IR sur les revenus fonciers : Le casse-tête des biens acquis par héritage

La base imposable est difficile à déterminer car elle doit correspondre à la valeur vénale du bien au moment du décès. La calcul de l’impôt doit prendre en considération deux coefficients d’actualisation. 

Les profits fonciers sont aujourd’hui l’une des principales cibles de la Direction générale des impôts (DGI). Le calcul de l’impôt y afférent est en revanche un réel casse-tête, et l’arrêté expliquant les nouvelles dispositions de la loi de Finances n’a pas arrangé les choses. L’arrêté ministériel en question fixe chaque année les coefficients de réévaluation en matière d’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, conformément aux dispositions du CGI institué par l’article 5 fixé en 2007. Seulement, selon la nouvelle loi de Finances, pour le cas de la cession de biens immeubles lorsque le bien est acquis par voie d’héritage, le prix d’acquisition à considérer doit être conforme à la valeur vénale des immeubles, au jour du décès du de cujus, inscrite sur l’inventaire dressé par les héritiers ou à défaut, à la valeur vénale des immeubles au jour du décès du de cujus, qui est déclarée par le contribuable. Ces coefficients servent au calcul de l’impôt sur le revenu (IR) au titre des profits fonciers, et la réévaluation s’effectue par l’application de ces coefficients qui sont fixés, chaque année, par un arrêté ministériel (voir plus haut). Si, par exemple, il y a vente soit d’un bien immobilier, soit d’un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20% avec un minimum à payer de 3% du prix de cession.

Le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession, et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition. Par frais de cession, on entend des frais d’annonces publicitaires, des frais de courtage et des frais d’établissement d’actes, ainsi que des indemnités d’éviction, dûment justifiés. Les frais d’acquisition sont évalués forfaitairement à 15% du prix d’acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s’élèvent à un montant supérieur. Ainsi, un appartement a été acquis par un contribuable en 1990 pour un montant de 200.000 DH (prix d’acquisition) et, en 2018, l’héritier a procédé à la cession à titre onéreux dudit appartement moyennant un prix de 700.000 DH. Il est supposé que la valeur vénale de l’appartement acquis par voie d’héritage, au jour du décès du de cujus en 2002, est de 320.000 DH (valeur supposée conforme à celle des postes similaires et par conséquent non susceptible de régularisation). Le calcul du profit imposable sera alors une équation à double inconnue puisque le prix d’acquisition à considérer est la valeur vénale de l’appartement, à savoir 320.000 DH, qui va être actualisé via le coefficient de réévaluation; en l’espèce, il est de 1,276 et sera donc de 408.320 DH. Du coup, les frais le seront aussi, et donneront un prix d’acquisition forfaitaire de 469.568 DH (coefficient de 15%), que l’on déduit du prix de vente pour dégager le profit taxable, qui est de 230.440 DH. Pour le calcul de l’impôt, ce sont également deux opérations que l’on prend en compte puisqu’il faut additionner le montant des droits, soit profit taxable fois le taux de 20%, au minimum à percevoir. «Ce calcul est assez compliqué, et même s’il est conçu pour aboutir à un impôt moins élevé pour ce genre de contribuables, les risques de redressement sont grands», nous explique ce notaire casablancais.

En effet, les professionnels indiquent que ces dispositions de la loi de Finances ne sont pas encore prises en compte lors des contrôles et redressements, et les sous-évaluations des biens sont légion. Une attitude qui diffère de la volonté du législateur, qui a même exonéré de l’IR sur profits fonciers, lors de donation d’un bien immeuble au profit d’un enfant pris en charge dans le cadre d’une kafala, ayant fait l’objet d’une ordonnance du juge des tutelles, et a également soustrait cette catégorie de l’IR sur les plus-values et instauré un droit d’enregistrement proportionnel, réduit de 1,5%, sur les actes de donation à titre gracieux, entre le kafil et l’enfant pris en charge.