Marché des OPCI au Maroc : décryptage d’un expert
Mohamed Lazim, Directeur général du cabinet GUI4, expert MRICS en immobilier et expert judiciaire près la Cour d’Appel de Casablanca, décrypte, dans une interview accordée à la MAP, la situation actuelle du marché des Organismes de placement collectif immobilier au Maroc (OPCI). Il revient également sur l’impact de la crise sanitaire liée à la Covid-19 sur l’activité des sociétés de gestion des OPCI et commente les mesures proposées, dans le cadre du plan de la relance de la CGEM, par la Fédération des secteurs Bancaire et Financier « FSBF » relatives au financement par les OPCI.
1- Concrètement, c’est quoi un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ? Quels sont ses avantages?
Un OPCI est un nouvel instrument d’investissement réglementé par un régime juridique instauré par la loi 70-14 qui permet à un ensemble d’investisseurs de mettre en commun leurs capitaux en vue de les réinvestir dans l’immobilier professionnel locatif. Au Maroc, on distingue deux catégories d’OPCI :
– OPCI « grand public »: ce sont les OPCI destinés à tous les investisseurs;
– OPCI-FRA (à règles de fonctionnement allégé) : ce sont des OPCI réservés aux investisseurs qualifiés (les banques, les assurances, les OPCVM, la CDG et les organismes de pension et de retraite tels que définis par la loi 44-12 relative à l’appel public à l’épargne).
Ces deux catégories peuvent prendre soit la forme juridique d’un Fonds de Placement Immobilier « FPI », soit la forme d’une Société de Placement Immobilier « SPI ».
Il est à noter que le « FPI » est une copropriété d’actifs qui n’a pas la personnalité morale, il ne constitue ni une société civile, ni une société en participation, tandis que la « SPI » est constituée sous forme de société anonyme à capital variable.
Investir à travers les OPCI confère aux investisseurs plusieurs avantages, principalement, bénéficier d’une gestion par des professionnels de haut niveau qui maîtrisent la réglementation en vigueur, investir dans des biens immobiliers difficilement accessibles individuellement (bureaux, centres commerciaux, hôtels,… etc.) de par les coûts élevés de leur financement, permettre à l’investisseur, à tout moment, de récupérer en liquide son placement malgré le fait que celui-ci portait sur des actifs immobiliers, profiter d’une rentabilité et d’une fiscalité très attractive par rapport à d’autres secteurs d’investissement et investir dans des portefeuilles diversifiés pour une meilleure gestion des risques d’investissement.
2- Quel sera l’impact des OPCI sur le secteur immobilier marocain ?
Il est estimé que les OPCI vont lever de nouvelles ressources pour les orienter vers l’immobilier et cela, contribuera à sa dynamisation. Il s’agit de l’écoulement des stocks non vendus des plateaux de bureaux et la création des nouvelles zones d’activité et de logistique, l’amélioration de la transparence des transactions immobilières dans la mesure où ces transactions s’effectuent par des véhicules réglementés et contrôlés par des autorités compétentes. Les OPCI vont permettre aussi la diversification des offres locatives de l’immobilier professionnel (unités industrielles, centres commerciaux, unités hôtelières, bureaux…etc.), et offriront au marché immobilier locatif, des immeubles conformes aux normes en vigueur et aux exigences des entreprises.
3- Quel est l’état des lieux du marché des OPCI au Maroc ?
Depuis la date de lancement officiel des OPCI, le 11 Juin 2019, il y a actuellement :
– 6 sociétés de gestion des OPCI (Ajar Invest, Reim Partners, Attijari Reim, Nema Capital, BMCE Capital Real Estate et Africa Stone Management);
– 4 OPCI (CDG Premium Immo, CIH Patrimo, CDG Pierre Secure et Amal placement); – 9 évaluateurs immobiliers (Edgestone Valuation, Capital Realty, Dexa, Tinsa Maroc, Terra Modus, Cabinet Immobilier Abdellah Lazrak, Alhambra Property Maghreb, Sigmatop et GUI4).
Concernant le plan comptable d’OPCI, il est finalisé et validé par le comité permanent. Il est toutefois en attente de son approbation par le conseil national de la comptabilité.
Ceci dit et à mon avis, le marché des OPCI au Maroc annonce un bon départ de par l’arsenal juridique verrouillé dont je félicite toutes les parties ayant participé à son élaboration et, également, du fait du nombre important d’agréments accordés à ce jour.
4- A votre avis, comment les sociétés de gestion des OPCI doivent réagir pour faire face à cette crise économique liée à la Covid-19 ? La crise économique liée à la Covid-19 a fait apparaitre plusieurs situations conflictuelles dans le secteur de l’immobilier d’entreprise dans la mesure où plusieurs sociétés se sont retrouvées en difficulté pour honorer leurs loyers. Ce qui risque d’impacter également le marché des OPCI. A ce titre, les sociétés de gestion des OPCI sont invitées à adapter leurs stratégies d’investissement en diversifiant leurs actifs immobiliers: bureaux, commerces, locaux industriels, …etc. Il s’agit, en effet, de créer plusieurs groupes homogènes en termes d’actifs immobiliers tout en assurant l’hétérogénéité entre les groupes. L’objectif principal étant de diminuer le ratio risque sur le rendement global du portefeuille.
Par ailleurs, malgré le fait que l’immobilier de bureaux et l’immobilier commercial sont naturellement ceux qui seront privilégiés en raison de la taille et de la profondeur du marché, il est opportun aux OPCI d’élargir l’univers d’investissement à d’autres types d’actifs liés à des secteurs d’activités économiques plus spécifiques tels que les cliniques, les résidences universitaires, les parkings…etc.
5- Dans le cadre du plan de la relance de la CGEM, la Fédération des secteurs Bancaire et Financier « FSBF », a recommandé un certain nombre de mesures structurantes pour le financement par les OPCI. Quelle lecture faites-vous de ces recommandations ?
La CGEM a présenté lors de la réunion du comité de veille économique « CVE », le 21 mai dernier, son plan de relance économique qui reprend les propositions de la Fédération des Secteurs Bancaire et Financier « FSBF » relatives aux OPCI. Pour la CGEM, les PME et les établissements publics peuvent recourir aux OPCI pour dégager la liquidité nécessaire pour leurs investissements moyennant la cession de leurs actifs immobiliers (Sièges, locaux d’exploitation…etc.) à un ou plusieurs OPCI, ou l’apport en nature de leurs actifs immobiliers dans le capital de l’OPCI avec l’option de rachat ultérieur de leurs parts (ou actions). La CGEM et la FSBF proposent, également, la création d’OPCI dédié pour détenir à la fois les sièges et les actifs d’exploitation de certains établissements publics qui seraient des locataires et des parts d’OPCI ayant acquis les actifs des PME en difficulté.
Par rapport à cette proposition, il est utile, selon mon point de vue, de signaler certaines limites :
– D’abord, les OPCI sont des outils d’investissement de premier ordre, et le financement des entreprises (Publiques ou privées) reste un objectif secondaire pour les OPCI;
– Deuxièmement, la location des actifs immobiliers de l’OPCI à des PME en difficulté peut exposer l’OPCI au risque de non-paiement des loyers. Et cela peut créer une crise de liquidité pour l’OPCI, voire une baisse significative de son rendement cible. – Troisièmement, le fonds de garantie du paiement des loyers proposé par la CGEM risque de rencontrer des difficultés (techniques, administratives, juridiques…etc.) pour palier à tous les défauts de paiement dans les plus brefs délais.
Par ailleurs, il existe déjà un outil de financement des entreprises accessible à toutes les entreprises. Il s’agit du « Leaseback » dans la mesure où celui-ci représente une solution de financement par laquelle une entreprise cède la propriété d’un actif immobilier (siège,…etc.) à une société de leasing et la récupère en location pour une longue durée. Et en contrepartie d’un loyer, l’entreprise se constitue une trésorerie rapidement tout en conservant la disposition de ce bien.
A titre d’exemple, 5 Centres Hospitaliers Universitaires ont été transférés, à travers le « Leaseback », à la Caisse Marocaine des Retraites (CMR) moyennant une valeur de cession de 4,5 milliards de dirhams (MMDH).
