PLF 2019. Le gouvernement ne touche pas à la TPI

Les professionnels sont déçus par le caractère «timide» du projet de loi de Finances, qui n’est pas en mesure de relancer le secteur. Pour bénéficier du taux réduit de 3%, l’acquéreur du logement social doit l’affecter à son habitation principale pendant 4 années consécutives à compter de la date du contrat d’acquisition définitif, sous peine d’application du taux de 4% et le cas échéant de la pénalité et des majorations prévues.

Alors que la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) avait récemment organisé une sortie pour une «relance du secteur», la publication du PLF n’a pas réellement répondu à leur attente. En effet, à la sortie du Conseil de gouvernement, Mustapha El Khalfi a indiqué que la taxe sur les revenus locatifs sera revue à la baisse. Elle passe de 24% à 15% des produits de bail. Sauf qu’en parallèle, il y aura une suppression de l’abattement de 40% sur les loyers et institution d’un taux libératoire de l’IR de 15% applicable au montant brut des loyers, le but étant «d’améliorer le rendement de cet impôt vu le nombre important de contribuables ne remplissant pas leurs obligations déclaratives». Sauf qu’il y aura désormais un seuil exonéré pour les loyers, dont le montant brut annuel ne dépasse pas 30.000 DH lorsque le contribuable ne dispose que de revenus locatifs. Quand les locataires sont des personnes morales ou des personnes physiques soumises à l’IR professionnel (régimes RNR ou RNS), l’impôt sera prélevé à la source par ces entités et une attestation de paiement sera remise au propriétaire. En cas de location entre particuliers, l’impôt de 15% devra être versé spontanément sur la base d’une déclaration simplifiée.

Le gouvernement a également décidé de supprimer l’exonération de l’IR au titre de la cession des résidences principales occupées pendant plus de 6 ans et dont le prix de vente est supérieur à 500.000 DH. Il propose à la place d’instaurer une cotisation minimale de 3% sur le prix de vente. Si l’impôt sur la plus-value (20%) dépasse le montant de la cotisation minimale, c’est le premier qui sera payé, précise le PLF 2019. «Aucune mesure prise par ce projet de texte n’aura pour effet de relancer le secteur», affirme Abdellatif Yagou, président du Conseil national des notaires.

Selon lui, seule une action réelle sur la Taxe sur le profit immobilier était à même de relancer la dynamique des transactions. «Nous n’avons en aucun cas demandé des avantages fiscaux pour les promoteurs, mais seulement une aide directe aux consommateurs», explique de son côté un promoteur de la place, qui précise que le but est de créer «un produit pour les jeunes couples». Pire encore, les opérations de livraisons à soi-même de constructions d’habitations personnelles effectuées par des personnes physiques, des sociétés civiles immobilières et les coopératives sont soumises en 2019 à la TVA si la superficie couverte totale excède 300 m2. La seule mesure non coercitive liée au secteur demeure l’instauration d’un abattement de 50% sur les bénéfices distribués par les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) aux sociétés actionnaires. Une mesure qui se donne pour objectif de «créer un environnement favorable à la relance du secteur immobilier, encourager la création d’OPCI et favoriser la mobilisation de l’épargne longue».

Révision des droits d’enregistrement
D’un point de vue strictement juridique, la révision du Code général des impôts prévoit une mise à jour importante des modalités entourant les droits d’enregistrement. Une adaptation à l’écosystème juridique (Code des droits réels, droit locatif, Code du travail et droit des sociétés) qui aura pour première conséquence une nouvelle terminologie mais surtout une anticipation des sources de contentieux fiscaux. Ainsi, les membres de la Commission des finances proposent avant tout d’insérer les règles de territorialité dans un article à part à l’instar des autres impôts et taxes. Ainsi seront soumis à la formalité de l’enregistrement dans les termes de l’article 127 les actes et conventions établis au Maroc ou les transactions passées à l’étranger portant sur des biens, droits ou opérations dont l’assiette y est située.

Cette dernière concerne les biens et droits qui sont situés ou exploités au Maroc, les créances dont le débiteur y est domicilié, les actes de sociétés ou de groupements, les valeurs mobilières et autres titres de capital ou de créance dont l’établissement émetteur y a son siège social. Toujours dans l’immobilier, les droits proportionnels appliqués aux bénéficiaires des logements sociaux seront désormais conditionnés. Pour bénéficier du taux réduit de 3%, l’acquéreur du logement social doit l’affecter à son habitation principale pendant 4 années consécutives à compter de la date du contrat d’acquisition définitif, sous peine d’application du taux de 4% et le cas échéant de la pénalité et des majorations prévues. L’imposition relative à la saisie immobilière d’un immeuble est également en voie d’être amendée par le biais de la déclaration de commande. Lorsque l’un a été vendu aux enchères publiques, la personne qui s’est portée le dernier enchérisseur et qui donc a été déclarée adjudicataire, a la faculté de déclarer qu’elle n’a pas agi pour son propre compte mais pour le compte d’un tiers dont elle doit dénoncer ensuite l’identité. C’est la déclaration de commande, et elle est assujettie à un droit d’enregistrement fixe, lorsqu’elle est faite par acte authentique dans les 48 h de l’acte d’acquisition. Seulement, une levée de l’ambiguïté est nécessaire pour «éviter la coexistence de deux dates, source de contentieux dans l’application de la règle fiscale», explique le rapport de la Commission parlementaire chargée de la réforme.

Ainsi, l’acte stipulant la réserve ou le fait de déclarer commande et celui portant cette déclaration doivent comporter une seule date chacun. Au niveau de la liquidation, une innovation particulièrement, basée sur le consensus des différents acteurs est en voie de prendre forme dans le prochain Code général des impôts. En cas d’échange de biens passibles de taux différents, les droits dus sont liquidés par application du taux le plus élevé par voie légale, le traitement adopté sur le plan doctrinal concernant le cas d’échange. 

Les coopératives d’habitat toujours exonérées

Les promoteurs les considèrent comme des «concurrents déloyaux». Les amicales d’habitat auxquels adhèrent de plus en plus d’acquéreurs, arrivent à commercialiser des logements à des prix entre 20 et 30% moins chers que les prix du marché. La cause ? Leur statut fiscal. Considérées comme des coopératives, elles sont exonérées de l’impôt des patentes et de l’impôt sur les bénéfices professionnels. Les intérêts alloués aux parts des coopératives sont exempts de tous impôts et taxes. Les coopératives sont exonérées de la taxe urbaine. Les terrains ou exploitations apportés aux coopératives ou dont la mise en valeur ou l’exploitation a été confiée à une coopérative agricole sont également exempts de l’impôt agricole pour autant que leur revenu imposable, par coopérateur, ne dépasse pas le double de la fraction de revenu imposable tenue pour nulle. Néanmoins, la dernière Loi de finances a instauré l’obligation pour les coopératives et associations d’habitation créées avant le 31 décembre 2017 de procéder à une déclaration d’existence auprès de l’administration fiscale. La procédure consiste à déposer la liste intégrale des adhérents et le détail des projets immobiliers n’ayant pas encore reçu le permis d’habiter. Le dernier délai expire ce lundi 2 juillet. Le délai ayant été prorogé de deux jours comme pour la déclaration du revenu global pour les particuliers. Pour l’heure, il n’est pas possible de procéder à une déclaration en ligne. Par conséquent, il faut se rendre aux bureaux du service des impôts. Cette formalité permettra à l’administration de recouper les listes et d’identifier les personnes qui sont adhérentes dans plus d’une coopérative.