Boom de la Mourabaha : comment la finance islamique murmure aux exclus du crédit immobilier

Derrière les chiffres flatteurs, l’immobilier affiche ses paradoxes : abondance pour quelques-uns, aridité pour beaucoup. L’année 2025 marque un tournant dans le financement du secteur au Maroc, avec une croissance accélérée de l’encours des crédits (+2,8%, à 311,8 MMDH), contre +0,7% en 2024. Cette évolution, portée par une performance historique des prêts aux promoteurs (+7,7%) et une progression modérée du crédit à l’habitat (+1,9%), reflète autant les ambitions du secteur que ses fragilités structurelles. Décryptage.

L’encours des crédits à l’habitat affiche une croissance stable de +1,9% en ce début d’année 2025, atteignant 248,6 milliards de dirhams (MMDH), un rythme identique à celui de l’année précédente. Une modération qui s’explique par un contexte de taux d’intérêt élevés pour les ménages, avec un taux débiteur moyen de 4,75% au quatrième trimestre 2024 pour les prêts à l’habitat, et un durcissement des critères d’octroi pour la promotion immobilière, malgré un assouplissement observé pour les crédits à la consommation.

Dans ce paysage contrasté, le financement participatif, avec en particulier la Mourabaha immobilière, émerge comme un levier-clé : son encours bondit de 15,4% sur un an pour s’établir à 25,1 MMDH. Ainsi, ce produit alternatif comble un vide pour les ménages exclus du crédit conventionnel, mais son essor reste tributaire d’une régulation adaptée aux spécificités de la finance participative.

Toutefois, la hausse annuelle des crédits à l’habitat masque des disparités structurelles. Les taux stagnants, couplés à une inflation persistante, pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages, limitant l’accès à la propriété pour les classes moyennes.

«La demande est bien présente, stimulée par l’urbanisation et les besoins en logements abordables, mais l’offre bancaire peine à suivre, en raison de critères de solvabilité trop rigides et d’une concentration des prêts sur les segments sécurisés», souligne un analyste.

Cette tension entre demande sociale et offre financière révèle un enjeu central : l’adaptation des mécanismes de crédit aux réalités économiques des ménages tout en contenant les risques de défaut.

Promoteurs immobiliers : un rebond stratégique, mais risqué
Le segment des crédits aux promoteurs immobiliers enregistre en ce début d’année une performance historique, avec une hausse de 7,7% de son encours, pour atteindre 57,9 MMDH. Cette dynamique, la plus forte de ces huit dernières années, est portée par une progression de 8,4% des prêts à l’équipement et de 7,5% de ceux à la promotion immobilière, reflétant une relance ciblée des investissements après des années de morosité liée à des stocks pléthoriques et à la crise post-pandémique.

Néanmoins, cette croissance cache des paradoxes stratégiques. Alors que les banques ont assoupli les critères d’octroi pour les crédits à l’équipement – perçus comme moins risqués car liés à des actifs tangibles –, elles ont durci ceux applicables à la promotion immobilière, par crainte de risques sectoriels exacerbés par un parc non encore écoulé.

«Les établissements financiers naviguent à vue : ils soutiennent les investissements productifs, comme l’équipement, essentiels à la modernisation du secteur, mais restent prudents sur le résidentiel, fragilisé par des stocks invendus et une demande atone dans certains segments», explique un analyste en risque financier.

Par ailleurs, la segmentation des taux selon la taille des entreprises accentue les inégalités : les TPME paient des taux moyens de 5,70%, contre 5,08% pour les grandes entreprises (GE). Ainsi, les promoteurs de petite dimension sont doublement pénalisés.

D’une part, par un coût du crédit plus élevé et d’autre part, par des exigences de garanties renforcées, qui limitent leur capacité à concurrencer les acteurs établis. Une dualité qui menace la diversification du marché et pourrait, à terme, concentrer davantage l’activité entre les mains des GE, au détriment d’une saine concurrence.

Un cercle vertueux à consolider pour la Mourabaha immobilière
L’expansion de la Mourabaha immobilière, qui dépasse 25 MMDH en ce début d’année (+15,4% sur un an), s’inscrit dans un contexte de baisse généralisée des taux créditeurs, le taux minimum de rémunération de l’épargne étant fixé à 2,21% pour le premier semestre 2025. Une tendance qui incite les ménages à se tourner vers des produits alternatifs, combinant rendement et conformité religieuse.

Parallèlement, les dépôts des entreprises non financières privées progressent de 12,7% sur un an, à 225,6 MMDH, offrant aux banques une ressource stable pour financer le crédit immobilier. Si cette liquidité abondante permet de soutenir le secteur sans exercer de pression haussière sur les taux, elle exige une gestion prudente pour éviter un emballement spéculatif, notamment dans un marché encore marqué par des déséquilibres entre l’offre et la demande.

Ce cercle vertueux – dépôts croissants alimentant le crédit – reste toutefois fragile. La consolidation de ce modèle passe donc par un équilibre délicat entre innovation financière, protection des épargnants et stabilité systémique.

Entre relance et vigilance
La croissance du crédit immobilier soulignée plus haut, bien que salutaire pour l’économie, s’accompagne de défis systémiques nécessitant une vigilance accrue. Le risque de surendettement se profile en toile de fond, avec une légère augmentation des créances en souffrance des entreprises privées (+1%). Il s’agit d’un signe de tension chez les promoteurs moins solvables, notamment dans un contexte où les taux directeurs bas encouragent l’endettement.

Parallèlement, le marché subit une polarisation croissante : les GE captent 81,5 MMDH des crédits à des taux préférentiels, renforçant une concentration sectorielle qui étouffe la diversité des acteurs. Une dynamique qui menace à terme l’innovation et la résilience du secteur, déjà vulnérable aux chocs de demande.

Enfin, la régulation bancaire révèle une approche asymétrique : si les critères d’octroi sont assouplis pour les crédits à l’équipement (+8,4%), ils sont durcis pour la promotion immobilière, reflétant une gestion sélective des risques face aux stocks invendus.

«Les autorités doivent trouver un équilibre subtil entre soutien à un secteur clé de l’économie et prévention des bulles spéculatives, surtout dans un contexte de taux bas qui pourrait inciter à des investissements irrationnels», insiste un analyste.

Pour que le secteur immobilier demeure un pilier de prospérité partagée

Ainsi, l’évolution des crédits immobiliers en ce début d’année dessine un paysage contrasté, miroir des ambitions et des contradictions de l’économie marocaine. Le dynamisme des promoteurs (+7,7%), porté par des prêts à l’équipement robustes, coexiste avec une résilience timide du crédit à l’habitat (+1,9%) et un essor contrôlé de la finance islamique, symbolisé par la Mourabaha immobilière (+15,4%).

Des tendances qui incarnent les priorités nationales – relance par l’investissement productif et inclusion financière –, mais révèlent aussi les limites d’un modèle encore tributaire d’une concentration excessive du crédit en faveur des grandes entreprises et d’une régulation bancaire parfois fragmentaire.

À l’heure où les dépôts bancaires progressent (+7,6%) et où les taux créditeurs baissent, l’enjeu sera de canaliser l’épargne vers des projets immobiliers à forte valeur sociale, tout en évitant les pièges de la spéculation et de l’exclusion. Le Maroc, à la croisée des chemins, doit ainsi concilier impératifs de court terme et vision stratégique, pour que le secteur immobilier demeure un pilier de prospérité partagée.

Bilal Cherraji / Les Inspirations ÉCO