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Immobilier : Les immeubles «avalent» les villas

Des R+4 en zones villas, la nouvelle tendance à Casablanca. Ces immeubles sont exploités en petits studios à destination d’une jeune clientèle. Une niche qui a, semble-t-il, de plus en plus de succès auprès des acquéreurs.

Légère bouffée d’oxygène pour les promoteurs immobiliers en ville. Les opérateurs qui réclament depuis plusieurs mois l’ouverture du foncier à plus de verticalité semblent voir une partie de leur requête adressée par l’administration. À Casablanca, plusieurs nouveaux immeubles sont autorisés à la construction dans des quartiers jusqu’ici exclusivement consacrés aux villas. À Socrate, Riviera ou encore non loin du quartier Palmier, des immeubles en R+3 ou R+4 comprenant des studios «haut standing» sont construits ou en cours de construction. «Les promoteurs vont là où la demande se trouve, et force est de constater qu’il y en a de plus en plus pour ce genre de studios avec des petites surfaces», explique Ikbal Kettani, directeur général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).


Pour les professionnels du secteur, la demande en logement tend au rajeunissement, et les jeunes cadres qui s’installent dans la ville préfèrent commencer par un logement proche des commodités et peu engageant en termes de mobilier. «Dans ce contexte, il est tout à fait normal que l’on s’oriente vers des petites surfaces», ajoute Kettani. Des petites superficies qui cartonnent également à la location malgré le coût relativement important du à la cherté du foncier. À titre d’exemple, pour un 55 m² au quartier Riviera, le prix de vente peut aller jusqu’à 1 MDH, et le prix à la location se situe entre 7.000 et 9.000 DH par mois. En tout cas, la demande reste suffisamment importante pour décider les promoteurs à investir cette niche. 25.000 nouveaux ménages arrivent annuellement à Casablanca, parmi eux, une grande partie est issue d’une clientèle à la recherche d’une proximité avec le centre-ville. «L’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation est donc incontournable», précise le DG de la FNPI.

Plus de foncier
La disponibilité du foncier mais aussi sa cherté constituent toutefois une difficulté importante tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs. C’est pourquoi ces nouveaux immeubles sont vendus en petites surfaces afin d’amortir le coût du foncier. «Les appartements en grandes superficie tendent de plus en plus à disparaître, surtout en centre-ville», tranche Kettani. Pour les promoteurs, la construction d’appartement à 300 m² équivaut à un gaspillage de foncier à l’horizontal. D’autant plus que la verticalité ne peut intervenir que dans le cas du neuf.

En effet, il demeure très difficile, voire impossible, de bâtir de nouveaux étages au-dessus d’immeubles déjà construits, principalement pour des raisons de sécurité. «Le peu de foncier qu’il est encore possible d’exploiter se situe dans des friches industrielles ou des terrains vagues qu’il faut absolument ouvrir à l’urbanisation», affirme Kettani. Un souci que semble également porter le ministre de l’Habitat qui soulignait dans une récente interview accordée aux Inspirations ÉCO (5 avril 2016) que les plans d’aménagement devraient intégrer plus de verticalité.

Ces nouveaux plans devraient permettre la construction au-delà du R+4 ou du R+5 afin de satisfaire la demande grandissante en appartement dans les villes. Le ministère estime pouvoir monter jusqu’à du R+8 en vue de rentabiliser l’investissement des promoteurs. Rappelons que les promoteurs immobiliers se sont engagés dans la construction de 20.000 logements à destination de la classe moyenne. Il est à noter que les études menées par le département de Nabil Benabdallah et dont les résultats ont été annoncés début 2016 font ressortir que la demande globale en logement se situerait à environ 1,5 million d’unités dont 1,3 million en milieu urbain. 80% des logements demandés seraient d’une superficie entre 50 et 100 m². En parallèle, plus de 500.000 logements seraient aujourd’hui vacants dont 56% inoccupés depuis plus de 2 années.

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