OPCI : le plein potentiel très attendu

Mouhammed Mariane.
Directeur Général Délégué de MSIN GESTION

Nouvel entrant dans le secteur financier national, le placement pierre-papier OPCI lancé en 2019 suscite encore des interrogations. L’occasion pour Mouhammed Mariane, directeur général délégué chez MSIN GESTION de nous livrer les dernières évolutions de cette nouvelle industrie, de nous présenter ses perspectives d’avenir et de commenter le développement actuel de cet écosystème.

Comment évolue l’activité des OPCI depuis son démarrage en 2019 ? Y a–t-il encore de l’intérêt ?
Depuis le lancement officiel de l’activité en 2019, neuf sociétés de gestions ont été agréées. À ce jour, ce sont également 10 OPCI qui ont été agréés, dont 3 rien qu’en ce début d’année et la liste ne cesse de s’élargir au fil des mois. C’est dire l’intérêt remarquable que suscite ces nouveaux produits auprès des opérateurs et des investisseurs. À l’échelle économique, ces produits permettront de créer une connexion entre le marché financier et le marché immobilier à travers une meilleure canalisation de l’épargne vers le secteur de l’immobilier. Ils enrichissent également l’offre de produits financiers à travers des véhicules d’investissement de grande masse sur la niche des actifs immobiliers qui était jusqu’ici très peu accessible. Maintenant, à en juger par la performance qui constitue un élément déterminant de tout placement, ces produits qui sont réputés d’un grand niveau de sécurité, offrent une rentabilité espérée dépassant les 5% et constituent donc une alternative d’investissement fort intéressante, précisément dans ce contexte d’incertitudes grandissantes sur le comportement du marché boursier ou encore de détérioration substantielle de la rémunération des produits de taux sous l’effet des baisses interminables du taux directeur.

À qui s’adresse l’offre de produits ?
En termes d’offre de produits, le constat qui surgit c’est que les OPCI agréés à date d’aujourd’hui sont majoritairement à Règles de Fonctionnement Allégées (RFA), ce qui veut dire que l’offre actuelle est destinée en premier lieu aux investisseurs qualifiés (principalement les institutionnels). Soulignons que les opérations de structuration menées jusqu’ici portent pour l’essentiel sur des parcs immobiliers existant afin d’en optimiser la gestion, de liquéfier les bilans des entités qui les détiennent, ou encore de profiter de l’avantage fiscal alléchant instauré pour les apports en nature.

Les particuliers peuvent-ils prétendre à ce type de produits ?
À en juger par les différents benchmarks à l’international, le marché des OPCI est avant tout un marché prédominé par les professionnels. En France, où l’activité des OPCI a connu un développement fulgurant depuis 2005, plus de 80% des OPCI sont aujourd’hui réservés à des professionnels. Pour notre économie, on verra émerger, au fur et à mesure que le marché va gagner en maturité, une offre destinée à répondre à la demande d’ores et déjà pressentie auprès des particuliers. Nous restons confiants en la capacité de ces produits à se répandre et à se vulgariser grâce à leurs caractéristiques intrinsèques remarquables. À savoir, leur adaptabilité avec toutes les capacités d’épargne, la facilité relative de compréhension du montage, la liquidité accrue promise, mais aussi le niveau élevé de sécurité proféré. À ce titre, il convient de rappeler que la gestion des OPCI est confiée à des professionnels et l’actif sous-jacent prédominant est par nature réputé d’une grande résilience.

Que faut-il retenir des avancées réglementaires de cette nouvelle activité ?
Sur le plan réglementaire, les derniers textes adoptés ont apporté des avancées qui touchent directement à cette activité et qui reflètent la volonté qui existe de mettre en place tous les ingrédients pour stimuler davantage cet écosystème, notamment avec l’extension de l’avantage fiscal aux actifs résidentiels. Certes, cette mesure élargit l’univers d’investissement, mais ce n’est à priori pas pour autant que les intervenants vont suivre, du fait que la loi actuelle sur le bail résidentiel est jugée déséquilibrée en faveur du locataire. L’avantage majeur qui va pouvoir donner un coup de pouce à l’activité concerne sans nul doute la prorogation de l’application de la mesure transitoire prévoyant des avantages fiscaux pour les opérations d’apports d’immeubles aux OPCI. Cette mesure devait initialement s’achever à fin 2020 mais elle a été prorogée dans la dernière loi de Finance jusqu’à fin 2022 pour laisser suffisamment de temps aux investisseurs qui souhaitent en bénéficier.

De son côté, le plan comptable des OPCI n’a toujours pas été finalisé….
Il n’y a pas eu de validation du plan comptable spécifique à cette activité par le conseil national de la comptabilité. Néanmoins, les sociétés réalisent leur comptabilité sur la base d’une version assez avancée du projet qui est validé par les commissaires aux comptes. Le plan comptable a un peu tardé, mais il ne constitue aucunement un élément de blocage pour l’activité.

Comment voyez-vous l’avenir de l’activité ?
L’activité est encore nouvelle et est bien sûr soumise à plusieurs changements dans le cadre de son évolution et développement. Dans cette lignée, plusieurs dossiers sont posés sur la table et font objet d’ateliers de travaux entre les SDG agréées «qui vont se constituer en association professionnelle», l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC), mais aussi les différents organes impliqués dans le business. Ces chantiers concernent, entre autres, la cotation des OPCI, l’harmonisation du calcul de la valeur liquidative, la relation avec les dépositaires, la standardisation des rapports d’expertise immobilières, l’instauration d’un modèle type de Règlement de Gestion… Il est entendu que le dynamisme affiché vient refléter l’envie partagée par les différents intervenants afin de mettre en place les bases nécessaires pour assurer le bon développement de l’activité. 

Aïda Lô / Les Inspirations Éco