«Le mètre carré est plus cher en Afrique qu’au Maroc»

Les opérateurs immobiliers marocains connaissent des fortunes diverses sur le continent. Pour le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), les coûts de production sur le continent sont exorbitants, sans parler de nombreuses autres contraintes liées au foncier et au financement des acquéreurs. Youssef Ibn Mansour estime tout de même que l’Afrique offre de belles perspectives au secteur immobilier.

Les Inspirations ÉCO : Le gouvernement ivoirien a décidé d’exonérer de 50% de l’IS les entreprises qui lancent des projets de logements sociaux. Est-ce attractif selon vous ?
Youssef Ibn Mansour : Ce genre d’avantages fiscaux peut effectivement pousser les opérateurs à aller sur ces pays. En Afrique, le marché de l’habitat existe ainsi que les besoins. Le potentiel est en effet important, mais je pense que ce type d’exonération est un plus, bien qu’elle ne soit qu’une carotte fiscale par rapport aux défis auxquels le secteur de l’immobilier est confronté.

Justement, quels sont les obstacles auxquels les opérateurs marocains sont confrontés sur le continent ?
D’après les informations qui nous remontent, la principale contrainte dans la plupart de ces pays porte sur le foncier. Il est difficile d’acquérir du foncier pour édifier des programmes immobiliers. Souvent, les questions liées au cadastre, à la propriété et au marché du foncier sont assez difficiles à appréhender. Autre information précieuse qui remonte, le logement social tel qu’il est conçu au Maroc n’est pas en phase avec les besoins des ménages de certains pays d’Afrique subsaharienne. Là-bas, les gens sont davantage sur du logement individuel que sur du collectif (des villas plutôt que des appartements, ndlr). Cette donne est une nouveauté pour les opérateurs marocains.

Qu’en est-il des facilités de financement ?
Le taux de bancarisation est encore faible sur le continent. Donc, il n’est pas si facile d’avoir accès à une clientèle bancarisée et qui bénéficie de crédits bancaires. Il est d’ailleurs à signaler que le taux de crédit est relativement élevé dans certains pays africains. Le besoin existe, mais ce marché requiert d’autres critères d’appréciations, différents de ce que nous connaissons ici.

Le coût de production en Afrique subsaharienne est-il encourageant ?
Les coûts de production son beaucoup plus élevés en Afrique subsaharienne par rapport au Maroc. Pour certains pays, la différence est même très importante. Les intrants sont souvent importés et coûtent chers. En somme, dans l’immobilier, le mètre carré est beaucoup plus cher en Afrique qu’au Maroc. Les matériaux de construction sont pratiquement tous importés, alors qu’au Maroc il y a une industrie de matériaux qui est assez développée, contrairement à certains pays du continent. Le recours à l’importation renchérit le coût de construction.

L’éventuelle adhésion du Maroc à la CEDEAO pourrait-elle contribuer à la baisse du coût des intrants, en baissant la pression fiscale ?
Peut-être. Je ne sais pas si certains pays membres de la CEDEAO disposent d’une industrie de matériaux, mais ce qui est sûr c’est que produire des logements dans un pays qui ne dispose pas d’industrie de matériaux de construction est très pénalisant et alourdit le coût du mètre carré.

Globalement, le secteur immobilier marocain tire-t-il son épingle du jeu en Afrique subsaharienne ?
Certains opérateurs du secteur de l’immobilier ont décidé d’aller sur le continent et commencent à y investir. Cela dit, l’Afrique est un ensemble de pays hétérogènes. C’est donc du cas par cas. Dans certains pays, les projets des opérateurs marocains de l’immobilier ont démarré, comme c’est le cas en Côte d’Ivoire, au Sénégal ou encore en Guinée, mais le rythme de production de logements est beaucoup plus faible par rapport à ce que nous connaissons au Maroc, bien que le marché soit conséquent et le potentiel important. Les situations varient aussi en fonction des promoteurs. Et d’ailleurs, je pense qu’il est assez prématuré de faire un bilan car la présence des acteurs de l’immobilier sur le continent est encore récente alors que les programmes immobiliers prennent du temps avant de se réaliser.

Quelles sont vos attentes vis-à-vis de l’État marocain pour appuyer les opérateurs en Afrique ?
J’estime que les questions liées à notre secteur doivent être prises en compte dans le cadre de la stratégie globale du Maroc en Afrique. Notre secteur fait partie de ceux qui offrent des possibilités de partenariats avec les opérateurs africains. Le marché marocain s’est développé énormément ces dernières années. Le modèle de production au Maroc, notamment dans le logement social, a donné des résultats probants. Cette expertise peut être mise en avant sur le continent. Nous disposons d’opérateurs capables de reproduire ce modèle dans les pays africains et d’y produire beaucoup de logements.