Un modèle-type de règlement pour mettre fin à la cacophonie

Il permet une définition plus claire des parties divises et indivises pour éviter les conflits. Il a pour objectif aussi de fixer des règles de vote et de quorum plus strictes.

En matière de droit foncier, le législateur ne veut plus commettre la même erreur. Alors que l’ancienne loi 18/00 sur la copropriété a survécu 13 ans sans décret d’application, l’Exécutif a enrichi la nouvelle de son premier texte réglementaire moins d’une année après sa publication au Bulletin officiel. Le Conseil de gouvernement discutera en effet du projet de modèle-type de règlement de copropriété aujourd’hui. Ce nouveau modèle vise à «unifier les mécanismes afin de réduire au maximum les risques de conflits», comme le présente la note de présentation du texte signée par le ministère de l’Urbanisme. Ainsi, ce plan unifié oblige les syndics à mettre en place les références du bien, ainsi qu’un tableau distinguant les parties divises des parties indivises. Une disposition qui devrait ainsi mettre fin à plusieurs conflits qui naissent de l’ambiguïté de cette séparation. La situation devient plus compliquée quand certains promoteurs vendent directement les parties en principe indivises (box sur la terrasse, place de garage…) quand la superficie dédiée ne peut permettre à tous les acheteurs d’en disposer. Une pratique connue pour son illégalité. Mais la pratique est ainsi, plusieurs fois même, les promoteurs immobiliers imposent l’acquisition de telles parcelles aux acheteurs.

La loi a pourtant clairement défini cette répartition. La propriété exclusive de chaque copropriétaire consiste dans les parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non-bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Les toits et sous-sols destinés à l’usage commun sont clairement définis comme étant des parties indivises. Le modèle-type qui prévoit également un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés : vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs lots. À chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes.

Néanmoins, toute clause du règlement qui serait contraire à une disposition obligatoire de la loi ne peut pas s’appliquer. Par exemple, une clause du règlement de copropriété qui subordonnerait la vente d’un lot à l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas valable. Il en va de même d’une clause instaurant un droit de préférence au profit des autres copropriétaires de l’immeuble. La pratique judiciaire a également démontré que les tribunaux de première instance ont eu à traiter des affaires dans lesquelles le syndic commet des erreurs de procédure, comme envoyer tardivement les convocations à l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires peut être amené à agir en raison d’erreurs, de fautes ou de négligences du syndic qui peuvent engager sa responsabilité civile, voire pénale (imprudence ayant causé des dommages corporels). C’est ainsi que le nouveau règlement-type s’est attaqué à la question en réglementant drastiquement les règles de convocations aux assemblées générales, dont les copropriétaires doivent recevoir copie et répondre dans les 15 jours. Le 1/3 de ceux-ci peut également provoquer une assemblée. En matière de vote, c’est la règle de l’unanimité qui prévaut pour les questions essentielles (vente de partie commune, modification du règlement…etc). Le nombre de copropriétaires représentés par mandat ne doit pas dépasser 3, et leur quote-part ne doit pas dépasser 10% des parties indivises. 

De l’importance d’un tel texte

Un règlement de copropriété doit obligatoirement être établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire. Il est généralement rédigé par un professionnel et doit être publié à la conservation des hypothèques, ainsi que toutes les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs. Les dispositions du règlement de copropriété ne s’imposent toutefois que dans la mesure où elles sont licites et non contraires à l’ordre public. Dans le cas contraire, ces dispositions seraient réputées non-écrites : elles seraient censées n’avoir jamais existé. Le règlement est donc fondamental pour réguler le fonctionnement du syndicat et permettre de régler les litiges entre copropriétaires. Or trop souvent les copropriétaires le connaissent peu ou mal.