VEFA. L’anarchie bat son plein
La publication du décret sur la caution bancaire n’a pas induit une plus grande adhésion à la loi. Les praticiens proposent d’alléger le formalisme et de réguler la promotion immobilière en amont.
Au vu de la hausse des prix de l’immobilier dans les centres-villes, le périurbain devient de plus en plus la norme quand la pression foncière se fait de plus en plus grande. Et dans cette zone, la vente sur plan prédomine. Si la loi 107-12 avait pour esprit d’accompagner juridiquement cette tendance afin d’encadrer les pratiques et d’éviter les abus, la réalité est tout autre. «À part quelques opérateurs isolés, chaque promoteur immobilier a sa propre politique au niveau de la vente sur plan. Il y a une véritable anarchie dans le secteur», nous explique Me Abdellatif Yagou, président du Conseil national des notaires.
Il ajoute néanmoins qu’il ne s’agit pas d’une volonté de contourner la loi, mais plutôt de la difficulté d’application de celle-ci. En effet, le formalisme est lourd puisqu’il est exigé que ce contrat soit passé en la forme authentique, impliquant nécessairement l’intervention d’un notaire. En outre, le vendeur est tenu de notifier à son acheteur un projet d’acte de vente au moins un mois avant la date prévue pour la signature de celui-ci. Enfin, ce contrat doit obligatoirement comporter les mentions suivantes: la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu(e) (consistance et caractéristiques de l’immeuble dans un document annexe ou déposé chez le notaire), son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, le caractère révisable du prix et les modalités de cette révision le cas échéant, le règlement de copropriété si besoin est et, enfin, la mention selon laquelle l’acheteur a été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l’équilibre financier de l’opération, au vu desquels a été prise la décision lui accordant un éventuel prêt. Surtout, les établissements rechignent à délivrer la caution bancaire accompagnant le contrat. «Cela voudrait dire que la banque partage le risque de non aboutissement des travaux», indique un banquier casablancais.
En effet, pour réguler le marché, la loi impose que la garantie prenne la forme d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ou d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Et si le vendeur n’exécute pas son obligation, il pourra être tenu de rembourser à l’acquéreur les sommes déjà versées par lui pour l’acquisition de l’immeuble. C’est à ce titre que la loi prévoit une garantie de remboursement qui revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.
«Par ailleurs, la deuxième phase des travaux, à savoir la réalisation du gros œuvre de l’ensemble de l’immeuble, montre une confusion de la part du législateur, une méconnaissance du secteur de l’immobilier. En effet, une telle rédaction prouve que sont principalement visées les VEFA d’appartements dans des immeubles. Or, la pratique de la VEFA concerne également des villas isolées, jumelées ou en bande. La formulation semble véritablement mal prendre en compte cette réalité. Il y a donc une source de risque ou de défaillance de la loi compte tenu des programmes vendus en VEFA et constituant des copropriétés horizontales. Et nous savons tous que ces programmes existent et sont nombreux dans certains segments de l’immobilier», indique un promoteur immobilier.
Ainsi, les juristes proposent «d’alléger le formalisme», comme l’indique Mr Yagou. Celui-ci, tout comme la Fédération nationale de promotion immobilière (FNPI), propose donc de mettre en place un statut de promoteur immobilier, avec des conditions d’accès et des incompatibilités, afin «d’assainir» la profession en amont, et, en parallèle, d’alléger le formalisme de la loi sur la VEFA, chose principalement motivée par la lutte contre les promoteurs véreux…
Les inquiétudes autour du certificat de conformité
Pour en arriver à la perspective de la signature du contrat de vente définitive, un prérequis est désormais exigé, à savoir l’obtention par le promoteur du certificat de conformité ou du permis d’habiter. Cela donne aux architectes une place désormais centrale dans l’achèvement des programmes et du processus de vente. Leur rôle est crucial dans l’obtention de ces documents, ce qui suscite l’inquiétude de certains promoteurs qui expliquent «qu’en cas de conflit ou de mauvaise foi de la part d’un architecte, l’ensemble des ventes définitives pourrait se trouver bloquer». Ils ajoutent: «Dans certains cas (gros programmes avec reliquats importants en chiffres bruts et situation financière fragile du promoteur), cela pourrait s’avérer extrêmement dangereux».
