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Révision du référentiel des prix, abrogation de l'article 2 du Code des droits réels, réglementation de la société civile immobilière... Le marché immobilier demeure tributaire de plusieurs chantiers juridiques qui permettront de rétablir la confiance, préalable à tout redémarrage.

Au-delà des questions purement économiques et financières, le marché immobilier reste tributaire de la sécurité juridique des transactions. Un dossier loin d’être totalement classé et qui n’est pas sans jouer sur la confiance des investisseurs autant que des particuliers acquéreurs. L’ensemble du marché requiert ainsi une abolition de l’article 2 de la loi sur le Code des droits réels, qui protège les acquéreurs de bonne foi au profit des possédants initiaux, ce qui favorise le phénomène de spoliation immobilière mais que l’Exécutif hésite à modifier car «la bonne foi est un principe essentiel du droit et il ne s’agit pas de protéger un spolié pour en créer un autre» selon une source au sein du ministère.

Pourtant la jurisprudence de la Cour de cassation a brisé ce principe en protégeant le propriétaire initial si un faux était à l’origine de la vente. «Mais une modification brutale de ce texte pourrait avoir un impact négatif sur le climat des affaires, car cela pourrait être rédhibitoire à l’investissement», continue-t-il au cours d’une longue diatribe. Me Abdellatif Yagou a quant à lui proposé la mise en place «d’un fonds d’indemnisation pour les acheteurs de bonne foi», qui permettrait ainsi aux propriétaires initiaux d’engager des actions en restitution sans pour autant léser d’autres intérêts. Pour cela, le ministère de la Justice a déposé son projet de loi encadrant ce type de structures auprès du Secrétariat général du gouvernement. Le texte, qui modifie et complète l’article 987 du Dahir des obligations et des contrats veut ainsi intégrer les SCI dans le champ d’application du Code de commerce, notamment en matière d’inscription aux registres, sans pour autant en présumer le caractère commercial au même titre que les groupements d’intérêts économiques. Un verrouillage qui permettra ainsi d’appliquer l’obligation de transformation en sociétés commerciales dès lors que l’entreprise effectue des marges dans des transactions immobilières. Il faut qu’en matière de spoliation, si les auteurs, les intervenants et les modalités diffèrent, il y ait un point commun à plusieurs affaires : la SCI. Un statut juridique spécial qui permet à une personne ou à un ensemble de personnes de détenir un patrimoine immobilier via une structure distincte. «Néanmoins, la réglementation de la SCI demeure beaucoup trop légère et ne permet pas un suivi et une traçabilité de ses opérations», explique Me Abdellatif Yagou, notaire à Casablanca. En effet, contrairement aux S.A et aux autres types de sociétés (SARL, SNC…), elle ne dispose d’aucune loi propre. Ses deux seules bases juridiques sont l’article 982 du Code des obligations et des contrats régissant le contrat de société, qui en réalité s’applique à toutes les formes de sociétés et la fameuse circulaire 717 du Code général des impôts définissant la société civile comme «n’ayant pas de caractère commercial». Lors de sa constitution, cette société n’est pas soumise aux formalités de dépôt et de publicité, n’est pas tenue de s’inscrire au registre de commerce ni de tenir des livres de commerce et de facto, elle ne peut être mise en faillite. Les praticiens contactés de tous bords : notaires, promoteurs, agents immobiliers et conservateurs, s’accordent à dire que le sort du marché repose sur la publication d’un «référentiel harmonisé entre tous les intervenants. En effet, le cadastre, pôle chargé du côté technique au niveau de l’ANCFCC, dispose d’un référentiel à part. Un véritable imbroglio est né de cette bipolarité réglementaire. «Le but de cette révision est avant de tout mettre en place un référentiel harmonisé afin que fisc et la conservation foncière puissent travailler sur la même base», explique-t-on du côté de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Le référentiel de la DGI, lancé le 27 janvier dernier, détermine un prix au mètre carré de référence fixé par zones urbaines, elles-mêmes regroupées en arrondissements, préfectures d’arrondissement, municipalités et blocs.

Au total, 257 zones ont été délimitées pour le Grand Casablanca, réparties en 4 blocs (Casa Centre, Casa Nord, Casa Sud et Casa Est) sauf que la taille des zones actuelles, composées en moyenne d’une cinquantaine de rues chacune, limite le niveau d’interprétation et de finesse des données publiées. Ces prix de référence sont fixés par type de bien allant de l’appartement aux terrains, immeubles et zones villas, en passant par la villa et la maison. Le facteur d’ancienneté du bien est également pris en compte, entre le neuf (moins de 6 ans), le récent (entre 6 et 15 ans) et l’ancien (plus de 15 ans). Les difficultés persistent le plus souvent pour les logements mal orientés situés au rez-de-chaussée ou mal ensoleillés. Le prochain référentiel prendra donc en compte une étude que lui a transmise la FNPI, laquelle propose un ensemble d’accommodations à appliquer aux prix des référentiels selon la situation des biens vendus. Toutefois, après le lancement des travaux de révision, des divergences de vue se manifestent déjà entre les promoteurs immobiliers et l’administration fiscale. Les premiers souhaitent que le barème du fisc prenne en considération les récentes baisses des prix constatées sur le marché. La FNPI et le Conseil national des notaires évaluent cette baisse entre 15 et 20%, selon les quartiers, du fait de la morosité de la demande mais la DGI ne fléchit pas tant que ses agents n’ont pas encore confirmé les dires de ses deux interlocuteurs après leur enquête sur le terrain. Pour que ce référentiel ne soit pas un frein au développement du marché de l’immobilier, il faut le réactualiser de manière permanente et inclure d’autres paramètres de calcul du prix médian, recommandent les professionnels, considérant que deux biens situés dans une même zone ou dans un même bâtiment peuvent avoir des valeurs différentes compte tenu des règles de l’urbanisme ou de la qualité des constructions. Selon des sources proches du dossier, le nouveau document serait prêt d’ici la fin de l’année.

Du côté des acheteurs potentiels, de moins en moins nombreux, d’autres considérations entrent en ligne de compte quand il s’agit d’expliquer cette baisse drastique de la demande. L’association de protection des consommateurs Uniconso n’a cessé de dénoncer des prix «toujours en totale inadéquation avec la situation du marché et le pouvoir d’achat de la population». La décroissance des prix ne les a pas pour autant rendus plus accessibles. D’autant qu’elle s’est accompagnée d’une hausse des frais alternatifs. Il y a en effet eu une augmentation des droits d’inscription à la conservation foncière et ceux des droits hypothécaires. L’impact sur le coût de l’opération est de 1%, ce qui n’est pas négligeable. Outre la rémunération du notaire, les débours et les droits de mutation aussi appelés «droits d'enregistrement». Les frais de notaire dans l’immobilier de deuxième main sont d’ailleurs plus élevés que dans le neuf. Les droits de mutation, qui en constituent la plus grande partie, représentent entre 5% et 6% du prix d'achat du bien immobilier dans l'existant.

La hausse des prix rend la clientèle A et B+ de plus en plus exigeante en matière de qualité et de formules innovantes. Ainsi, les opérateurs s'adaptent à cette nouvelle donne et imaginent des projets qui sortent des sentiers battus, à la périphérie des grands centres urbains.

«Aujourd’hui, le promoteur qui offre un produit en phase avec les besoins des acquéreurs n’aura aucun problème de commercialisation», estiment les experts en immobilier. De fait, la hausse des prix des logements rend la clientèle de plus en plus exigeante. Ainsi, le Casablanca «intra-muros» ne séduit plus même dans ses gammes les plus premium. Le choix des acheteurs porte sur des projets qui sortent des sentiers battus, qui allient qualité, confort et art de vivre. Le projet Prestige Tamaris du pôle immobilier TGCC, dont les premiers logements ont été livrés en 2016, en est d’ailleurs le porte-flambeau. Situé sur  2 hectares au sud de Casablanca, le projet avait nécessité un investissement de 250 millions de DH, assiette foncière comprise. Le complexe se distingue par une conception en «L» pour permettre de profiter de la vue sur mer. Il dispose de plusieurs équipements dont 5 piscines et un espace fitness. Le prix du mètre carré varie entre 18.000 et 19.000 DH. Toujours à Dar Bouazza, Edenya, programme lancé par Saham immobilier a quasiment bouclé sa commercialisation.

La filiale du groupe Saham s’est également associée au groupe d’investissement Walili pour la construction du projet immobilier Peninsula. Ce chantier dont la commercialisation a nécessité un investissement global de 800 millions de DH, financé à parts égales entre les deux partenaires. Le projet est constitué de 4 résidences sécurisées (R+3 à R+5) avec piscines, promenade aménagée et circuit de fitness intégré. Et ce n’est pas tout. Une zone de loisirs compte une salle de gym, un terrain de tennis/basket, aire de jeux pour enfants, chiringuito… La partie résidentielle contient des appartements allant d’une chambre/salon à quatre chambres/salon. Quant aux tarifs, ils varient entre 1,2 et 2,3 millions de DH, pour des superficies allant de 70 à 210 m2. Le prix varie en fonction de la typologie, du métrage, de l’étage, de l’exposition, du positionnement et de la vue. Le projet est réparti en plusieurs îlots d’habitation (en R+2) formés de huit immeubles individuels orientés est-ouest avec espaces aménagés et sécurisés en plus de piscines, salles de sport, parkings sous terrains, chiringuito… Mitoyen du projet Vert marine, «Edenya», situé sur la même colline, est conçu sous forme de lots de villas isolées. Les prix de ces lots, d’une superficie de 600 à 800 m², vont de 2,7 à 4,5 millions de DH. Ainsi pour satisfaire les CSP A et B+, des promoteurs ont fait le pari d’innover, en termes de contenu, d’esthétique, de volumes, d’ergonomie, de répartition des surfaces, de choix des matériaux… Le gros de l’offre est constitué soit de résidences en forme de presqu’île (sur pilotis), de ranch, de nouvelles villes dotées de golf, de loft, duplex... L’objectif est d’offrir, en plus d’un logement, un style de vie et une expérience inédite à l’acquéreur.

Ainsi, dans la région de Casablanca, les offres sont constituées de terrains d’une superficie d’un hectare et demi, divisés en 2 parties: fermes et villas. La cible, ce sont des personnes qui veulent s’écarter de la vie citadine, tout en restant proches de la ville. L’objectif est donc de rompre avec les standards, tout en gardant un certain standing et de l’originalité. Pour convaincre les acquéreurs, les promoteurs insistent sur la disponibilité du titre foncier et sur l’équipement haut standing de la partie villa (piscine, hammam, terrain de tennis, aire de jeux…). Certains opérateurs n’hésitent pas à se spécialiser sur ce type de produit en montant des business unit et filiales dédiées. Saham Immobilier, TGCC immobilier et Garan rivalisent de concepts originaux basés sur le balnéaire, l’offre golfique ou la forêt. Les acquéreurs de logement principal n’hésitent plus à faire le pas. Cet intérêt est surtout guidé par les prix, dont l’ajustement a permis au segment de reprendre progressivement des couleurs en termes d’attractivité. Selon les promoteurs contactés, l’essoufflement du secondaire étant réel, le marché reste dynamique grâce, justement, à la compétitivité et la concurrence des prix. Le pied dans l’eau a également la cote. Les superficies sont abordables à une tranche entre 12.000 et 17.000 DH/m2 pour les finitions haut de gamme. À Dar Bouazza justement, Omnidior, la filiale immobilière du groupe Omnipar, fait partie des acteurs qui ont misé sur le segment. L’enseigne a bouclé la commercialisation du nouveau projet «Pavillon» situé sur la route d’Azemmour.

Malgré un resserrement des liquidités, les banques continuent de baisser leurs taux et de flexibiliser les conditions d'octroi des crédits habitat, avec des offres modulables.

Alors que la demande du marché immobilier semble stagner, le secteur bancaire cherche de plus en plus à accompagner les acquéreurs afin de leur faire franchir la barrière psychologique du financement habitat à crédit. La guerre des taux est définitivement lancée, avec des opérateurs qui rivalisent dans la flexibilisation des conditions de financement.

Les dernières données de Bank Al-Maghrib évoquent un certain redressement des taux d’intérêt. Il s’est ainsi établi à 5,42%, soit 33 points de base (1 point de base correspond à une variation de 0,01%) de plus par rapport au trimestre précédent et 27 points de base de plus sur une année glissante. Le taux moyen reste toutefois en dessous du niveau du premier trimestre 2015 (5,98%). Les taux d’intérêt relatifs au crédit immobilier peuvent ainsi aller de 4,5% à 4,75% pour les durées inférieures ou égales à 7 ans pour les clients particuliers et ceux exerçant des professions libérales. Pour les échéances comprises entre 7 et 25 ans, les taux appliqués varient de 4,90% à 5,50%. Les opérateurs s’accordent ainsi à dire qu’il s’agit là du résultat de la décision qui avait été prise par le Conseil de Bank Al-Maghrib en 2016, qui a réduit le taux directeur de 25 points à 2,25%, dans le but de soutenir l’activité économique globale du royaume. Si cette baisse avait pour objectif d’engendrer des crédits plus attractifs pour le secteur industriel, les particuliers et le secteur immobilier semblent également en profiter.

Ainsi, pour séduire la clientèle, des banques se sont aussi lancées dans les crédits à mensualités modulables (voir encadré). Une formule permettant aux emprunteurs de faire varier leurs remboursements mensuels en fonction de leurs capacités, à l’image de ce que propose déjà CFG Bank. La tendance a même gravement affecté les liquidités bancaires. Le besoin des banques en cash s’est aggravé de 940 MDH au cours de cette semaine pour se fixer à un niveau moyen de 51,9 MMDH. Bank Al-Maghrib a, dans ce contexte, injecté 2 MMDH au titre de ses interventions hebdomadaires. Elle porte ainsi son volume global d’injections à plus de 53 MMDH, ce qui couvre largement le déficit.

Dans ces conditions, la moyenne des taux moyens pondérés et des taux Repo se fixe respectivement à 2,25 et 2,20%. Cela ne signifie pas pour autant que le profilage des clients est moins strict. Les établissements de crédit appliquent toujours un système de rating client draconien, très détaillé, qui englobe aussi bien la situation matrimoniale, les revenus que l’ancienneté au sein de l’entreprise. Sauf que dans un marché qui ne cesse de mûrir, les établissements bancaires n’hésitent plus à agir sur les taux pour s’assurer une part de marché plus importante. L’arrivée des banques participatives va rendre la concurrence plus rude, même si la finance participative fonctionne différemment des banques classiques. Il faut aussi dire que les clients, de mieux en mieux informés, font jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures offres. Néanmoins, le taux ne peut descendre en dessous de 4,90%, à moins d’un profil avec un risque quasi-nul et de solides sûretés à proposer à la banque. Mais la «négociabilité» s’est élargie. Les chargés de clientèle témoignent même du fait qu’il n’est pas rare d’accorder à des clients quelque 5 ou 10 points de base sur le taux standard appliqué. Toutefois, avec la baisse des taux et l’alignement quasi-général des banques sur les conditions de financement, il n’est plus courant d’accorder des dérogations en termes de taux, puisque cela pourrait affecter la marge des banques. Certaines d’entre elles, ayant appliqué une baisse des taux, se rattrapent soit au niveau des commissions, soit au niveau de l’assurance décès/invalidité.


Le financement de 100% du bien est toujours possible.

Si la formule du financement global d’un bien par la banque commence légèrement à disparaître, certains établissements la proposent toujours. À titre d’exemple, la BMCI offre le financement jusqu’à 100% du prix d’achat de la résidence principale ou secondaire et jusqu’à 80% pour l’achat d’un terrain ou pour les travaux de construction ou d’aménagement, avec le choix entre taux fixe et variable (classique, Capé ou dégressif), une durée de remboursement jusqu’à 25 ans et, surtout, une réponse sous 48h. Le déroulement du crédit est également flexible, puisque le premier remboursement peut être différé jusqu’à 6 mois, avec un montant des mensualités que vous pouvez faire évoluer à la hausse ou à la baisse, une fois par an, ainsi que le report possible de votre mensualité sur une période allant jusqu’à 3 mois, tout au long de la durée de l’emprunt. La banque propose également une formule crédit complément habitat. Une formule de prêt «exclusive» pour les dépenses complémentaires qui permet de financer les projets liés à l’acquisition immobilière: réaménagement, aménagement ou ameublement. Cela comprend des facilités pour préserver le budget au quotidien comme la facilité de caisse, à savoir une autorisation de découvert allant jusqu’à 80% de votre salaire mensuel pour couvrir les besoins ponctuels de trésorerie et la carte bancaire dite «Visa 3 fois», très pratique pour étaler les dépenses et régler en 3 fois vos achats auprès des commerçants et sur Internet.

Si les prix des actifs immobiliers stagnent et les transactions sont en légère baisse, certains segments se portent bien. Les fruits des OPCI et de la bonification de l'espace urbain se font toujours attendre.

La situation du marché immobilier intrigue, après cette première moitié de l’année 2018. La légère relance de la demande générale et le bon comportement du marché haut de gamme font s’interroger professionnels et particuliers, et le secteur bancaire demeure donc à l’affût. La folie de la fin des années 2000 étant désormais derrière nous, de profondes mutations, comme l’engouement pour le locatif ou le périurbain, apparaissent néanmoins en filigrane, des changements auxquels les consommateurs, promoteurs, praticiens et même administrations devront définitivement se soumettre.

Ainsi, les prix des actifs immobiliers se sont quasiment stabilisés, tandis que le nombre de transactions générales a enregistré une baisse sensible de 2,3% durant le premier trimestre 2018, selon les données de Bank Al-Maghrib et de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Les prix des biens résidentiels ont augmenté de 0,2%, ceux des terrains ont diminué de 1,1%, alors que les biens à usage professionnel se sont quasiment stabilisés, précisent BAM et l’ANCFCC dans un document qui retrace la tendance du marché immobilier au cours du 1er trimestre 2018. Les ventes de biens résidentiels ont régressé de 3,3% et les terrains de 4,9% au moment où les actifs à usage professionnel ont augmenté de 13,8%.

Durant le 1er trimestre 2018, l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a affiché des évolutions différenciées dans les principales villes. Les baisses ont varié de 0,9% à Meknès à 6,6% à Marrakech, les hausses de 0,4% à Fès à 2% à Agadir. Quant aux transactions, les progressions des ventes ont oscillé entre 5,4% à Kénitra et 60% à Tanger, et les replis de 2% à Meknès à 39,9% à Marrakech. Les professionnels ne paniquent pas pour autant, puisque la tendance est profonde et qu’il faudra sûrement attendre la deuxième moitié de 2018 pour constater les avancées, de même que les fruits des nouvelles mesures prises. En effet, l’introduction sur le marché financier de l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) - produit d’investissement immobilier ayant pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles- contribuera sans doute à la reprise du secteur. D’autant plus que la loi de Finances 2018 a introduit une nouvelle mesure visant à aligner les activités bénéficiant du régime de l’exonération totale et permanente de l’Impôt sur les sociétés avec celles dont l’exercice est autorisé par la loi n° 70-14 régissant les OPCI. Une deuxième mesure introduite par la loi de Finances 2018 concerne la clarification du mode d’imposition des dividendes distribués par les OPCI, lesquels bénéficiaient d’un abattement de 100% lorsqu’ils étaient perçus par des personnes morales soumises à l’IS. La mesure introduite par la LF 2018 a pour objet de rétablir l’imposition des dividendes distribués par les OPCI aux actionnaires personnes morales soumises à l’IS dans les conditions de droit commun et sans abattement. Les dividendes distribués aux actionnaires personnes physiques deviennent imposables, par voie de retenue à la source, à l’IR au taux de 15%. Pour les entreprises soumises à l’IR au titre du revenu professionnel déterminé selon les régimes du RNR et du RNS, les dividendes distribués sont à inclure dans le résultat de l’entreprise et à soumettre au barème progressif de l’IR. Et des fois, le hasard fait bien les choses.

En effet, les initiatives gouvernementales coïncident avec l’accélération des programmes des villes nouvelles comme Chrafate et Lakhyayta, le lancement du chantier de la ville sino-marocaine «Mohammed VI Tanger Tech». L’avancement d’autres chantiers tels que le programme étatique «Villes sans bidonvilles» et la promotion de l’habitat abordable (Tétouan, Ksar El Kébir, Settat, Lebrouj et Moulay Yaâcoub) viennent appuyer la bonne perspective 2018. Les professionnels s’accordent en tout cas sur le fait que l’année 2018 sera décisive pour la croissance du marché immobilier marocain qui devrait retrouver sa stabilité, mise à mal depuis quelques années par la présence de différents facteurs. Les mutations en cours enclencheront-elles une sélection naturelle, avec un nivellement par le haut ?


Le déficit en logement toujours en réduction.

Le ministère vient de dévoiler les principaux résultats de l’étude relative à l’évaluation des programmes de logements sociaux à 250.000 DH et du programme de logements à faible valeur immobilière à 140.000 DH. Les principaux résultats issus de l’étude relative à l’évaluation du programme de logements sociaux à 250.000 DH à fin 2017 montrent que 579.122 unités de logements ont été mises en chantier depuis 2010, dont 366.462 déjà achevées et 212.660 en cours de réalisation. De même, l’offre annuelle moyenne en logement social (LS) est de l’ordre de 46.000, sachant que 92% des programmes sont réalisés par des promoteurs privés. L’étude montre en outre que 70% des logements achevés sont concentrés dans trois régions, à savoir Casablanca-Settat, Tanger-Tétouan-Al Hoceima et Rabat-Salé-Kénitra, sans oublier la création d’emplois avec 27.700 postes créés par an entre 2010 et 2017.

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