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Décryptages / Focus

L'exonération en matière de TVA pour la mourabaha immobilière est désormais plus claire, les opérateurs déroulent leurs offres. L’exécutif l’exécutif fait état de la mobilisation de près de 56% du foncier public pour le logement social

Représentant plus de 30% de l’offre du SMAP Immo, le logement social est sans le doute la star de l’évènement parisien. Et si une certaine stagnation du marché a été redouté, les différents engagements pris actuellement par le ministère de l’habitat, qui accompagne les acquéreur lors du salon, sont là pour rassurer. Selon les résultats de l’étude relative à l’évaluation du programme de logements sociaux, présentés récemment par le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, le nombre des logements achevés a atteint les 366.462 unités alors que les logements en cours de construction sont au nombre de 212 660.

Le document souligne par ailleurs que 70% des logements achevés sont concentrés au niveau de trois régions. Sans surprise, la région de Casablanca-Settat vient en tête en accaparant 45% des logements construits. La deuxième place est occupée par la région de Tanger-Tétouan-Al Hoceïma avec 13% des logements, alors que la troisième position est occupée par la région de Rabat-Salé-Kénitra avec 12% des 366.462 logements achevés. En tout, l’exécutif fait état de la mobilisation de près de 56% du foncier public, tandis que 26% n’a pas été ouvert à l’urbanisme.

Le ministre a également fait savoir que 74% du foncier exploité a été réservé au soutien des programmes sociaux, notamment le programme national "villes sans bidonvilles" et la construction de logements à bas coût (140.000 DH). Et s’il y avait quelques blocages sur le financement participatif au niveau de ce segment, cela a été levé. Ceux-ci étaient principalement dus à la notion de «l’éligibilité de l’acquéreur à l’exonération de la TVA sur le logement social». Or, dans le cadre de la Mourabaha, le bien immobilier est dans un premier temps acquis par la banque, qui est «inéligible» par la force des choses. La note de service de la DGI - datée du 19 mars 2018, vient dresser un cadre précis des modalités d’exonération de la TVA sur l’acquisition de logements sociaux, dans le cadre d’un financement Mourabaha ou ‘Ijara mountahiya bi tamlik’ (qui s’apparente à la location avec option d’achat). C’est dans ce contexte que la note de service de la DGI vient expliciter les modalités d’exonération de la TVA, pour l’acquisition d’un logement social financé via Mourabaha.

La banque participative procède à l’acquisition du logement social auprès d’un promoteur conventionné avec l’Etat. Ce premier contrat mentionne le prix TTC. Le notaire dépose, auprès du service local des impôts, une demande d’éligibilité à l’exonération de la TVA, comprenant le nom et le numéro de CIN du futur acquéreur. Dès que l’égibilité est établie par l’administration fiscale, ce document permet au notaire d’obtenir une demande de bénéfice de l’exonération de TVA, toujours au profit de l’acquéreur final, conformément à l’art.93 I A et B. Le notaire devra appuyer sa demande par plusieurs documents, dont les plus importants sont une copie de la convention conclue entre le promoteur immobilier et l’Etat marocain, une copie de la promesse unilatérale d’achat, signée par l’acquéreur final, un engagement à produire une copie du contrat de vente liant la banque et l’acquéreur final, incluant notamment une hypothèque du bien, en garantie du paiement de la TVA versée par l’Etat.

L’administration fiscale procède alors au virement du montant de la TVA au profit du notaire, qui la reverse à son tour au promoteur immobilier. L’acquisition est actée. En matière de droits d’enregistrement, le premier contrat établi entre la banque et le promoteur est soumis à un taux réduit de 3%. Le contrat liant la banque et l’acquéreur final est soumis à un droit fixe de 200 DH. Le contexte juridique et fiscal étant en partie assaini, les opérateurs déroulent leurs offres. Et le premier à avoir réagit et sans doute Groupe Palmeraie développement. Le développeur a ainsi lancé, en grande pompe, son concept de duplex social qui consiste à mettre à la disposition sur le marché, une nouvelle génération de logement économique. Un concept qui vient répondre à un «marché immobilier en pleine mutation, et conscient de l'importance de proposer des logements qui répondent aux exigences accrues des acquéreurs».

«Le lancement du duplex social s'inscrit dans le cadre du plan stratégique 2018-2020 du groupe Résidences Dar Saâda (RDS), qui vise le renforcement de son leadership sur l'habitat social de qualité au Maroc et en Afrique. «À travers cette innovation de duplex social, notre ambition est d'améliorer le standing et la qualité du logement économique, tout en le rendant plus accessible. Ce concept lancé, depuis peu, connaît un fort engouement de la part des futurs acquéreurs. Nous sommes heureux de constater que le duplex social est perçu comme une revalorisation de l'offre de logement dit économique», explique Mohamed Ben Ouda, directeur général du groupe Palmeraie Développement. Ainsi, l'ambition de RDS, à travers ce nouveau concept de duplex social, est de donner un nouveau souffle à l'offre en corrélation avec les attentes des ménages en termes de qualité, prix et confort de vie. Avec cette nouvelle génération d'habitat social, RDS conforte sa mission de garantir le droit à un logement de qualité.

Le duplex social comprend plusieurs avantages: une séparation plus nette entre les espaces du jour pour ce qui concerne la réception, la cuisine et les chambres, la présence d'un second étage qui atténue la notion d'appartement et de copropriété verticale et la possibilité d'une troisième chambre dans certains projets ainsi que d'une deuxième salle d'eau. Le projet sera lancé dans un premier temps à Casablanca, Skhirat, Marrakech, Martil, Agadir et Beni Mellal. Un appartement témoin est actuellement installé à Casablanca au niveau de la place Maréchal. «Bien que l'idée du duplex ne soit pas une première dans le domaine de l'immobilier, la touche d'innovation apportée par les Résidences Dar Saâda réside dans l'adaptation du concept, généralement réservé aux logements de standing supérieur, à la réalité du logement économique, où la densité et la maîtrise de la superficie unitaire, et donc du coût de revient final, sont deux conditions fondamentales du modèle économique du secteur», explique le management du groupe.

Le concept de duplex sera intégré dans des résidences fermées autour de jardins privatifs, avec un accès surveillé, en répondant au besoin de sécurité et d'entretien exprimé par les acquéreurs, ainsi qu'un ensemble d'équipements et de commodités nécessaires. Cette nouvelle offre, qui fait certes suite à la stratégie du groupe, n'est pas déconnectée du contexte global, qui consiste en la difficulté des promoteurs à écouler les biens du logement social. En plus de l'impact de la timidité de la demande dans un contexte de sur-offre sur ce segment, les professionnels disent de plus en plus faire les frais du resserrement des conditions concernant le dispositif du logement à 250.000 DH, qui donne pour rappel droit aux acquéreurs d'acheter leur logement hors TVA, cette taxe étant prise en charge par l'État. Mais ce cadeau fiscal est soumis à plusieurs règles que l'administration veut désormais faire respecter au pied de la lettre, ce qui pénalise le rythme de commercialisation, selon les promoteurs, surtout, à en croire ces derniers, les potentiels acquéreurs du logement social sont refroidis par la nouvelle obligation qui leur est faite, depuis l'entrée en vigueur de la Loi de Finances 2016, de consentir une hypothèque au profit de l'État sur leur logement, s'ils veulent profiter de l'exonération de TVA. Ainsi, l'État se donne un moyen de dissuasion contre les acquéreurs n'utilisant pas leur appartement comme résidence principale (condition de bénéfice de l'exonération de TVA) puisqu'il pourra exécuter l'hypothèque contre les acquéreurs fraudeurs. C'est ainsi que les mises en chantier sur le segment connaissent une décélération.

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