Immobilier : est-ce la fin des OPCI ?

Il n’y aura plus aucun intérêt à porter un actif dans un OPCI si les mesures prévues dans le projet de loi de Finances 2023 sont approuvées par les députés, préviennent des professionnels. La profession s’organise pour faire entendre ses arguments. Au-delà d’offrir une solution de diversification dans le cadre de la gestion de l’épargne, ces véhicules constituent un outil important pour financer le secteur privé et leur émergence contribue par ailleurs à professionnaliser l’immobilier tertiaire.

41 OPCI, 38 MMDH d’actifs sous gestion à fin août. Un peu plus de trois ans après le lancement de ces véhicules d’investissement, leur attractivité va prendre un sérieux coup avec les aménagements du régime fiscal prévus dans le projet de loi de Finances 2023, tempêtent les professionnels. «Si les mesures passent, ce sera la fin des OPCI», estime un professionnel. Les OPCI bénéficient actuellement d’une exonération totale d’IS et d’un abattement de 60% sur les dividendes versés aux actionnaires investisseurs. L’Exécutif prévoit de supprimer cet abattement.

«Ce régime n’a jamais été présenté comme une carotte fiscale au départ. Il avait pour objectif d’aligner la fiscalité des OPCI sur celle des sociétés anonymes. Sans abattement, les OPCI supporteraient un taux effectif d’IS de plus de 70%. Le différentiel provient du traitement distinct des amortissements dans le plan comptable (absence de charges d’amortissement)», relève un expert.

«Si l’abattement de 60% saute, il n’y a donc plus aucun intérêt à porter un actif dans un OPCI», abonde dans le même sens un acteur du marché. Une deuxième disposition soulève, elle aussi, de vives critiques. Pour les opérations d’apport d’immeubles aux OPCI, la plus-value nette est exonérée d’impôt au moment de l’apport. Celui-ci est payé à la cession partielle ou totale des titres avec un abattement de 50%. Si les changements suggérés sont actés par les députés, l’exonération d’impôt sur la plus-value deviendra permanente.

En revanche, la réduction de 50% d’impôt lors de la cession ultérieure des titres reçus en contrepartie de l’apport va sauter. «Il y a une fiscalité importante mais, latente, qui n’aurait jamais existé sans cet abattement. La France, par exemple, a récolté plusieurs milliards d’euros par ce mécanisme utilisé pendant une dizaine d’années pour les SIIC et les OPCI. Sans nouveau développement, le papier ne bougera pas et les murs n’ont plus et il n’y aura pas de fiscalité à récolter», analyse un spécialiste. La profession s’organise pour faire entendre ses arguments.

Pour les professionnels, la combinaison des deux mesures fait que les investisseurs porteurs des titres d’OPCI supporteront le double de la fiscalité d’une société anonyme et seront de surcroît bloqués parce que la loi prévoit une obligation de non cession pendant dix ans. «C’est encore plus dur pour ceux qui ont déjà apporté leur patrimoine dans un OPCI.

La base sur laquelle ils l’ont réalisé va fondamentalement changer. Ils devront payer plus d’impôts que ce qui était prévu initialement». Introduits sur le marché en 2019, les OPCI offrent une solution de diversification dans le cadre de la gestion de l’épargne. La fiscalité constituait un levier pour encourager l’épargne longue. Au-delà de cet aspect, ces véhicules constituent un outil important pour financer le secteur privé.

Par ailleurs, l’émergence des OPCI favorise le développement de nouveaux métiers (société de gestion, évaluateurs…) et participe à plus de transparence dans le marché immobilier. «L’orientation des flux d’investissement dans l’immobilier, via les OPCI, permettait également de professionnaliser le marché de l’immobilier tertiaire au Maroc», relève un professionnel.

Franck Fagnon / Les Inspirations ÉCO