de foncier qu’il est encore possible d’exploiter aujourd’hui se trouve dans des friches industrielles ou des terrains vagues qu’il faut ouvrir à l’urbanisation.
Les promoteurs se rabattent également sur certaines zones villas dans les grandes villes comme Casablanca où il est désormais possible de construire jusqu’à du R+5. L’intégration de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire dans le cadre des prérogatives du département de l’Habitat devrait d’ailleurs constituer une aubaine pour le secteur en ce qu’il permettrait l’adoption plus aisée de ces plans d’aménagement. Jusqu’ici, il fallait conjugueur avec une coordination pas toujours évidente avec les ministères de l’Urbanisme et de l’intérieur. À défaut de nouvelles incitations fiscales et financières, le département de Nabil Benabdallah pourrait donc avoir recours à des incitations de nature réglementaire et urbanistiques. Cette nouvelle politique devrait également se traduire par la compression des superficies. «Plus question de construire des appartements, des maisons ou villas à 200 ou 300 m2 en centre-ville, car il s’agit tout simplement d’un gaspillage de foncier à l’horizontal», explique un professionnel.
Autrement dit, cette verticalité devrait être conjuguée à une prolifération d’appartements de petite superficie voire même de studios afin de répondre à la demande de plus en plus prononcée pour ce genre de produits. D’autant plus que la verticalité ne peut intervenir que dans le cas du neuf. En effet, il demeure très difficile, voire impossible de bâtir de nouveaux étages au-dessus d’immeubles déjà construits, principalement pour des raisons de sécurité liées à la résistance des fondations. Il est à noter que les études menées par le département de Nabil Benabdallah et dont les résultats ont été annoncés début 2016 font ressortir que la demande globale en logement se situerait à environ 1,5 million d’unités dont 1,3 million en milieu urbain. 80% des logements demandés seraient d’une superficie d’entre 50 et 100 m². En parallèle, plus de 500.000 logements seraient aujourd’hui vacants dont 56% inoccupés depuis plus de 2 années.
800.000 logements en 5 ans
Dans sa feuille de route, le gouvernement s’engage à la réalisation de 800.000 unités à l’horizon 2021 afin de réduire le déficit et de mettre fin à l’habitat insalubre. Il s’agit notamment de réduire de 50% le déficit en logements qui affecte pas moins de 120.000 foyers vivant toujours dans les bidonvilles. La démarche du département de Nabil Benabdallah vise également à poursuivre le projet de mise à niveau urbaine des quartiers sous-équipés afin d’améliorer les conditions de vie de pas moins de 200.000 familles. Sur le volet de la requalification des habitats menaçant ruines, le gouvernement vise à réhabiliter 37.000 bâtiments. L’accent sera clairement mis sur l’habitat économique et sur le développement de produits adaptés à la classe moyenne. L’objectif étant notamment d’encourager la production de logement social et de logement économique, mais aussi la création d’un produit pour les familles démunies.
