Maroc

Immobilier d’entreprise : Le trop-plein de bureaux menace le parc casablancais

Le parc bureau à Casablanca est passé d’un taux de vacance de 6% en 2013 à 13% en 2017 (1er trimestre). L’obsolescence des bureaux occupés en grande partie depuis plus de 10 ans est un constat alarmant. Une donnée à résoudre à travers des rénovations, restructurations voire même des démolitions.


Alors que l’offre en immobilier de bureau explose, la demande est pour le moment atone. Les nouvelles zones de bureau, en cours de construction dans les quartiers d’Anfa et de la Corniche notamment, permettront d’ajouter plusieurs milliers de mètres carrés au parc actuel. Ceci devrait certainement se traduire par une augmentation du parc vacant, de quoi nourrir les risques d’une crise. En tout cas, selon le dernier baromètre de Business Realties International sur le marché bureau à Casablanca, on n’en est pas encore là. Le parc est passé d’un taux de vacance de 6% en 2013 à 13% en 2017 (1er trimestre). «Il reste de ce fait proche de la moyenne internationale qui se situe à 12%, et l’on peut dire que le marché casablancais de l’immobilier d’entreprise est relativement sain», commente l’étude de Business Realties International. Toutefois, selon cette note de marché, près des trois quarts des entreprises interrogées sont installées dans leurs locaux actuels depuis plus de 10 ans, ce qui pose la question de l’obsolescence des espaces de travail. L’obsolescence correspond à des espaces de travail qui ne sont plus en adéquation avec les standards en vigueur, avec notamment des problèmes d’aménagement, d’esthétisme et d’accessibilité. Une obsolescence à combattre, selon plusieurs experts, par un effort de réaménagement pour les immeubles de moins de 10 ans, une rénovation pour ceux de plus de 10 ans et des restructurations pouvant aller à la démolition et au changement d’usage pour des immeubles de plus de 25 ans.

Bureaux inadaptés
Selon l’étude de Business Realties International, plus de la moitié des sociétés de l’échantillon emploient 10 personnes ou moins. C’est donc, souvent, la catégorie des TPE/PME qui constitue le principal client pour ces espaces de travail. La location semble d’ailleurs être le mode d’occupation majoritaire avec 51%. Toutefois, peu de PME investissent dans l’immobilier. Une situation qui s’explique notamment par le difficile accès au crédit auquel fait face cette catégorie. En outre, peu de plateaux de bureau sont aujourd’hui adaptés à la demande des TPE/PME, tant en termes d’offre immobilière qu’en termes de prix de location ou d’acquisition. On apprend également de l’étude de Business Realties International que plus de 58% des utilisateurs interrogés occupent actuellement des espaces inférieurs à 250 m². Plus de la moitié des répondants ont déclaré être implantés au niveau du centre-ville. Les répondants déclarent d’ailleurs être généralement satisfaits de la sécurité de la zone d’implantation et de la superficie. En revanche, les sondés de Casablanca se plaignent particulièrement du prix du bien et du loyer, de l’aménagement de leurs bureaux et du manque de parking.

Besoins futurs
L’analyse de la demande en bureau est, par ailleurs, porteuse de plusieurs enseignements. Plus de 60% des sondés déclarent vouloir stabiliser leur effectifs dans le futur, et 38% de l’échantillon déclare avoir besoin de locaux dans les années à venir. La raison principale du besoin en locaux d’activités étant l’extension de l’activité actuelle. «On constate une corrélation entre le la stabilisation des effectifs et le besoin d’espace supplémentaire pour une extension d’activité», commente Business Realties International. Il est à noter que l’achat reste la manière préférée des sondés de maîtriser l’ouvrage et de constituer un patrimoine pour l’entreprise. 35% des sondés souhaitent une surface terrain inférieure à 500 m² et moins de 4% veulent une superficie de plus de 1.000 m². Pour la durée estimative du mouvement, 51% comptent le faire dans moins de 3 ans. Malgré la transition progressive qui devrait s’opérer vers de nouvelles zones de bureau, notamment à la Marina de Casablanca ou à Casablanca Finances City (CFC), le centre-ville reste pour le moment la zone d’implantation la plus prisée. Mais cette zone demeure marquée par plusieurs complications. Les locataires et acquéreurs casablancais demeurent d’ailleurs très sensibles aux problèmes de stationnement et de sécurité. 


Enquête

L’enquête réalisée par Business Realties a été effectuée en deux temps, avec une enquête quantitative et un recensement sur le terrain. Le premier temps se traduit par une enquête téléphonique sur la situation immobilière actuelle des opérateurs et de leurs besoins futurs. L’objectif étant de chercher à comprendre les attentes des opérateurs et à caractériser leurs besoins immobiliers à horizon 2020. Le second temps est celui de la collecte de données sur le terrain avec un recensement des immeubles de bureau dédiés sur les grands axes des zones de bureau identifiées. Cette opération permet de mettre à jour les données existantes relatives à l’offre et aux modes de gestion pour les immeubles dédiés aux bureaux dans les zones principales de Casablanca.

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