Promotion immobilière : la demande est là, l’offre aussi, mais…

En dépit d’une conjoncture difficile, la demande pour l’acquisition de biens immobiliers ne fléchit pas. Or, la pénurie des matériaux de construction et la flambée des prix entravent le développement des projets. 

Le constat est sans équivoque. Les temps sont durs pour les promoteurs immobiliers. D’ailleurs, la situation est ainsi depuis même avant l’avènement de la crise pandémique, souffle-t-on dans la profession. Mais le plus compliqué encore est que les acteurs du secteur ne disposent d’aucune visibilité à terme, commentent certains d’entre eux.

Dure, la conjoncture !
Et ce n’est pas l’offre qui manque ! Le secteur peine actuellement à trouver preneur aux biens immobiliers proposés, malgré la demande. Résultats, certains promoteurs sont contraints de vendre à perte dans l’espoir de renflouer des liquidités d’autant plus malmenées par les récentes flambées des matières premières. A ce topo, s’est ajoutée l’inflation qui a mis à mal le pouvoir d’achat des ménages. Il en a résulté un ralentissement des investissements, la conjoncture nourrissent de plus en plus l’incertitude des opérateurs.

«Nous avons constaté que les demandes de dépôt d’autorisations de construire a chuté d’au moins 50%. Il en est de même pour la mise en chantier. Toutefois, la cherté des matériaux de construction se répercute, par ricochet, sur les prix de vente au m² et les ménages n’arrivent pas à suivre la cadence. Ce qui est tout à fait compréhensible en ces temps de crise, bien que la demande demeure importante.

C’est au niveau de l’offre où le problème se pose vu que personne n’acceptera de vendre à perte. C’est ce qui pousse de nombreux opérateurs à opter pour l’arrêt de la production», explique un professionnel membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Mais, plus que cela, les promoteurs estiment que la fiscalité appliquée au secteur ne favorise pas les investissements. «Le secteur souffre de plusieurs problèmes qui freinent son développement, mais la taxation reste la principale problématique. De nouvelles taxes ont rallongé la liste des impositions.

Chaque action entreprise est taxée, ce qui se répercute sur le prix final, supporté in fine par le consommateur. Si on se compare à d’autres pays, le secteur immobilier est surtaxé», déplore un autre membre de la FNPI. Il faut dire qu’en plus de la hausse vertigineuse des prix des matières premières, la «surtaxation» et de leurs difficultés financières, les opérateurs du secteur déclarent souffrir également de problèmes d’approvisionnement.

En chiffres…
En dépit des entraves, le secteur qui emploie près d’un million de personnes, principalement issues du monde rural, selon les données de la FNPI, a globalement maintenu ses effectifs. Un constat corroboré par l’enquête trimestrielle du Haut-commissariat au plan (HCP), qui souligne que l‘évolution de l’emploi dans le secteur restera stable. En contrepartie, bon nombre de promoteurs se sont plaints de l’accès au financement qui aurait, selon eux, chuté de 50%. Les derniers chiffres de Bank Al-Maghrib montrent que les financements ont quasiment stagné par rapport à fin juillet 2021 (-0,2%).

Sur les 7 premiers de l’année 2022, le total des sommes octroyées s’est élevé à 219.861 MDH contre 394.196 MDH, soit une baisse de 44%. Quant au financement des opérations immobilières, la croissance des crédits à l’immobilier, à fin juillet 2022, s’est légèrement accélérée par rapport au mois précédent, soit +2,3%, à plus de 296 milliards de dirhams, après +2,1% un mois plus tôt et +3,8% à fin juillet 2021. Cette évolution est attribuable à la hausse des crédits à l’habitat de 2,6% (après +2,5% et +6,7% respectivement).

Mobilisation
Devant le lot de contraintes avec lesquelles ils ont à composer et les défis qui se profilent devant leur secteur, les professionnels ont entamé des discussions avec le département de tutelle qui est en train de mettre en place un nouveau programme de l’habitat. Du point de vue des promoteurs, les propositions de la tutelle sont difficilement réalisables. Rappelons à cet égard qu’en mai dernier, la FNPI avait saisi le Conseil de la concurrence pour une demande d’avis en relation avec les augmentations des prix de certains produits. Des hausses jugées inappropriées par les promoteurs.

D’autre part, la Fédération professionnelle avait formulé une demande de prorogation des délais relatifs aux conventions du logement social, compte tenu de la pénurie du matériel de construction et de la hausse des prix. Dans le même contexte, la FNPI revendique la réduction des taxes directes et indirectes imposées au secteur. Par ailleurs, le foncier reste également problématique.

À ce sujet, la FNPI plaide pour une diminution des prix. «La tutelle doit faire en sorte de dynamiser l’ensemble de l’écosystème et d’adopter une stratégie verticale. Pour y parvenir, elle doit inciter à un effort collectif, notamment la contribution des cimentiers», défend cet autre promoteur immobilier.

Maryam Ouazani / Les Inspirations ÉCO