La neutralité fiscale enfin actée pour la Mourabaha immobilière

En introduisant le principe de neutralité fiscale en matière d’exonération de TVA appliquée au logement social, la Direction générale des impôts donne une nouvelle vie à la Mourabaha immobilière.

Le problème de neutralité fiscale en matière de TVA appliquée au logement social, notamment entre le financement classique et celui participatif est soulevé depuis le démarrage de la banque participative au Maroc. C’est l’une des principales causes, à côté du retard pris dans la mise en place de l’assurance Takaful, qui expliquent le lancement timide des produits Mourabaha et Ijara Mountahia bi-tamlik. En effet, la compétitivité de ces deux produits dépend étroitement de la neutralisation des frottements fiscaux pour ainsi favoriser une concurrence équitable entre le mode de financement classique et celui participatif. La compétitivité étant un facteur fondamental et nécessaire à l’opérationnalisation des produits de la finance participative. Le problème soulevé du remboursement de la TVA est lié à la nature même d’une opération de financement participatif pour laquelle l’acquisition d’un logement social comporte deux phases, chacune sanctionnée par un contrat distinct. Ainsi, la banque participative doit acquérir le bien en inscrivant cette acquisition sur le titre foncier correspondant à la conservation foncière avant de le céder ultérieurement à son client. Interpellé à ce sujet par le secteur bancaire et Bank Al-Maghrib (BAM), l’administration fiscale a finalement décidé de tenir compte des spécificités inhérentes au mode de financement Mourabaha et Ijara en respectant cette fois-ci le principe de la neutralité fiscale, ce dernier consiste à faire bénéficier l’acquéreur du logement social du même régime de faveur, quel que soit le mode de son financement, par crédit classique, par Mourabaha ou par Ijara Mountaia Bitamlik. Une note diffusée en ce début de semaine par la Direction générale des impôts (DGI) est venue préciser les conditions préalables au versement du montant de la TVA appliquée au logement social dans le cadre du financement participatif.

Ainsi, le logement social doit être acquis par la banque auprès d’un promoteur immobilier ayant conclu une convention avec l’État. Les contrats d’acquisition et de vente dudit logement, au même titre que la promesse unilatérale de son achat ou de sa location, doivent respecter les dispositions de BAM encadrant la Mourabaha et passés par-devant notaire. De son côté, le notaire est appelé à déposer auprès du service local des impôts dont dépend le logement social une demande d’éligibilité à l’exonération mentionnant l’identité de l’acquéreur. Ensuite, l’inspecteur des impôts doit remettre au notaire un document attestant l’éligibilité de la personne concernée à l’exonération. Le contrat d’acquisition par la banque doit indiquer des clauses relatives au prix de vente, au montant de la TVA correspondant et à l’enregistrement au tarif réduit de 3%. La note de la DGI tient à préciser que l’acquéreur final n’est pas partie prenante au premier contrat et par conséquent les règles spécifiques applicables aux contrats précités exigent de ne pas révéler son identité dans ledit contrat.

En revanche, pour permettre à l’acquéreur de bénéficier du versement de la TVA, le notaire sera amené à appuyer sa demande du bénéfice de l’exonération par un certain nombre de documents (La convention signée entre l’État et le promoteur, la promesse unilatérale d’achat ou de location faite par le client éligible à l’exonération, contrat de vente par la banque au client final, le relevé de l’identité bancaire du notaire, etc). Une fois reçus les documents, poursuit la note de la DGI, le receveur de l’administration fiscale procède au virement du montant de la TVA au profit du notaire sous forme d’une partie du prix égale au montant indiqué dans le contrat de vente initial conclu entre le promoteur immobilier et la banque participative. S’agissant du cas d’Ijara mountahia bi-tamlik, soit l’équivalent de la location avec option d’achat (OPA), la demande du bénéfice de la TVA au profit de l’acquéreur ne peut intervenir qu’après expiration du contrat Ijara.