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La baisse des taux immobiliers est une véritable aubaine pour les emprunteurs. Deux phénomènes nouveaux sont récemment apparus au Maroc: une demande croissante concernant les taux variables, conjuguée à des produits innovants de prêts à taux capé. Mieux, pour les anciens crédits, les observateurs estiment que le timing est propice pour renégocier son crédit.

Pour financer l’achat d’un logement, le Crédit du Maroc (CDM) veut ratisser large en proposant des taux à leur niveau le plus bas. Après le taux fixe de 4,5% affiché clairement sur les panneaux publicitaires en 2016, la nouvelle vague de sa campagne «Imposta7il», qui en est à sa troisième déclinaison, annonce «le retour des taux immobiliers incroyables» pour l’année 2017. La filiale du groupe français Crédit Agricole continue de gratter sa marge d’intérêt en accordant cette fois-ci un taux de 4,3% HT pour tout achat immobilier remboursable sur 25 ans, voire même 4% quand la durée de remboursement est limitée à 7 ans. Ajoutons à cela l’intention de mensualiser le coût de l’assurance adossée au crédit immobilier, tirant profit de son partenariat avec la compagnie d’assurance Saham, au moment où d’autres banques exigent le paiement immédiat de cette assurance. Voilà donc comment le CDM parvient à se démarquer à l’aide d’une stratégie agressive de conquête de nouvelles parts de marché. En baissant les prix, la banque table sur l’effet des volumes.

Les autres banques vont-elles suivre le CDM dans cette course à la baisse des taux? «Nous ne pouvons pas baisser indéfiniment les taux jusqu’à atteindre des niveaux déraisonnables», nous confie le directeur général d’une autre grande banque de la place. Certes, à ce jour, hormis le CDM, aucun établissement n’a osé afficher des niveaux de tarification aussi bas, mais en réalité, des taux bien en deçà de 4,3% sont souvent accordés par le système bancaire aux clients sûrs, dits de premier rang, ceux qui ne présentent aucun risque pour la banque, les habitués de la banque privée entre autres. Face à une clientèle de plus en plus avisée, les banques n’ont d’autre choix que de s’aligner sur la concurrence, sans pour autant être offensives et sans avoir besoin de déclencher une offre commerciale dédiée.

La grande mutation
Accentuée par la concurrence et les réductions successives du taux directeur de BAM depuis plus de deux ans, la baisse généralisée des taux immobiliers ne s’est pas accompagnée jusqu’ici par une augmentation significative des volumes de crédit immobilier. «Nous assistons à un phénomène de correction où l’offre correspond à une demande solvable. Le secteur bancaire a commencé à être très sélectif dans le financement des projets.

Le marché a gagné en maturité, aussi bien en quantité qu’en qualité. Cela n’a pas empêché les crédits acquéreurs de continuer à progresser de 4 à 5% en moyenne chaque année», a souligné Omar Bounjour, DG du groupe Attijariwafa bank en charge de la banque de détail. En revanche, le consommateur en sortira résolument gagnant. La baisse des taux lui ouvre de nouvelles opportunités. Pour les anciens emprunteurs, elle peut améliorer sensiblement la pertinence du rachat de crédit. Tout dépend du différentiel de taux (entre l’ancien et le nouveau) et du montant restant du capital. «Le rachat peut être une opération intéressante si le client en est encore au premier tiers ou bien à la première moitié de la période de remboursement», précise un directeur d’agence à Casablanca. Encore faut-il tenir compte des frais associés au rachat (frais d’hypothèque et de notaire, mainlevée, etc). Une simulation faite auprès du spécialiste du courtage en crédit immobilier Meilleurtaux.ma nous a permis d’évaluer la pertinence du rachat d’un emprunt de 1,75 MDH, contracté au taux de 5,25% il y a deux ans et remboursable en 20 ans. Lui appliquer le taux actuel de 4,50% se traduit par une baisse de la mensualité de 12.783 à 12.000 DH, soit un gain brut de près de 169.000 DH durant toute la période de remboursement. De quoi s’offrir une belle citadine, plusieurs finales de Champions League ou, du moins, payer les frais d’école pour ses enfants.

Les banquiers observent un autre phénomène induit par le mouvement baissier des taux. «Cela fait un an que nous assistons de plus en plus à une demande pour les taux variables qui semblaient avoir disparu du marché au lendemain de la fameuse crise des subprimes», nous révèle ce directeur d’agence pour qui cette tendance est favorisée par l’abondance des liquidités et l’absence de pression sur le marché monétaire. Son constat est appuyé par l’apparition sur le marché de nouveaux produits adaptés à la nature de cette nouvelle demande, à l’image des prêts à taux capé, dit aussi plafonné ou sécurisé, ne pouvant varier que dans les limites prévues contractuellement, contrairement au taux variable classique. Deux banques marocaines proposent à ce jour des crédits immobiliers à taux capé : le CDM et CFG Bank. Le taux variable de CFG est quant à lui révisable une fois tous les cinq ans.


Yassine Lahlou
DG de meilleurtaux.ma

À mon avis, on assiste à une conquête de parts de marché face à un changement d’attitude d’une clientèle de plus en plus avisée et exigeante qui cherche à optimiser son gain en termes de pouvoir d’achat. C’est un palier qui est en train de se stabiliser et qui va probablement «switcher» vers une guerre de qualité et de service, plus qu’une guerre de taux. De par notre spécialisation dans ce segment, à Meilleurtaux.ma, nous veillons à accompagner nos clients et à leur fournir le conseil qu’il faut tout au long de la procédure d’obtention du crédit immobilier. Nous leur garantissons le meilleur taux du moment».

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