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Les Cahiers des ÉCO / Épargne & Invest

Au cours de l’année 2016, les entreprises immobilières cotées ont revu, de manière très importante, leur niveau d’activité au profit d’une meilleure santé financière. En effet, celles-ci ont pu améliorer leur situation bilancielle, et de même contribuer à la performance de la Bourse de Casablanca.

L’année 2016 a été pour le secteur immobilier l’année de la restructuration financière et de la revisite stratégique, du moins pour les grands acteurs du secteur. En effet, après avoir souffert de crise tant financière que structurelle, certaines entreprises du secteur commencent à voir le bout du tunnel. Les points de vue des analystes diffèrent mais se rejoignent essentiellement à un seul constat : «Les entreprises ont revu de manière très importante leur niveau d’activité au profit d’une meilleure santé financière».

En effet, les différents plans stratégiques, menés par certaines entreprises -y compris celles qui sont cotées- avaient comme objectif de redresser leurs agrégats financiers et d’améliorer leur gouvernance. Ces nouvelles stratégies visaient également la réduction des charges et de l’endettement, deux objectifs que les différents groupes de la place réalisent peu à peu. Un des plus importants axes également entrepris dans la revisite stratégique des groupes immobiliers, c’est l’amélioration de la gouvernance». En effet, des organes de contrôles et un comité exécutif ont été mis en place, ainsi que la séparation stratégique des fonctions du président du Conseil d’administration et du directeur général ont été entrepris par certaines entreprises immobilières de la cote. De même, pour certaines, l’augmentation du capital a été un pas inévitable afin de remettre la «machine» en marche.

Nette contribution du secteur au niveau de la Bourse
Par ailleurs, la place casablancaise a noué avec un Rex consolidé qui s’est hissé de 14,7% à 30,42 MMDH, se bonifiant de 19,9%, intégrant une forte contribution de certaines entreprises immobilières. En effet, ce dernier a été le premier contributeur de la performance boursière en 2016 à hauteur de 80%, soit 2,1 MMDH, relèvent les analystes d’Upline. Cette contribution revient au redressement de la rentabilité d’Alliances avec un surplus de 144,3 MDH en 2016, contre -1,824 MMDH, une année auparavant. Ainsi, hors cette composante immobilière, le RNPG (hors financières) aurait évolué de 4,8% à seulement 16,204 MMDH, d’après la même source. Notons que la marge opérationnelle, dégagée par le secteur, avoisine les 20% (voir graphe).

 

Du côté bilanciel, le fonds de roulement est ressorti en retrait de 798,6 MDH, à 29,284 MMDH, en raison particulièrement de l’allègement de l’endettement financier long terme des sociétés du secteur, à l’image d’Alliances, dont la dette a reculé de 5,381 MMDH au 31/12/2015 à 4,12 MMDH une année après. Au même moment, le BFR du secteur a connu un affaissement de -10,9%, trouvant particulièrement son origine dans la poursuite du mouvement de liquidation des stocks effectués par Addoha et Alliances, notamment, allégeant ainsi l’état global de la trésorerie du secteur immobilier. «Toutefois, malgré cette amélioration des indicateurs bilanciels, il reste du chemin à faire pour remettre en équilibre la trésorerie nette du secteur», nous a confié un analyste de la place. En effet, d’après l’analyse sectoriel d’Upline Research de l’année 2016, la trésorerie nette du secteur naviguait dans le rouge, faisant ressortir un déficit de -2,9 MMDH. En termes de confiance du marché, pour Addoha et RDS il y a, quand même, une sorte de sérénité du côté des investisseurs. À quelques mois de la fin du Plan Génération Cash, le groupe de Sefrioui, a pu honorer pratiquement toutes ses promesses. Pour le marché, l’opérateur a fait preuve d’une réelle performance avec son plan de restructuration - à ce stade assez avancé de son développement-. Au final, c’est un pari gagnant et la confiance se restaure de manière graduelle. «Alliances qui tombe, cela a fait un petit peu mal. Mais si c’était le cas d’Addoha, ç'aurait été un cataclysme au niveau du secteur», assure le trader.

Alliances, baisse du niveau de la dette
Ainsi, on ne peut que constater que le plan de restructuration, mis en place en amont par les groupes immobiliers cotés, a porté ses fruits. Déjà, en 2016, Alliances a réalisé un chiffre d’affaires de 3,659 MMDH, contre 944 MDH en 2015. Une très bonne performance accompagnée par une grande baisse des charges (-47%) et de l’endettement (-18,4%), selon les derniers chiffres publiés. À fin 2015, les charges ont coûté à l’entreprise 2,129 MMDH, contre seulement 1,188 MMDH, l’année écoulée. Ainsi, le résultat d’exploitation est passé de -1,2 MMDH à un résultat excédentaire de 615 MDH, avec une marge d’exploitation de 17%. Les charges financières suivent avec une baisse avoisinant les 22%, passant de 582 à 457 MDH. Au final, le résultat net consolidé s’est établi à 178,4 MDH à fin 2016, contre un déficit de -1,98 MMDH en 2015.

Le groupe arrive ainsi à remonter la pente en 2016, améliorant ses fondamentaux. En effet, c’est ce qui semble définir la stratégie future du groupe pour réduire davantage sa dette privée. Après la première phase de restructuration (en relation avec les dations), le groupe compte sur la deuxième phase de son programme de reprofilage avec le rachat de ses titres, lancé en décembre 2016. À l’issue de l’exécution de tous les protocoles des phases I et II, la dette privée devrait passer de 4,48 MMDH (janvier 2015) à près d'1,5 MMDH, avant la fin de l’année 2017, améliorant les fondamentaux du spécialiste immobilier. Du côté des perspectives, concernant tant les projets existants que nouveaux, au Maroc et en Afrique, Alliances annonce disposer actuellement d’une commande 13.211 unités dans le segment du logement social, ce qui équivaut à 5,111 MMDH, et de pas moins de 311 unités dans le haut-standing, correspondant à 961 MMDH, totalisant 6,072 MMDH. Même si la situation s’est un peu améliorée, la confiance est loin d’être rétablie, nous confie la même source. Pour y remédier, l'actionnaire majoritaire aurait promis un apport en capital.

Réussite du PGC
Addoha pourrait réussir son pari avant la date butoir. Les objectifs du plan de structuration, annoncés pour la période 2015-2017, ont été, en grande partie, réalisés à 9 mois de l’échéance. À fin mars 2017, le groupe est parvenu à réduire son endettement de 3,2 MMDH (contre 2,7 MMDH, prévus pour cette période). L’effort de désendettement a concerné l’ensemble des lignes de crédit. Cela va du remboursement de l’emprunt obligataire d’Immolog, les CMT, les CPI, en passant par les prêts à court terme. La dette nette du groupe ressort donc à près de 6,1 MMDH, alors qu’elle plafonnait à 9,3 MMDH à fin 2014. Ce qui ramène le niveau du gearing à 32%. À fin 2016, le groupe a réussi à bonifier son résultat net consolidé de 8% à 1,1 MMDH. Le chiffre d’affaires, quant à lui, a fait du sur-place avec un total de 7,1 MMDH. Il correspond à 15.587 unités vendues, dont 11.924 produits finis. Au vu des résultats, le groupe propose la distribution d’un dividende de 2,40 DH, en hausse de 6% par rapport à l’exercice précédent.

Performance soutenue pour RDS
Quant à Résidences Dar Saada, considéré comme une entité relativement jeune, il a su apprendre des erreurs des autres et enregistrer une performance soutenue lors des derniers exercices (voir www.Leseco.ma). Les investisseurs ont, jusque-là, garder leurs positions sur la valeur RDS.

Perspectives sectorielles
Les immobilières sont déjà tournées vers le post-2020. Une période qui verra l’émergence d’une nouvelle demande. «Une demande qui n’a rien à voir avec les incitations fiscales», explique un analyste. Le secteur propose, par exemple, des biens autour de 400.000 DH, mais qui sont désormais difficilement commercialisables avec le social qui coexiste en même temps. «Pour vendre à 800.000 DH, les opérateurs sont obligés de développer des projets mitoyens aux projets sociaux…Il est difficile d’imaginer du moyen standing à ces niveaux de prix dans des zones proches du centre ville», explique l’opérateur. À ces niveaux de prix, la marge reste inférieure aux réalisations du social, compte tenu des avantages fiscaux. «En effet, une offre à ces niveaux de prix est quasi impossible», confirme un analyste. Il préconise même l’extinction du social qui se fera d’une manière naturelle avec la fin des avantages fiscaux. Le réajustement de l’offre placera le curseur entre 500.000 DH et 800.000 DH.

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