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19-09-2017 11:50

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Même les promoteurs qui font dans le haut et le très haut standing ne s’aventurent pas encore sur la piste de l’immobilier durable. Ce type de demande ne s’est pas encore exprimé sur le marché. Pourtant, l’immobilier est au centre de la question du développement durable.

Le Maroc est très peu aventurier sur le créneau de l’immobilier durable ! C’est le constat qui a été fait lors du colloque international organisé par le groupe ESPI (Ecole supérieure des professions immobilières), les 20 et 21 avril à Marrakech, sur le thème « construction, immobilier et aménagement durables ».

En effet, même si Nabila El Merini, directrice de la Promotion immobilière au ministère de l’habitat et de la politique de la ville s’en défend, notamment en affirmant « que tout cela n’est pas vraiment nouveau puisque les textes régissant l’urbanisme et l’habitat le prévoient», il n’y a quand même pas à ce jour un seul projet immobilier durable recensé sur le territoire national. Même Mohamed Iqbal El Kettani, directeur délégué de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI ), n’a pas démenti !

Dans son exposé sur les enjeux du développement durable, il s’est en effet contenté de rappeler les dispositions réglementaires existantes, notamment la réglementation thermique des bâtiments (RTBM) qui , visiblement, n’arrange pas les promoteurs immobiliers.  «La RTBM est certes un bon instrument de transition énergétique dans le domaine du bâtiment, mais nous ne sommes pas encore parvenus à l’intégrer sans rehausser le coût de réalisation des bâtiments. Les matériaux de construction qui permettent de respecter cette réglementation sont onéreux. Moralité, peu d’entre nous s’aventurent sur cette piste», indique-t-il. Autrement dit, même les promoteurs qui font dans le haut et le très haut standing ne s’aventurent pas encore sur la piste de l’immobilier durable. Ce type de demande ne s’est pas encore exprimé sur le marché. Faut-il l’attendre ou la provoquer ? Pour le moment, les promoteurs immobiliers ne veulent pas se poser cette question. Nous allons la reposer autrement. Pourquoi faut-il développer un immobilier durable ? Parce que l’immobilier est au centre de la question du développement durable. Et comme le Maroc s’est engagé dans ce domaine en se dotant d’une charte, il faudrait que les professionnels de l’immobilier se mobilisent.

Pour commencer, il peuvent s’inspirer de ce qui se fait en France. La France, qui a abrité les travaux de la COP21, a en effet d’intéressantes expériences à partager dans l’immobilier durable. En France, où l’immobilier représente 46% de la consommation énergétique et est responsable de 20% des émissions de gaz à effet de serre, plusieurs pas sont franchis vers l’édification de ce qui s’apparente aujourd’hui à un « modèle ». Épilogue ! Face au poids de l’immobilier, qui est un secteur prioritaire dans la stratégie du développement durable, les pouvoirs publics français ont sorti les premiers objectifs et leurs mesures d’application à travers les lois Grenelles I et II, publiées en 2009 et 2010.

Dans ces deux textes, la nouvelle démarche était explicite : il fallait commencer à engager une rénovation énergétique de l’existant et à garantir une meilleure performance énergétique aux nouvelles constructions. Une démarche qui a été rendue effective grâce à la mise en place d’abord du Plan Bâtiment mené par Philippe Pelletier ; ensuite rendue facile d’application grâce à l’adhésion massive des acteurs du secteur qui ont compris l’enjeu et pris en main leur responsabilité ; et enfin renforcée par la Loi de Transition Energétique (LTE) de 2015 qui va plus loin en imposant des objectifs. C’est simple, la LTE a métamorphosé l’immobilier en France. Son objectif est de réduire la consommation énergétique finale de 50% en 2050 par rapport à la référence de 2012 et de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050, avec un palier tous les 10 ans qui conduit à un décret à chaque fois. Le prochain palier de 2020 sera atteint avec une réduction des consommations énergétiques de 20% par rapport aux dernières consommations pour les immeubles de plus de 2000 m2, avec une possibilité de remonter jusqu’en 2006 s’il y a eu des travaux d’amélioration.

Cette obligation ne concerne pas les immeubles récents déjà vertueux tels que les immeubles BBC. La dérogation est également accordée lorsque le coût des travaux dépasse 200 Euros /m2 ou si le retour sur investissement est supérieur à 5 ans. A signaler qu’il n’y a pas de sanction prévue en cas de non-respect de ces objectifs. Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces évolutions réglementaires ont plutôt poussé les professionnels de l’immobilier français à innover et explorer de nouvelles techniques. Pourtant, ce ne sont pas les contraintes qui manquent ! Les propriétaires d’immeubles vont, par exemple, faire face à des dépenses d’investissement plus importantes, un risque plus élevé de perte de surface, des coûts nouveaux de mesures, certifications, suivi de performances, etc…En face, ils ont également des atouts : une prime sur la valeur vénale, une prime aussi sur la valeur locative, la réduction des risques de litige, etc…Pareil chez les usagers des immeubles aussi (locataires et acquéreurs d’appartements ou de locaux commerciaux), ils font face à des contraintes mais également engrangent des bienfaits. Comme contraintes, ils doivent consentir une contribution financière éventuelle au projet, faire face à des dépenses supplémentaires de confort, oeuvrer pour limiter la consommation des locaux, s’équiper en matériels de suivi de consommation, etc… Et comme atouts, ils font des économies de charge, des gains de productivité, de moindre dépense à une hausse du coût de l’énergie, etc…Petit à petit, ces arguments ont fait émerger la valeur verte en France.

Le stock des vieux immeubles a commencé à se dévaloriser et les investisseurs n’affichent plus d’intérêt pour les immeubles non-verts qui courent des risques liés à la réglementation qui peut très vite changer en introduisant des sanctions. Dès lors, un cercle vertueux est né. Promoteurs comme utilisateurs le préfèrent par-dessus tout puisqu’il permet d’allier à la fois une baisse des charges, une amélioration du confort, un maintien d’un immeuble aux standards, une amélioration ou maintien de la valeur vénale de l’immeuble, et un maintien de l’immeuble aux standards.


Le rôle majeur des investisseurs institutionnels

Pour créer un marché de l’immobilier durable, il faut des investisseurs publics et para-publics très engagés dans le développement durable ; notamment sur les valeurs mobilières depuis très longtemps et sur l’immobilier depuis au moins 5 ans. En effet, le développement durable a un coût qui n’est pas forcément accepté par tous les investisseurs. 

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