Comment juger les perspectives des logements sociaux ?

Cette semaine, notre partenaire FLM a interrogé ses lecteurs quant à leur vision des perspectives autour des logements sociaux.

61% des 465 internautes ayant répondu à la question Flm ont jugé que les perspectives des logements sociaux sont positives. De l’autre côté, 39% des internautes ont estimé que ces perspectives sont négatives. En effet, il semble que les choses vont mieux pour les logements sociaux en 2016, ce dont témoignent trois critères. Le premier est celui des résultats semestriels des promoteurs spécialisés dans les logements sociaux. Ainsi, Dar Saada a réalisé un chiffre d’affaires, au premier semestre 2016, de 879 MDH, en hausse de 30% grâce à une croissance des livraisons de 36,4%. Aussi, le résultat net a été de 168 MDH, en hausse de 9% par rapport au premier semestre 2015. Pour sa part, Alliances Darna a dégagé au premier semestre de 2016, un chiffre d’affaires de 790,5 MDH, contre 203,9 MDH au premier semestre de 2015. Aussi, le RNPG est passé de -93,5 MDH au premier semestre de 2015 à 73,5 MDH au premier semestre de 2016. Enfin, Addoha, dont plus de 60% du chiffre d’affaires en volume se fait au niveau du social, a dégagé au premier semestre de 2016 un chiffre d’affaires consolidé de 3,4 MMDH, en hausse de 1,2%. Aussi, le résultat net consolidé a atteint 690 MDH, en hausse de 12,4%. Ainsi, pour le critère des résultats, tous les promoteurs immobiliers impliqués dans le social ont amélioré, au premier semestre de 2016, leurs revenus et bénéfices. Cette évolution positive est confirmée par la hausse annuelle des ventes de ciment de 3,4% à fin août 2016. Nous retenons le mois d’août car la stagnation affichée à fin septembre est à nuancer par l’effet saisonnier de Aïd el kébir.

Pour ce qui est du dernier critère que nous prenons en compte, celui des crédits à l’habitat, ces derniers ont augmenté, à fin septembre, sur une base annuelle de 5,3% à 186 MMDH. Ainsi, les acquéreurs continuent à être financés par les banques, contrairement aux promoteurs (-4,2% de financements bancaires). In fine, la situation des logements sociaux va mieux en 2016 avec des perspectives qui sont globalement positives, notamment avec le crédit bancaire acquéreur qui suit. Surtout, le déficit en logements au Maroc est estimé à plus de 500.000 unités, ce qui laisse encore entrevoir de bonnes perspectives à condition que les promoteurs adaptent leur offre et qu’ils réussissent à financer correctement leurs activités. D’ailleurs, en Bourse, Dar Saada et Addoha affichent au 15 novembre des performances annuelles de, respectivement, 36,7% et 55,1%. Toutefois, le risque qui guette cette filière est celui du manque de professionnalisme de certains promoteurs qui ne tiennent pas leurs promesses concernant la qualité promise et/ou les délais de livraison. Aussi, la solvabilité des acheteurs potentiels constitue un enjeu majeur, surtout quand il s’agit de salariés de l’informel ou de petits auto-entrepreneurs. Par ailleurs, la filière des logements sociaux pourrait connaître un nouveau levier de croissance en cas d’activation, par le nouveau gouvernement, du plan d’encouragement à la location. Surtout, un tel plan pourrait accélérer la mise sur le marché des stocks d’invendus.

Farid Mezouar
DG de FL Market

Les Inspirations ÉCO : Pourquoi les logements sociaux ont-ils connu un «trou d’air» ?
Farid Mezouar : Je pense à deux principaux éléments. Le premier est celui d’une crise de l’offre, car plusieurs promoteurs ont été contraints de réduire la voilure à cause des contraintes de financement. Surtout, quelques-uns comptaient quasi-exclusivement sur la dette et les avances des clients pour financer leur activité. Le deuxième élément est relatif au manque d’adaptation des promoteurs à la spécificité de la demande hors Casablanca-Rabat.

Comment consolider les perspectives?
Il faudra certainement diversifier les produits «logements sociaux». Ainsi, en fonction de la situation géographique et des revenus de la clientèle cible, il peut être intéressant d’offrir des lots de terrains à construire comme le faisaient les ex-ERAC. Aussi, la piste de la location avec ou sans offre d’achat, mérite d’être lancée. Enfin, comme le font déjà certains promoteurs, le renforcement des fonds propres et des ressources à long terme permet un meilleur financement de l’activité, offrant de facto une offre plus structurée et plus pérenne.