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Décryptages / Focus

Le segment représente près de 22% de l'offre des 80 exposants du SMAP Immo. Les mutations profondes engagées par les opérateurs pour s'adapter au marché changent quelque peu les règles....

Il est indéniable que le marché immobilier connaît des transformations profondes, dues aux mutations sociologiques, la demande devenant de plus en plus exigeante. L’offre luxe ne déroge pas à cette règle. Bien au contraire, elle est la première à la subir. Les opérateurs ont donc choisi d’innover, voire même de fragmenter leur offre. Comme c’est le cas du Groupe Palmeraie qui a lancé, en juin 2018, sa nouvelle marque spécialisée dans le «haut de gamme accessible». «L’avenir du luxe passe par sa démocratisation (…) On peut affirmer que l'offre de haut standing entre 7 et 10 MDH est saturée, l’idéal est de cibler désormais la niche non satisfaite des CSP A, avec un produit de haut standing à partir de 2,1 MDH», reconnaît Mohamed Ben Ouda, DG du Groupe Palmeraie Développement mardi 19 juin à Casablanca, lors de la présentation du nouveau concept.

De fait, la hausse des prix des logements rend le consommateur de plus en plus exigeant. Ainsi, le Casablanca «intra-muros» ne séduit plus même dans ses gammes les plus premium. Le choix de la clientèle porte sur des projets qui sortent des sentiers battus, qui allient qualité, confort et art de vivre. Le projet Prestige Tamaris du pôle immobilier TGCC, dont les premiers acquéreurs ont été livrés en 2016, en est d’ailleurs le porte-flambeau. Situé sur une superficie de 2 hectares au sud de Casablanca, le projet avait nécessité un investissement de 250 millions DH, assiette foncière comprise. Le complexe se distingue par une conception en «L» pour permettre de profiter de la vue sur mer. Il dispose de plusieurs équipements dont 5 piscines et un espace fitness. Le prix du mètre carré varie dans une fourchette qui oscille entre 18.000 et 19.000 DH. Toujours à Dar Bouazza, Edenya, programme lancé par Saham Immobilier a quasiment bouclé sa commercialisation. La filiale du Groupe Saham s’est également associée au groupe d’investissement Walili pour la construction du projet immobilier Peninsula. Ce chantier dont la commercialisation a nécessité un investissement global de 800 millions DH, financé à parts égales entre les deux partenaires.

Le projet est constitué de 4 résidences sécurisées (R+3 à R+5) avec piscines, promenade aménagée et circuit de fitness intégré. Et ce n’est pas tout. Une zone de loisirs compte une salle de gym, un terrain de tennis/basket, aire de jeux pour enfants, chiringuito… La partie résidentielle contient des appartements allant d’une chambre/salon à quatre chambres/salon. Quant aux tarifs, ils varient entre 1,2 et 2,3 millions DH, pour des superficies allant de 70 à 210 m². Le prix varie en fonction de la typologie, du métrage, de l’étage, de l’exposition, du positionnement et de la vue. Le projet est réparti en plusieurs îlots d’habitation (en R+2) formés de huit immeubles individuels orientés est-ouest avec espaces aménagés et sécurisés en plus de piscines, salles de sport, parkings sous-terrains, chiringuito… Mitoyen du projet Vert marine, «Edenya», situé sur la même colline, est conçu sous forme de lots de villas isolées. Les prix de ces lots, d’une superficie de 600 à 800 m², vont de 2,7 à 4,5 millions DH.

Pour maintenir leurs marges, les opérateurs ponctionnent sur les charges de structure. Et pour convaincre les acquéreurs, les promoteurs insistent sur la disponibilité du titre foncier et sur l’équipement haut standing de la partie villa (piscine, hammam, terrain de tennis, aire de jeux…). Certains opérateurs n’hésitent pas à se spécialiser dans ce type de produits en montant des business unit et filiales dédiées. Saham Immobilier, TGCC immobilier et Garan rivalisent de concepts originaux basés sur le balnéaire, l’offre golfique ou la forêt. Les acquéreurs de logement principal n’hésitent plus à faire le pas. Cet intérêt est surtout guidé par les prix, dont l’ajustement a permis au segment de reprendre progressivement des couleurs en termes d’attractivité. De son côté, California Golf Resort du Groupe Palmeraie Développement a réussi la commercialisation des quelque 529 villas et 422 appartements de haut standing à 90% et sa livraison sera finalisée en 2019. De manière générale la moyenne atteint 80% de commercialisation ou d'achèvement sur les projets haut standing du groupe. Le gros de l’offre est constitué soit de résidences en forme de presqu’île (sur pilotis), de ranch, de nouvelles villes dotées de golf, de loft, duplex... L’objectif est d’offrir, en plus d’un logement, un style de vie et une expérience inédite à l’acquéreur. Ainsi, dans la région de Casablanca, les offres sont constituées de terrains d’une superficie d’un hectare et demi, divisées en 2 parties : fermes et villas. La cible, ce sont des personnes qui veulent s’écarter de la vie citadine, tout en restant proches de la ville. L’objectif est donc de rompre avec les standards, tout en gardant un certain standing et de l’originalité. Les organisateurs du SMAP notent également un engouement pour les offres méditerranéennes, comme celles de Tanger.

En effet, les acheteurs venus d’Arabie saoudite et du Qatar délaissent peu à peu les côtes espagnoles pour rejoindre les marocaines, de l’autre côté de la Méditerranée. Le projet phare demeure celui de Tanger City Center. D’une superficie de plus de 281.598 m², le lieu accueille le premier centre commercial de la citadelle, le Tanger City Mall, en plus de deux hôtels de quatre et de cinq étoiles, sans oublier les 800 appartements de haut et moyen standings, situés au cœur de la ville. Selon une étude publiée en mars 2018 par Colliers International, la gamme luxe demeure néanmoins concentrée autour de Casablanca. Un total de 10.100 unités mises en commercialisation les 3 dernières années, uniquement au niveau de la capitale économique. 6.100 unités dans le top standing et 4.000 dans le haut standing à Casablanca. Même si la moyenne d’écoulement de ces logements tourne annuellement autour de 2.400 unités. Sur le segment du haut standing, l’offre est concentrée essentiellement au quartier des Hôpitaux, Mers Sultan, Maârif, Bourgogne, la Corniche, Beauséjour, Anfa, la Ferme Bretonne, Californie, ou encore Dar Bouazza et Bouskoura. Sur les deux segments (HS & THS), la demande annuelle tourne respectivement autour d’un millier de biens par an. Parmi les principaux promoteurs de ce segment, figurent Yasmine Signature, Thomas&Piron, Bouygues, Palmeraie Développement, Saham, KLK, Alliances, Prestigia, CGI... Le prix moyen du haut standing dans la zone appelée communément «Triangle d’Or» (Maarif, Racine, Guathier) varie autour de 23.000 DH/m², contre une moyenne de 18.700 DH sur le même segment dans le reste de la ville. Mais si cette offre de luxe est relativement importante dans le salon -elle représente 22% des offres des quelque 80 exposants-, celui-ci propose aussi des logements intermédiaires (40%) et un volume important de logements sociaux (30%). Enfin, une place plus marginale est dédiée aux terrains à bâtir (7 à 8%).

Credit Agricole Fellah Trade 201/ 2019

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