Éco-Business

Habitat. Les leviers pour des logements abordables

La transformation progressive de la demande et la structure de production des unités imposent de nouveaux paradigmes. Une banque foncière pour les promoteurs immobiliers est une idée qui mûrit au sein du ministère de l’Économie, afin de rendre le foncier exploitable, et donc plus accessible


Si la majorité des opérateurs du secteur immobilier continuent de chercher les pistes de sortie de crise, les tendances de la production globale donnent déjà des indices sur le comportement de la demande. En effet, 40% des unités de logements produits l’ont été en auto- construction, contre seulement 9% pour les opérations du moyen et haut standing. Ce recours massif des ménages urbains à cette pratique n’est pas fortuit. La Direction des études et des prévisions financières (DEPF) explique cette orientation par «l’absence d’une offre appropriée en termes de qualité, de superficie et de cadre de vie». Et si le soutien, par le passé, des pouvoirs publics à la politique de lotissements a continué d’influencer le comportement des consommateurs, la raison principale demeure que l’auto- construction permet aux ménages la réalisation de leurs logements progressivement selon un mode de financement échelonné, qui ne requiert pas le recours au crédit bancaire. En somme, l’habitat traditionnel n’est pas encore abordable. Malgré les efforts déployés et les résultats atteints, la politique publique de l’habitat n’a pas été exempte d’insuffisances, comme il ressort des distorsions engendrées par cette politique sur le plan social (ségrégation au sein de l’espace urbain, glissement, faible employabilité, etc.), économique (spéculation, puis saturation, éviction vis-à-vis d’autres secteurs, etc.), et foncier, avec l’épuisement de la réserve foncière publique, l’utilisation massive du foncier à cause d’un faible taux de verticalité, et le manque à gagner pour l’État à cause du détournement du foncier dédié au départ à l’habitat social vers d’autres utilisations). Pour redonner de la vigueur au secteur, le ministère de l’Économie, en partenariat avec les promoteurs immobiliers, comptent activer plusieurs leviers. Le premier est la régionalisation des politiques publiques.

Régionaliser la politique d’habitat
Des solutions locales à une problématique nationale. Étant donné que des différences notables sont soulevées entre régions et même entre villes, il y a aujourd’hui nécessité de penser à une conception régionale de la politique de l’habitat voire à l’échelle de la ville qui prenne en considération les spécificités du marché foncier, les coûts de production, les préférences et les besoins des populations. La mise en oeuvre effective de la régionalisation avancée permettra donc la transition vers un nouveau palier de politiques publiques régionalisées, notamment des dispositifs de logement abordable adaptés aux spécificités de chaque région. La mise en place de ces dispositifs de logement au niveau de chaque région exigerait la territorialisation des leviers existants, notamment les tarifs à appliquer pour obtenir les différentes autorisations (de construire, de lotir, de démolir…), des tarifs d’enregistrement auprès de l’administration fiscale et de la conservation foncière.

Une «Land Bank»
L’accès au foncier urbanisable constitue également l’un des obstacles majeurs au développement de la production des logements abordables. Or, d’importantes propriétés foncières, parfois au centre des grandes villes, sont inexploitables. Ainsi, au sein du ministère de l’Économie et des finances mûrit l’idée de créer des «banques foncières» qui facilitent la conversion des propriétés vacantes, abandonnées, ou en saisie de justice à des fi ns productives et peuvent réduire le coût du foncier pour les promoteurs de logements abordables. Cette banque/fonds pourrait également faciliter la sortie d’indivision à travers l’achat de parts entre indivisaires par des prêts aux taux subventionnés. En parallèle au capital privé, la mobilisation de l’épargne institutionnelle pourrait jouer un rôle important dans la mise en oeuvre de cette orientation.


Logement social : le rappel à l’ordre de l’État
Les insuffisances relevées au niveau de la mise en oeuvre du programme de logement social sont multiples et ont trait, entre autres, à la qualité souvent reprochable des logements réalisés par certains promoteurs immobiliers, aux dérapages constatés en termes de conformité aux cahiers des charges et à l’efficience limitée des conventions conclues entre l’État et les opérateurs privés. Pour faire face à cette situation, des actions vigoureuses devraient être prises par les pouvoirs publics. Tout en dotant les commissions de contrôle de conformité des logements sociaux de moyens appropriés, les pouvoirs publics devraient instaurer des pénalités à l’encontre des promoteurs immobiliers qui ne respectent pas les cahiers de charges au même titre que ceux qui ne se conforment pas au prix de vente fixé à 250.000 DH.

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