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Après le marathon législatif et réglementaire, une bonne partie du dispositif encadrant les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) est enfin prête mais pas tout à fait opérationnelle. De leur côté, les futurs intervenants de ce marché se préparent à la nouvelle version du plan comptable qui serait en cours de validation. Détails

L’on dispose d’un peu plus d’éléments concernant les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Le marché qui s’attend à la mise en place de cet instrument financier s’impatiente depuis la promulgation de la loi 70-14 en 2016. Après un marathon législatif et réglementaire, une bonne partie du dispositif est enfin prête mais pas tout à fait opérationnelle. Pour l’heure, il reste encore deux circulaires de l'Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) et la validation du plan comptable des OPCI pour que le lancement de ces instruments devienne possible. Concernant les différents intervenants du marché, les textes devront être disponibles cette année. Pour l’heure, les sociétés concernées par la gestion des OPCI se préparent à la mise en place d’un plan comptable spécifique révélant le résultat réel de l’exercice. La différence entre le plan comptable actuel réside dans 3 points. Le premier concerne les amortissements, considérés comme des éléments non cash du CPC qui devraient être retraités dans le nouveau plan comptable afin de dégager une vision claire sur ce qu’a produit la société. À cela s’ajoutent les impôts différés qui seront également retirés du CPC, ceci afin d’avoir une meilleure appréciation de la performance de la société. La nouvelle version du plan comptable en cours d'homologation prend en considération les frais d’acquisition qui sont de l’ordre de l’investissement «alors que dans la norme marocaine de la consolidation, ce sont des charges qu’on retire également du compte des résultats», explique ce professionnel. Ce qui délimitera notamment le mode de calcul de l’actif net réévalué (ANR) calculé périodiquement par les évaluateurs.

En effet, le dispositif global des OPCI prévoit que des évaluateurs déterminent la valeur liquidative de ce type d’actifs afin de pouvoir apprécier la valeur du portefeuille et celle des actions. Pour le moment, une douzaine d’agréments pouvant permettre de devenir des évaluateurs immobiliers d’actifs OPCI ont été déposés au ministère de tutelle pour évaluation. Il faut dire que le marché attend beaucoup de ces OPCI qui devraient créer de la diversité dans le sens où ils offriront aux investisseurs plus de possibilités d’arbitrage entre les différents marchés. Ayant l’avantage de s’exposer à l’immobilier physique tout en étant liquide, en plus de présenter un profil de risque et une volatilité faible, ce nouvel instrument promet des niveaux de rendement intéressants de 6 à 7%. La rentabilité variera bien évidemment d’un OPCI à l’autre. Le potentiel y est.

D’ailleurs, le ministère des Finances avait évalué pour le marché des OPCI un stock d’actifs approximatifs de 200 MMDH, soit l’équivalent de 15% de l’assiette immobilière du Maroc. Un fonds significatif qui suscite l’engouement et l’impatience des acteurs financiers face à ce nouveau projet. Du coup après le cadre réglementaire et législatif, le gouvernement avait mis en place un régime fiscal très attractif pour les investisseurs. Les OPCI sont soumis à une importante obligation de distribution. Les dispositions fiscales prévoient en effet l’obligation de distribuer au moins 85% du résultat de l’exercice afférent à la location des immeubles construits à usage professionnel, 100% des produits des actions, des parts sociales et des revenus assimilés perçus, 100% des produits de placements à revenus fixes perçus ainsi que 60% au moins de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières. Le cadre fiscal prévoit également l’exonération permanente de l’IS retenu à la source sur les dividendes perçus par les OPCI et sur les sommes provenant des prélèvements sur les bénéfices réalisés via le rachat d’actions ou de parts sociales des OPCI. Les intérêts et autres produits similaires servis aux OPCI sont également défiscalisés. La Loi de finances 2019 intègre, quant à elle, l’abattement de 50% sur les bénéfices distribués par les OPCI aux sociétés actionnaires. Une mesure qui se donne pour objectif de «créer un environnement favorable à la relance du secteur immobilier, encourager la création d’OPCI et favoriser la mobilisation de l’épargne longue». 

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