Immobilier. La guerre de l’authentification relancée

La sécurité juridique des actes de droit foncier est l’objet d’une polémique entre professionnels, notaires et avocats notamment, chacun avançant l’argument de la «prédominance académique».

La polémique autour de la compétence des professions réglementées pour l’authentification des contrats immobiliers a été relancée, notamment au sein de l’Ordre des avocats. Alors qu’une restructuration majeure a lieu au sein de ce corps de métier afin de mettre fin à certaines pratiques anti-déontologiques, des critiques lui ont été adressées sur la capacité de ses représentants à dresser des actes authentiques de transfert de droit réel.

En effet, la loi marocaine confère cette prérogative aux notaires, adouls et avocats agréés près la Cour de cassation. Les nombreuses précautions qui entourent le dressement d’un acte authentique ne sont pas inutiles et sans but. En effet, le législateur confère à ce genre d’acte une force probante supérieure à celle de n’importe quelle autre sorte d’actes de même qu’à celle de n’importe quelle autre sorte de preuve.

Selon le Dahir des obligations et des contrats (DOC), l’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause. Selon la jurisprudence, seuls les faits que le professionnel a énoncés dans l’acte comme ayant été accomplis par lui ou comme s’étant passés en sa présence dans l’exercice de ses fonctions sont revêtus de cette force probante, qui ne peut être combattue que par la procédure d’inscription de faux. En revanche, les énonciations des parties, recueillies par les professionnels et ne portant pas sur des faits que celui-ci aurait personnellement constatés, valent jusqu’à preuve du contraire. À ce titre, il ressort de l’article 4 de la loi 39/07 relative au code des droits réels que tous les actes de disposition relatifs à la cession de propriété, ou de création d’autres droits réels, ou son transfert, sa modification, ou son annulation doivent être rédigés sous peine de nullité par des actes authentiques, ou des actes ayant date certaine rédigés par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf si un texte spécial en dispose autrement. L’acte rédigé par l’avocat doit être signé par l’avocat, et paraphé par toutes les parties dans toutes ses pages. Les signatures des parties dont l’acte a été rédigé par l’avocat doivent être légalisées par les autorités locales, et la signature de l’avocat doit être certifIée par le chef du secrétariat greffe du tribunal dans lequel l’avocat est inscrit.

Ainsi, dans cette guerre entre avocats et notaires, où la lutte pour les parts de marché se cache derrière des arguments de «sécurité juridique», les notaires avancent l’argument de la responsabilité professionnelle. Il est tenu d’un certain nombre d’obligations dont le but est d’assurer leur efficacité. Tous les agissements du notaire en sa qualité d’officier ministériel constituent un bloc soumis à la responsabilité délictuelle. Puisqu’il a le pouvoir de transformer un simple acte sous seing privé en acte authentique du seul fait de sa signature et de son sceau, le notaire est obligatoirement engagé dès lors qu’il participe à la rédaction d’un acte. De même, il a l’obligation de s’assurer que les parties ont saisi l’intégralité des engagements qu’elles prennent, des conséquences qui vont en découler. À défaut, il engage, là encore, sa responsabilité. Néanmoins, les annales de la jurisprudence de la Cour de cassation font ressortir que les actes les plus litigieux sont les actes notariés.

«Dans les transferts de biens que l’on peut considérer comme simples, de type vente d’appartements en copropriété, où le bien n’est pas grevé de servitudes, de sûretés, d’indivisions…Les notaires s’avèrent efficaces», explique ce magistrat de la Cour d’appel de Casablanca.

Selon lui, les actes notariés «types» ne posent pas de problème. «Cependant, quand il s’agit de transferts de biens faisant l’objet d’un héritage, ou d’un régime juridique hybride, nous conseillons l’aide, voire même le mandat exclusif, d’un avocat, car en effet, ces derniers sont beaucoup plus sensibles aux complications judiciaires que peuvent impliquer leurs écrits», conclut-il.