Casablanca : Les résultats du match Dar Bouazza vs Bouskoura
Jumia House initie ses «matchs» comparatifs immobiliers et livre les résultats de la première édition mettant face-à-face Dar Bouazza et Bouskoura. Les caractéristiques de chaque banlieue ont été passées au peigne fin.
Les Casablancais fuient de plus en plus la densité urbaine et le vacarme désormais ininterrompu de la capitale économique et cherchent à s’établir dans les banlieues de la ville. Parmi elles, Dar Bouazza et Bouskoura, qui affichent les cotes d’intérêt les plus importantes, perceptibles dans les recherches d’habitats les plus fréquentes. Jumia House, la branche immobilière de Jumia, s’est intéressée à ces deux nouvelles zones résidentielles casablancaises, à l’occasion du lancement de son premier «match» comparatif immobilier.
L’objectif de ce type d’exercices, explique le management de Jumia Maroc est de «faire parler notre data et définir les raisons, aussi diverses soient-elles, pour lesquelles les Casablancais s’établissent ou cherchent à s’établir dans les banlieues. Ce match propose d’offrir aux personnes souhaitant investir dans l’une ou l’autre de ces banlieues huppées une comparaison précise et fiable entre les produits et services disponibles dans la région». En effet, les recherches de biens immobiliers sur ces zones continuent de croître chaque trimestre, tandis que certains quartiers de Casablanca stagnent (Maârif, Gauthier) voire déclinent (Racine, Bourgogne). Jumia House, dont la vocation est de proposer une mise en relation entre l’offre et la demande en produits immobiliers, a ainsi menée la première étude comparative au Maroc entre les deux banlieues chics les plus en vogue, suite au fort engouement constaté sur ces deux segments. La filiale n’avait, en effet, pas à chercher plus loin que sa propre base de données pour définir son échantillon représentatif de 804 personnes résidentes à Casablanca, auprès duquel l’étude a été menée.
Les conclusions qui en résultent sont édifiantes : 62% déclarent souhaiter quitter le centre-ville de Casablanca pour éviter les nuisances sonores et temps de transports inhérents à leur mode de vie actuel. 50% d’entre eux plébiscitent Dar Bouazza comme un choix plus approprié pour les investisseurs que Bouskoura, bien que les deux tiers (68%) déclarent manquer d’information pour faire leur choix de manière avisée. Contacté par Les Inspirations ÉCO, Clément Tesconi, directeur général de Jumia House, confie que «l’objectif de ces matchs est d’offrir aux investisseurs une idée plus précise de ce qu’ils veulent acquérir. Les férus d’immobilier classiques donnent certes une idée globale sur le niveau du m² par quartier et par ville, mais cela ne rend pas compte d’éléments nombreux auxquels les Marocains accordent énormément d’importance tels que l’étage auquel l’appartement est situé, l’existence ou non d’ascenseurs, etc.». Un comparatif du prix de l’achat au m² montre que les appartements coûtent plus cher à Dar Bouazza où les prix pratiqués sont établis à 9.379 DH/m² qu’à Bouskoura qui se situe autour de 5.341 DH/m².
Au même titre, les prix affichés constatés pour les villas se situent autour de 14.252 DH/m² à Dar Bouazza contre 13.067 DH/m² à Bouskoura. Le prix de l’immobilier dans ces banlieues est considérablement moins élevé que dans les quartiers dits prémium au centre-ville, qui peuvent dépasser les 19.000 DH (Gauthier), voire 20.000 DH (Racine) par mètre carré pour les appartements. S’agissant du loyer, il a été constaté que le prix médian au m² des appartements à Bouskoura est plus cher qu’à Dar Bouazza, soit 75 DH/m² à Bouskoura (un appartement de 100m² se négocie autour de 7.000 DH) contre 67 DH/m² à Dar Bouazza (les quartiers premium de Gauthier ou Racine se situent autour de 100 DH/m²). Par ailleurs, le loyer médian au mètre carré des villas à Bouskoura coûte 51 DH/m² contre 39 DH/m² à Dar Bouazza. Ceci peut facilement être expliqué par une offre plus abondante sur Dar Bouazza, s’étirant le long de la côte mais également par la prépondérance de demeures de charme et maisons d’architectes à Bouskoura, plus rares à Dar Bouazza, où l’immobilier neuf représente une très grande partie de l’offre. L’étude comparative offre effectivement une mine d’informations pour les Casablancais intéressés par ces deux banlieues et Jumia House n’attendra pas longtemps avant d’en publier un deuxième qui mettra en compétition d’autres quartiers casablancais porteurs d’intérêts. «Nous ferons en sorte que les matchs entre quartiers soient réalisés selon une fréquence mensuelle. Ceux mettant face-à-face des villes seront, eux, publiés trimestriellement. Nous nous intéresserons ensuite aux villes de Rabat, Marrakech et Tanger», conclut Clément Tesconi.
Kevin Gormand
CEO et fondateur de Mubawab
Comparer les offres et caractéristiques des nouvelles zones urbaines est un exercice intéressant puisqu’il fait parler les chiffres et permet de vérifier à quel point les idées reçues concordent avec les réalités du terrain. Toutefois, il est difficile de parler d’engouement des acheteurs pour une banlieue ou une autre quand on sait que c’est la loi de l’offre et de la demande qui l’emporte. Par principe, il ne peut y avoir de demande s’il n’y a pas d’offre. Aussi, les particuliers à la recherche d’un habitat répondant à certains critères ne sauraient s’intéresser à Dar Bouazza ou à Bouskoura que si les promoteurs y ont déjà concrétisé de nombreux projets. Ce sont donc les promoteurs immobiliers qui créent la demande par la multiplication des offres, la communication et le marketing. C’est d’autant plus vrai d’ailleurs qu’il existe des zones à la périphérie de Casablanca, telle qu’Ain Sebaâ, qui drainent bien plus d’intérêt que Dar Bouazza et Bouskoura. Pourtant, on y trouve des affiches publicitaires invitant les acheteurs potentiels à considérer ces banlieues là. Pour ce qui est du prix, il est vrai que, pour les villas, la différence de prix ne fait aucun doute : une villa à Dar Bouazza ou à Bouskoura est infiniment moins chère qu’à Casablanca, mais pour ce qui est des appartements, le débat est ouvert. Certains appartements à l’Oasis ou dans le quartier Palmier n’ont rien à envier en termes de prix à ceux de Bouskoura et de Dar Bouazza. Pour autant, il y a plus de chance de trouver, pour le même prix, des appartements plus vastes, bien que plus éloignés, ce qui équilibre quelque peu la balance entre les deux offres
