Immobilier d’entreprise : Un placement juteux

Le secteur a été marqué en 2016 par une tendance au placement et une baisse de la demande et de l’offre. À Casablanca et à Rabat, la demande a été estimée à 60.000 m² et de 25.000 m² alors que l’offre a avoisiné 1,2 million de m² et 650.000 m² respectivement. Les deux villes ont un taux de vacance similaire de 7%.

C’est probablement l’application de la future loi sur les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), homologuée l’année dernière, qui explique la tendance au placement, qui s’est démarquée davantage dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. En 2016, plusieurs investisseurs ont, en effet, acquis des projets immobiliers pour les louer au tiers. Pourtant, c’est le locatif qui s’est accaparé la plus grande partie des transactions, confirmant une tendance qui se poursuit depuis quelques années. Y a-t-il d’autres nouveautés sur le marché de l’immobilier de l’entreprise ? «Une légère baisse de l’offre et de la demande à Casablanca et à Rabat», répond Mohamed Charif Houachmi, président de l’Observatoire immobilier d’entreprise (OIE). En effet, s’il est toujours difficile d’avoir des chiffres exacts sur le secteur, les estimations fournies par l’OIE indiquent une demande placée autour de 60.000 m² à Casablanca et de 25.000 m² à Rabat. «Cette baisse est liée à la diminution de l’offre car les opérateurs ont préféré d’abord écouler leur stock avant de construire», poursuit Houachmi. En ce qui concerne l’offre, elle avoisine 1,2 million de m² à Casablanca et 650.000 m² à Rabat, avec un taux de vacance de 7% pour les deux villes, comparée à la moyenne mondiale de 11%.

Secteur en mouvement.
En attendant les décrets d’application, la loi sur les OPCI a induit une réelle dynamique auprès du marché, en attente de nouvelles formules de commercialisation. Le réel engouement pour l’emplacement, senti en 2016, risque d’aller crescendo, surtout avec le lancement de nouveaux sites comme la Marina de Casablanca ou même la future Casa Anfa, toujours en chantier. Pour le moment, ces projets on déjà changé la configuration de l’immobilier d’entreprises à Casablanca. D’une dichotomie binaire, composée du quartier Sidi Maârouf et du centre-ville, la capitale économique est en train de migrer vers un marché composé de plusieurs pôles. En tout cas, cette nouvelle configuration aura l’avantage de diversifier l’offre, pour le bien du marché et des clients. «De manière générale, l’attentisme créé par ces grands projets n’influe pas de manière négative sur le marché. Bien évidemment, cela nécessite toujours du temps avant que les projets n’arrivent à leur maturité. Il s’agit d’un cycle classique commun à toutes les métropoles mondiales», précise le président. Par ailleurs, la question du cycle croissant est une notion importante pour comprendre l’évolution des projets de manière générale. Cela prend généralement environ quinze ans à un projet avant d’atteindre sa vitesse de croisière. Après, commence le cycle décroissant qui dure également environ quinze ans. Dans la phase de croissance, les prix sont naturellement élevés à cause de l’augmentation de la demande. À partir de la phase de maturité, les prix commencent à baisser selon la loi de l’offre et de la demande.

Ciblage à sens unique
À Casablanca comme à Rabat, les opérateurs ciblent toujours les plus grandes entreprises. C’est une tendance qui ne prend pas en compte le tissu économique du pays, constitué à plus 90% de PME, dont plusieurs sont solvables. Souvent souligné comme une des caractéristiques du marché local, la question de suroffre n’est pas, ainsi, légitime. «Il n’y de surabondance de l’offre que dans le segment des grandes entreprises. Pour les PME, il est plus difficile de trouver de grandes zones où l’offre serait abondante. À Casablanca, le Technopark fait l’exception», se désole Houachmi. Ce constat pousse les PME à opter pour des locaux inadaptés. Pour remédier à cette situation, plusieurs solutions sont possibles, quoique pas encore explorées. «Le coworking, par exemple, reste une solution intelligente. Il y a beaucoup de moyens possibles pour développer l’offre en diminuant les risques que peuvent encourir les opérateurs», souligne l’expert.

Transparence des données
Actuellement, l’OIE, relevant un grand défi, tente de répertorier le stock existant, notamment celui des vacances. Bien qu’il ait encouru plusieurs changements, le marché fait toujours face au manque de transparence, ce qui pousse les opérateurs à naviguer, parfois, à vue. Cela ne semble pas inquiéter Charif Houachmi qui tempère. «Cela est une question de temps et nous allons y arriver tôt ou tard. Ce processus va être douloureux mais la transparence est nécessaire pour faire avancer le secteur. Il faut souligner qu’il s’agit de la première chose que les investisseurs étrangers vérifient», dit-il. Actuellement, plusieurs organismes, comme l’Agence marocaine des agences immobilières, contribuent, à leur tour, à publier des informations sur l’immobilier d’entreprise. Cela fera sans doute le bonheur des opérateurs, plus sensibles que jamais à l’attrait d’une information pertinente sur le secteur.